来广营板块看似偏远，已经到了北京的五环外，但所处位置是望京CBD的红利外溢区。望京区域久无新地，二手房价格高企。因此，望京周边的来广营、善各庄等便成为了买房人重点关于的置业区。

小杨今天要踩盘的小区就是位于朝阳区来广营板块的马南里居民小区，这个小区究竟有什么不同寻常的地方呢，就让小杨带您去看看现在的马南里小区吧。

亮点一：小区居民生活氛围浓厚

从小区东门进入小区之后，就看到三两老人正坐在旁边的阴凉处聊着天，脸上洋溢着怡然自得的微笑，再到小区楼下，也能看到不少聚集在一起话家常的居民。

往里走，小区内可供休闲的地方还真不少，不远处正有围坐在一起下象棋的居民，旁边还不时有人帮忙分析局势，看样子战况十分激烈，这样的生活氛围的确令人向往。

亮点二：小区周边配套完善

小区分为东西两个区，其实相隔距离并不远，南北都有连接东西两区的道路，实际距离在200米以内，在东西两区的间隔区域中，靠近西区大门的是北京市第八十中学北皋分校，靠近东区大门的是马南里小区早市，而小区最南侧又紧靠着马南里公园，这个公园和小区北门是直接连在一起的，可以说这个公园就是小区的后花园了，所以一趟下来，会感觉小区比较大，周边配套丰富。

亮点三：小区绿化好，环境宜人

小区的绿化体现在很多地方，首先是每两栋楼之间的区域绿化做的很不错，有很多不同种类的绿植，修剪整齐，看起来都是很不错的风景；

然后小区内的居民活动区域，绿化做得也很棒，高大的树木提供了很大面积的树荫供居民乘凉，最后就是小区南侧的公园，绿化程度更高，还可以看到平静的湖水，这一圈转下来，感觉整个小区的绿化环境真的挺不错。

亮点四：小区价格比较低，对刚需购房者十分友好

根据幸福里APP的数据支持，截止2021年7月，朝阳区均价在7.6万元/㎡，来广营板块均价在8.4万元/㎡，而马南里的均价只有了55318元/㎡，很明显，马南里的均价低于所处区域和板块，小区目前在售房源总价最低的在285万元，无论是均价还是总价，对刚需购房者都是十分友好的。

槽点一：安保系统比较差，居民安全得不到保证

小区三个门都设置的有安保人员，但三个门都是畅通无阻的，考虑到有可能是为了方便马南里社区的其他居民穿过小区到马南里公园游玩的原因，这样一来小区三个门的安保问题将是难以解决的。

小区不久前在单元楼下添加了门禁系统，但是有不少单元楼的大门还是敞开的，外人可以随意进入，这样一来小区居民的安全存在比较大的问题。

槽点二：小区内有维修，噪音污染比较大

从小区东门进入小区，就会发现路面不太平整，有大车经过留下的坑洼痕迹，现在小区内就有不少正在修整的地方，机器的轰鸣声不绝于耳，还伴随着漫天飞灰，有种走进工地现场的感觉，维修的范围还比较大，不知道什么时候会结束，所以需要注意小区现在部分区域噪音污染比较大。

槽点三：小区内停车位紧张

小区车位比较少，1500多户居民，却只有1000个停车位，车位比1：0.67，车位明显不足。小区的车位只租不卖，小区也不是人车分流的，很容易出现乱停乱放的情况，走在小区里面能明显感受到车辆停放地比较狭窄，轴距宽一点的车，出入很成问题，这个问题有待改善的。

槽点四：小区外部配套不足

小区所处的位置实话说是比较偏僻的，周边商业满足居民的日常生活需要应该是足够了，但是如果想追求高一点的购物体验，这里就满足不了了；

交通的话，出地铁站会感觉周边较为荒凉，除了对面是个加油站，其他没有相应配套，从地铁站到小区门口有1.2公里，这一段距离非常尴尬，步行要差不多20分钟，想骑单车的话，这个区域是非服务区，找到一辆单车都十分困难，打车也不太方便，整体感受来看，配套不够完善，生活略有不便。

经过一天的踩盘，小杨对马南里小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区的绿化建设和临近的水系景观，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求。

其次，小区内部的配套是比较齐全的，有公园、菜市场，满足居民的日常生活需要完全没问题。

但需要注意的是马南里小区治安管理做的不太好，小区整体卫生情况不佳，而且小区内有维修活动，噪音污染比较大。

从整体价格来看，马南里小区目前在幸福里app上挂牌均价55318元/㎡（截至2021年7月23日），低于来广营整体均价，目前小区在售房源比较多，考虑在来广营商圈置业的刚需的用户可以重点关注。

来广营商圈位于北京市朝阳区，地处五环至六环之间。商圈内目前拥有两条地铁线路，医疗、购物、自然资源齐备，产业资源正在不断集聚，未来将成为兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

来广营商圈北侧为中央别墅区商圈，东侧为北苑商圈，西侧为金盏乡、天竺商圈，南侧为望京商圈；该商圈未来还将迎来阿里巴巴等大型企业迁入，加之与望京板块交界地带的旺盛人气，坊间通常将来广营称为望京板块的未来。

来广营原为正蓝旗营地，明清至民国时期，都是官家屯兵重地。

2011年之前，来广营商圈还处于默默无闻的尴尬境地，直到2011年底至2012年初，5宗地块的溢价出让后，来广营商圈迎来建设高潮。

此后数个大开发商开始争相拿地，使得来广营商圈的基建、配套、企业资源配置得到跨越式发展。

来广营商圈北部区域包含清河营郊野公园等重点设施，主打生态建设为主。

商圈东侧与西侧区域包含北京市朝阳区和平医院、朝阳区实验小学（润泽校区）等医疗教育设施。

南部包含北京市会议中心，望湖公园、北小湖公园等重点设施。

来广营商圈内的五环路横贯东西，地铁13号线纵贯南北，立交桥环绕，是朝阳区交通枢纽之一，商圈地铁线路包含14号线东段的来广营站、善各庄站，以及15号线的马泉营站、崔各庄站。

商圈向东可直达首都机场，向南可通达望京、CBD等中心板块，向北可通达国家奥林匹克体育中心、天通苑等热点区域，向西可达国家体育场、圆明园遗址公园等板块，交通优势相对明显。

来广营商圈内生态休闲资源丰富，但商业配套相对落后，大型商场仍分布在望京板块，居民需打车去望京购物。

来广营商圈内的住宅多为1980年-2008年建成，目前是北京五环外刚需自住可供选择的商圈之一，商圈内的置业需求多样，总价跨度并不太大。主要吸引预算不高，对交通通勤和居住品质有要求的刚需购房者。

来广营商圈土地开发有较大前景，附近土拍讯息也相对较多。

土地成交方面，距离来广营商圈最近的5宗招拍挂地块位于朝阳区金盏乡梓庄村、望京花家地、孙和乡西甸村。

2020年4月，北京金隅嘉业以3.52亿元竞得望京花家地地块，成交楼面价16097元/㎡；

2017年4月，北京城建投资公司以28.54亿元竞得河乡西甸村地块，成交楼面价为31000元/㎡；

2017年4月，金地集团又以29.20亿元竞得金盏乡地块，成交楼面价24489元/㎡，上述地块位于来广营附近，但土地性质均为商业用地，故不会对来广营商圈内的住宅价格产生明显影响。

自2011年底“土鸡变凤凰”后，来广营商圈的发展前景不断走高。

政策规划方面，来广营商圈的未来发展确定性较强，作为望京板块的辐射板块，来广营商圈还有大量空地，预计未来来广营板块在政策规划方面会持续加码。

基础设施方面，2020年4月也开始动工建设双向四车道交通枢纽，对商圈内南北向交通的提振作用明显。

生态方面上，横跨朝阳、昌平、顺义的京城"绿肺"——温榆河公园正在建设，未来来广营商圈的生态建设会再上一层楼。

商业上，目前来广营没有大型的商业，但根据“十四五”规划，来广营东南方向会落成一批上万平米的商业综合体，这将有效补齐来广营商圈的短板。

来广营商圈未来最大的变数为疏解望京企业人口饱和压力的长线规划，大量的优质企业将会引入，例如阿里巴巴在来广营北京新总部已经封顶。阿里新总部未来建成后会为来广营商圈带来强劲发展动力，吸引大量科技人才涌入。

来广营商圈未来发展的负面利空，是商圈内被铁路切割开的区域很难连片开发，这会降低临近土地的利用率。

再有就是贯穿来广营的地铁线路只有15号线一条，另一条14号线在商圈中部就不再向前延伸，如果未来地铁线路能向商圈北侧延伸，该商圈价值还会迎来提振。

1、生活氛围浓厚。小区居民在小区里有很多休闲活动，关系融洽。

2、环境优美，居住惬意。小区种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区的户型大小合适，总价美丽，刚需型购房者购入压力较小。

4、该小区的综合整治正在推进，未来内部基础设施会得到改善。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约23套，占全部房源的1.5%。小区目前在售均价55318元/㎡，环比上涨约0.49%。近6个月，小区整体均价低过朝阳区、来广营商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于于同期朝阳区、来广营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为42㎡一室一厅户型，报价285万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为109万元左右，二套首付为176.7万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布有42㎡-84㎡一居室-三居室，现选择主力户型70㎡二室一厅84.88㎡三室一厅进行分析。

马南里小区是板楼和塔楼结构。

首先看1号区域不临街，而且距离湖景很近，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域不临街，但是离医院比较近，气味污染会相对比较大，然后3号区域临街，所以2、3号区域为楼栋选择的次选。

最后是4号区域临街，而且距离中间学校、菜市场和医院较近，噪音污染会比较大，所以为楼栋选择的备选。

小区内居民氛围和谐，居住环境舒适，适合长久居住购房者考虑。

小区内部以及周边绿化好，南面紧靠马南里公园，适合对生态环境有一定要求的购房者。

小区内户型、总价跨度不大，其中42㎡一房的上车价285万元；而84㎡三房的户型，上车价在485万元，适合刚需购房者考虑。

来广营板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在来广营商圈内及望京商圈刚需改善的购房者考虑。

截至2021年7月，来广营商圈内只有懋源璟玺小区新房在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区5公里内的丽都悦府和华越北京。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中：

懋源璟玺在售555㎡及以上户型，总价4800万元/套起；

丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价1650万元/套起；

华越北京89㎡-143㎡在售，总价1550万元/套起。

而马南里房源最低挂牌总价在285万元/套。新房总价较高、户型较大，更适合追求居住品质的改善型置业人群。

小区均价低于来广营商圈二手房均价，周边1公里范围内与马南里均价相近的小区不多，现选取临近板块房龄接近、总价与马南里比较相近的长岛澜桥和甜水园东里进行比较。