如今房山区发展较为迅速，随着各种工业园和工业基地的建成，住宅楼渐渐多了起来，周边配套也在不断完善。小编这次踩盘地点就是位于房山区良乡的玉竹园小区，小区离长阳航天城电子科技园、北京市新型工业化产业示范基地较近，聚集了很多高端产业和科技公司。另外小区紧邻房山线良乡大学城西站，附近还有一些公交站点，公共交通出行比较便利。

亮点一：小区内底商较多，生活便利

来到小区内，小编看到很多楼栋的一楼都改成了商铺，比如妈妈驿站、菜鸟驿站，住户收发快递会比较方便，下班回家的路上就可以顺便取快递，不用担心快递送达时家里没人。菜鸟驿站旁边有卖面条、馒头等主食的商家，还有水站，住户在小区里就可以买到主食，打电话订桶装水也很快送到。

小区里还有美发店和超市，小编进去与老板聊了几句，感觉理发价格比较合理，超市里的商品也都是市场价格，住户理发、买东西比较方便。

亮点二：绿化区域花卉种类多

小编看到单元楼周边都种上了绿树和灌木，营造出了不错的绿化环境。除此之外，小编还惊喜地发现了很多花卉，有黄色的凌霄、红色的月季和其它花朵，五颜六色的看起来比较美观，为小区增添了不少活力。

亮点三：休闲区域充足

小编来到了小区的广场，广场的四边都安装了健身器材，还有长椅、圆桌、石凳，方便住户运动和休息。小区内的广场不止这一处，但也都装上了休闲设施，为住户休闲娱乐提供了便利。

槽点一：小区内垃圾较多

小编沿着小路行走，发现路边有很多垃圾，杂七杂八地堆在角落里。在小广场上也有很多垃圾和落叶，看起来比较不美观，显然物业在卫生环境管理上存在不足之处，小区路面的垃圾都没有及时清扫，影响了住户的居住体验。

槽点二：道路状况一般

小区的道路状况也比较一般，路面上铺的砖已经碎裂，裸露出地面，并且坑坑洼洼，车辆走在路面上比较颠簸，行人也要时刻注意自己脚下，以免摔倒。在道路两旁的停车区域，路基已经完全消失，只有大大小小的石块，汽车碾压时会磨损到轮胎。整体来看，小区路面需要进行大范围修整。

槽点三：车辆随意停放

小区内的车辆主要都停在道路两边的空地，但也有些车辆直接停在单元楼门口，既有汽车，也有自行车和电动车，看起来比较拥挤。还有车辆停放在道路上，小区道路本就不宽，停放汽车之后影响了其它车辆的通行。

经过一天踩盘，小编对玉竹园小区有了更加深入地了解。首先，小区楼栋数量较多，为典型的板楼社区，南北朝向，房龄在20年以内，楼栋间距较大，在55米左右，通风、采光效果良好，户型也比较方正，居住起来比较舒适；小区的生活配套比较完善，附近有超市、蛋糕店、快餐店、早餐店，可以满足住户的饮食需求。

小区周边配套比较完善，距离良乡大学城西地铁站406米，距离北京市房山区鹏园医院600米，距离国泰百货1.3公里，距离昊天公园600米，可以满足住户的多种需求。

小区物业公司为北京祥和物业管理有限公司，物业费比较便宜，但物业服务较为一般，尤其是在卫生、基础设施和车辆管理上，拉低了小区整体品质。

小区的生活配套和各种周边配套比较完善，但小区本身比较老旧，价格比较便宜，适合资金有限但比较看重配套的人群选择。

玉竹园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。

不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。

而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区楼栋布局合理，居住体验好。小区楼栋为南北朝向，楼间距较大，房屋通风和采光比较好，住户住起来比较舒适。

2、生活配套完善，生活比较便利。小区内外有较多店铺，涵盖了生活所需的方方面面，比如饭店、门窗店、理发店、超市等等。此外，小区内还有一家中医诊所，住户看中医比较方便。

3、房源较多，户型齐全，选择空间较大。小区整体占地面积较大，楼栋数较多，房源数量也比较多，户型有一居、两居和三居，分布在不同楼栋，两居面积较大，购房者可以根据自己需求选择。

4、小区邻近地铁站和公交站，公共交通出行方便。小区离良乡大学城西地铁站200米左右，附近还有良乡大学城西公交站、东羊庄公交站等站点，住户乘坐公交和地铁出行比较便利。

截至2021年7月，幸福里APP显示挂牌房源为42套，小区挂牌均价为28513元/㎡，环比6月上涨0.09%。从近6个月的价格波动来看，该小区房价总体趋于稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的65㎡一居为例，报价199万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为69.65万，二套首付为119.4万。

该小区有66㎡一居、78㎡-108㎡两居、95㎡-119㎡三居，主力户型为94㎡两居和119㎡三居。

小区楼栋均为南北向分布，采光、通风较好。

A1号楼-A3号楼、B2号楼、B4号楼、B9号楼、B10号楼临近街道，平时会受到噪音影响，建议购房者谨慎选择。

A4号楼-A8号楼周边绿化面积较大，景观较好，也比较安静，推荐购房者选择。

小区距离长阳航天城电子科技园、北京市新型工业化产业示范基地较近，在这些地方工作的人群可以选择。

小区距离房山线良村大学城西地铁站406米，向东可以直接通往南三环，向西可以到达阎村，适合在地铁沿线工作的人群。

小区在售房源多为78㎡-108㎡两居室，面积适中，2021年8月份均价为28513元/㎡，低于良乡区域平均水平，适合刚需人群选择。

截至2021年7月，在房山区有31个新建楼盘，这里选择同在良乡板块的两个小区作对比，分别是中海京西里小区和首创伊林郡小区。

中海京西里小区为北京中海兴良房地产开发有限公司的项目，有75㎡两居和86㎡-87㎡三居，售价40837元/㎡起，306万/套起。位置上该小区紧邻房山线苏庄地铁站，只有100米左右，比较适合在地铁沿线工作的人群。

首创伊林郡小区为北京安顺园房地产开发有限公司开发的项目，有81㎡两居和91㎡-95㎡三居，售价36500元/㎡起，报价290万/套起。该小区离地铁较远，邻近京港澳高速公路和月华北大街，自驾出行比较方便，适合依赖自驾出行的人群选择。

房山良乡地区旧小区相对较多，这里选择距离较近的阳光邑上和昊天嘉园小区作对比，昊天嘉园与玉竹园比较相似，售价接近，房龄也差不多，而可以看作同等品质小区之间的对比；阳光邑上整体品质也比较好，房龄相对较新，作为不同品质小区之间的对比。