周末小福和朋友骑行到运潮减河绿道公园附近，休息时间朋友向小福感慨：“我要是住在旁边的牡丹园小区就好了，这小区附近环境优雅，绿化又高，周边交通也很便利，出门就是公园，平时骑行可真是太方便了。”说者无意，听者有心。回到家小福就在网上查找了牡丹园小区，该小区建成于2003年，是北京武夷房地产开发的住宅项目。小区周边生活设施齐全，交通也比较便利，距离和朋友骑行的运潮减河绿道公园仅434米。经过一番了解后，小福挑了个晴朗的日子出发来到了牡丹园。

亮点一：整洁优美的生活环境

下了公交没走几步就到了小区门口，映入眼帘的是一幅雕刻在大理石上的象征小区名字的牡丹花图。还未进入小区小福就被小区外墙上的爬山虎吸引了，繁茂翠绿的枝叶爬满了整个墙头。小区内部绿化也很优秀，道路两侧是高大的法桐和天堂树，净化空气的同时也为小区的居民提供了一条条清爽的林荫道路。

小区中心有一个被矮小的冬青树包围起来的环岛，环岛前面就是小区的公共活动区域，里面设有儿童滑梯、健身器材等。一位正在健身的大爷告诉小福，小区里他最喜欢的就是这个健身场地，早上来这拉拉筋练练腿，晚饭后和老伴绕着小广场慢悠悠溜达几圈，老年生活悠哉悠哉。

亮点二：尽职尽责的小区物业

牡丹园的物业是武夷房地产自己的物业，物业费0.65元/㎡/月，物业费虽然不高，但服务却让人称赞。整个小区打扫的干干净净，楼道内未见小广告张贴以及垃圾杂物堆放等情况。物业安保工作做的也很不错，每个单元门都安装了门禁系统，小福在踩点过程中时不时还能在路上能碰见正在巡逻的保安人员。一位保安大叔告诉小福，他们每天24小时轮流排班，丝毫不敢懈怠。

亮点三：便捷齐全的周边配套

大门两边的是一排沿街商铺，商铺虽不多，但却“五脏俱全”，涵盖了超市、养生会所、教育机构、宠物医院等等。小区出门左转就是华联超市，满足居民的日常生活、购物需求不在话下。如果想吃到更新鲜的水果蔬菜，小区往南走大概150米就到了三元村菜市场，新鲜果蔬、肉类一应俱全，价格公道实惠，大大降低了小区居民的生活成本。

小区周边幼儿园、小学等的教育配套也很完善。小福通过一位去接孩子放学的阿姨了解到，小区14号楼后侧有一个幼儿园，被评为北京市一级一类幼儿园。小福踩点过程中路过幼儿园，在校门外大致看了下，幼儿园活动场地充足，建设比较现代化。牡丹园小区附近有北京小学通州分校，距离小区直线距离1公里左右，方便日常接送孩子。

槽点一：小区车位不足

小福在踩盘过程中发现牡丹园小区内随意停车的现象比较多，有很多车辆停放在人行道、绿化带内甚至路口处，导致小区内部路变得非常拥挤。小福了解到牡丹园内共有约有1701户，停车位仅有864个且无地下停车位，对比总户数真是严重不足。并且小区内部人车不分流，这就意味着只要能停下车的区域都会被车占满，仅在小福踩点的这段时间内就发现了有好几个单元门口停满了私家车，居民进出非常不方便，这点还是比较恼火的。

槽点二：小区大部分楼栋无电梯

其实楼栋内无电梯这也是大部分老小区的诟病。牡丹园小区一共29栋居民楼，有电梯的仅是28、29号两栋。如果中意的户型恰好不在这两栋楼内，那么这一点需要酌情考虑，尤其是对于家中有老人或者上下楼梯不方便的人群来说，会有一定程度的不方便。

总体来说小福对本次踩点还是非常满意的，牡丹园小区的居住环境优雅清净，物业安保尽职尽责的保障小区居民安全。小区周边交通便利，出门就是公交站，上班、出行比较方便。并且小区内物业费不高，生活成本低，适合刚需人群购入；此外小区内配备幼儿园，附近的学校、商超等配套齐全，家中有娃的人群也适合在此安居。

不过，小区内停车位严重不足，对于平时依靠开车出行的人群来说不是特别方便，不太建议家中车辆数目比较多的人群购入；

如果是养老居住或者家人身体不方便上下楼的人群购买可以选择带电梯的28、29号两栋楼或其他楼栋的低楼层。

牡丹园小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1、牡丹园小区绿化率高达44%，为小区居民提供了非常优美舒适的小区环境，小区旁边是花园式运潮减河绿道，周边环境舒适宜人，大大提高了牡丹园小区居民的幸福指数。

2、牡丹园小区物业为北京武夷物业管理有限公司，物业费0.65元/㎡/月，物业费较低，减少了居民生活基本开支。

3、牡丹园小区目前在售户型中，最小户型面积49㎡一居室，最大户型面积200㎡四居室，适合居住人群范围广泛。此外，小区均为一梯两户，隔音效果好，居住环境不会很吵闹，邻里关系也很融洽。

4、小区门口距离公交站仅106米，两公里内有地铁6号线，适合依靠地铁、公交出行的人群，交通便利，方便出行。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，牡丹园挂牌均价47469元/㎡，环比与上月持平。

目前幸福里挂盘房源为24套，挂牌房源房型面积为49.48㎡-200.25㎡，从近六个月价格波动来看，房价总体保持稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的88.39㎡的两居室为例，报价430万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为150万，二套首付为258万。

小区户型涵盖范围广，最小的是49㎡的一居室，最大的是200㎡的四居室。其中88㎡的两居室和116.7㎡的三居室为主力户型。

49㎡-64㎡的一居室以及96㎡以下的两居室适合单身家庭或两口之家居住，看中小区的地理位置以及周边配套，购房预算不高的人群；

116㎡的三居室及更大面积的四居室适合首次置业或首改需求的购房者，以三口之家为主，适合人口较多的家庭居住，比较看重户型且有一定的承受能力。

牡丹园共有住宅楼29栋，楼栋分布比较均匀。

其中28、29号楼带电梯，适合家里有老人或者家人不方便上下楼的家庭；

4、5、6、7号楼距离小区门口较近，适合需要步行至公交站或地铁出行的上班族；

1、2、3号楼沿街日常会比较吵闹，喜欢安静居住的人群可以避开这几栋楼；

13、14、18、19、21号楼距离幼儿园较近，适合有宝宝的家庭，不过对于喜欢安静环境的人来说可能会有些许吵闹。

小区距离地铁6号线直线距离1775米，距离武夷花园公交站仅106米，出行便利，推荐在附近上班或依靠地铁、公交出行的人群购买；

小区周边资源配置成熟，小区内有幼儿园，附近有北京小学通州分校，接送孩子方便，适合有孩子的家庭居住；

小区居住环境良好，距离减河公园434米，周边安静，含氧量高，也适合老人在此养老。

牡丹园小区所属武夷花园商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。相邻板块内距离小区较近的是2019年刚刚开盘的珠江阙，该小区是由北京顺开房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，珠江阙小区均价70200元/㎡，总价最低2300万/套起，无论是从价格还是购买人群角度看都与牡丹园小区不具可比性。

武夷商圈发展时间较长，板块内的旧小区均有一定年限，所以选择与牡丹园年限、户型相近的紫荆园和水仙园进行对比。