马坡板块作为顺义区重点打造的金融产业新城，正处于快速发展时期，近年来顺义马坡板块也受到了更多购房者的关注。合景香悦四季西区作为马坡板块内建成较晚的小区，在楼房品质、内部环境以及设施配套上也是可圈可点的。趁着周末，小初带大家一起走进合景香悦四季西区，一探小区全貌。

亮点一：环境优美，干净整洁

走进小区，首先感受到的就是精致的园林景观。石砌的台阶、落地矮灯、精致的花坛草坪交相辉映，桃树、大花紫薇、柏树高低错落的散布在园林里。小区的各个楼栋坐落在这修剪精致的园林景观中，可谓景色宜人。

园林里还设有凉亭。颇具现代感的红色凉亭建在郁郁葱葱的园林中央，即使亭子顶部略有瑕疵，但也不影响其实用性和美观性，闲暇时在亭里乘凉休息，也十分有意境。

亮点二：消防设施完善，居住安心

小区室外多处设有灭火器箱，每个箱子上都设有封口贴。物业的阿姨告诉小初，灭火器箱有专人维护，对于封口贴破损的会及时检查更换。除了室外灭火器，小区的每栋楼都安装了消火栓，即使有突发灾情，居民们也能快速做出反应，保障自身安全。完善的消防设施和物业定期的维护，也让小区居民更加安心。

亮点三：内部配套完善，生活便利

小区多处设有丰巢快递柜、旧衣回收箱、有害垃圾回收箱，还设有健身公园、乒乓球台、电动车充电棚。健身公园内器材保养完好，就没有老化的痕迹，还采用了橡胶粒铺地，在此锻炼、打篮球都十分方便。

让小初感觉最贴心的设施还是电动车充电棚，近年来电动车的使用越来越多，电动车充电也成为了居民的一大需求。小区内设置了多处电动车充电棚，每个充电棚里都设有12个插座孔，居民只需要扫码或刷卡就可以充电了，这项设施不仅使得居民的生活更方便，也在一定程度上减少了电动车入户充电的安全隐患。

亮点四：丰富的周边配套

小区的东侧为商业街，有理发店、餐馆、超市、尤萨洗衣店、秦医林中医诊所、中国工商银行和围棋道场等，居民不出远门就能解决日常生活的基本需求。

更值得一提的是，小区南门正对鲁能美丽汇购物中心，是集商超购物、特色美食、娱乐休闲、潮流运动为一体的大型购物中心。小区居民逛街购物、休闲娱乐都十分方便。

除此之外，小区500米内有十处公交站点，乘坐顺3路或顺6路可以到达顺义区医院，距离小区750米处还有马坡卫生院，周边配套齐全，生活便利。

槽点一：西侧铁路，噪音污染

小区西侧紧邻京承铁路线，京承线与京秦铁路、京通铁路相接，运行列车较多。虽然小区通过园林绿化以及种植树木等方式减少噪音污染，但是对于西侧部分楼栋来说，火车运行时产生的噪音还是无法隔断的，在一定程度上也影响到了居民的休息。

槽点二：车位紧张，停车难

小区共计863户，停车位612个，车位比1:0.7，停车位紧张，因此也产生了车辆占道停放的现象。在小区里可以看到，印有消防通道字样的道路和园林绿化道路上都出现了占道停车现象。从这一点来看，不仅停车很不方便，占用道路也影响了小区居民的出行，容易造成拥堵，在人车不分流的情况下也存在的一定的安全隐患。

经过六个小时的踩盘，又到了不可错过的总结时刻。

首先从合景香悦四季西区本身来说，小区于2014年建成，房龄较新，小区户型选择较多主力户型为89㎡三室两厅南向房，另外在物业管理、园林景观以及设施维护等服务上锦上添花，产品力整体表现优秀。

其次是配套方面，内部设施完善且保养良好，周边生活配套丰富，南侧紧邻鲁能美丽汇购物中心，东侧为商业街，750米内有马坡卫生院及多家诊所，500米内覆盖10处公交站点，居民生活便利，配套表现优秀。

再有就是小区西侧的劣势，紧邻京承线铁路，火车运行产生的噪音不可避免的影响到了部分楼栋，但小区东部的潮白河、奥林匹克水上公园也是不可复刻的景观资源，综合表现优秀。

总的来说，合景香悦四季西区属于改善型社区，在商圈内较有竞争优势，预算较为充足的人群与本小区的契合度较高。当然多样的户型选择可以满足独居人群和两口之家的需求。当然在购房时也请大家妥善评估京承线铁路噪音的影响，尤其是小区西侧的楼栋，谨慎选择为妥。

马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区于2014年建成，楼龄新、楼房品质好。小区内部的设施保养到位，再加上使用时间较短，少有老化痕迹。

2.园林景观设计精致美观，小区内绿化错落有致，楼栋四周也都栽有树木。物业定期维护，草坪不见杂草、花坛景观修剪整齐，整个小区景色宜人，居住舒适度高。

3.小区南门正对鲁能美丽汇购物中心，小区楼下有中国工商银行、香悦四季幼儿园，东侧还有商业街，生活配套齐全。另外小区东侧有诊所、750米处有马坡卫生院，小区居民就医也十分方便。

4.小区内部配套齐全，充电车棚、快递柜、底商超市等一应俱全。另外每栋楼都设有电梯，单元门口还有残障人士专用通道，上下楼方便，楼内以及室外都配备了消防设施，居住更安心。

截⾄2021年9月小区参考价约为38998元/㎡，较上月持平。该小区房价在今年4月-9月的变化幅度并不大，整体处于持平状态。马坡板块内，合景香悦四季西区小区的房价处于较高水平。由于合景香悦四季西区建成时间晚，楼龄新且紧邻潮白河，周边配套成熟。在内部环境、地理位置、楼房品质及建成时间上优于板块内其他二手房，房价也因此偏高。

具体来看，以89㎡三居为例，总价约为347万。参照北京市现⾏的普宅+非普标准看，普宅商贷⾸套⾸付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%，即该套房源首套首付为138.8万，二套⾸付为277.6万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有58㎡-60㎡一居、58㎡-90㎡两居、87㎡-121㎡三居、98㎡-140㎡四居，主力户型为89㎡三居和95㎡三居，以下对小区主力户型进行分析。

小区西侧铁路运行产生噪音，影响居民休息。介意这一点的人群在购房时要避开3号楼、4号楼、12号楼和19号楼。

小区7号楼正对鲁能美丽汇，东侧为商业街，西侧为香悦四季幼儿园，过往人员密集嘈杂且幼儿园放学时家长接孩子会造成一定时间的拥堵。介意这一点的购房者需要避开7号楼。

8号楼和9号楼位于小区中央，南侧有大片园林景观和运动广场，且这两栋楼单元数少，环境相对清静。对环境要求较高的人群和喜静的人群来说，8号楼、9号楼是不错的选择。

1.小区周边有富华科技创业园、北京燕京啤酒集团、北京华美达药业公司、爱慕时尚工厂等多处工业园区及企业，在此处上班的人群可以考虑合景香悦四季西区，节约通勤时间。

2.小区内设有电梯，上下楼方便，且内部园林景观十分精致，小区东侧又有潮白河以及奥林匹克水上公园，环境优美，适合养老人群居住。小区周边还有马坡卫生院、北京中医医院顺义医院，老人体检就医都十分方便。

3.小区主打户型为89㎡的小三居，南向房采光好，适合预算有限但成员较多的家庭居住，对于老人帮忙带小孩的家庭来说也十分方便。

截至2021年9月，佳和宜园所在的顺义马坡板块内有恒大上和府、北辰墅院1900、国誉府、恒华湖公馆、合景泰富天汇、中建宸庐、富力首开金禧璞瑅等多处在售新楼盘。这里选择距离较近的恒大上和府和中建宸庐来做对比。

恒大上和府是由北京恒房顺置业有限公司开发在售的新项目，截至2021年9月小区房价38800元/㎡起，属于花园洋房式小区。从户型上看，恒大上和府的在售户型主要为75㎡两居、95㎡-136㎡三居、145㎡四居，户型选择较多，但合景相悦四季西区在户型上有更多选择，且一居户型可满足预算较低的独居人群的需求。从内部设施上看，恒大上和府的车位比为1:1.5，车位充足，这一点上更加优越。而合景香悦四季西区周边的商业配套更加完善，鲁能美丽汇、商业街都为居民生活提供了便利，这一点上优于恒大上和府。

中建宸庐是由北京智地顺景房地产开发有限公司开发在售的新项目，截至2021年9月本小区均价为42000元/㎡起，在价格上高于合景香悦四季西区。从户型上看，小区目前在售户型为123㎡两居、138㎡三居，户型方正，南北通透，相对来说户型选择较少。从交通上看，小区300米内有16条公交线路，出行更加便利。从配套上看，小区1公里内没有银行、医院、大型购物中心，周边配套上不如合景香悦四季西区便利。

整体来看，中建宸庐的房价较高，更适合预算充足的改善型人群居住。从环境上来看，三小区都紧邻潮白河，周边公园绿地众多，虽然新小区在内部环境和设施上更有竞争力，但合景香悦四季小区内维护良好的园林景观也毫不逊色。从周边配套来看，合景香悦四季小区楼下有南邻鲁能美丽汇购物中心、东有商业街及银行，居民生活更加便利。购房者需要根据自身需求谨慎选择。

合景香悦四季西区位于顺义马坡板块，板块内在售二手房有泰和宜园、佳和宜园、顺悦家园、金宝花园北区、恒华安纳湖、新马家园等多个小区，我们选择距离合景香悦四季西区最近的泰和宜园和顺悦家园来做对比。