夏夏这次，来到了海淀区的马连洼街道，今天我们踩盘的小区叫做菊园。菊园这个名字一听就很有诗意，夏夏特意的查了一下，原来菊园与附近的梅园、兰园和竹园三个小区并称为“梅兰竹菊”。来到小区门前，看着雨后初晴的菊园，正如它的名字一样，给人一种清新自然的感觉，那就让我们一起来看看吧。

亮点一：小区绿化、卫生管理负责

从小区大门进入小区后，就看到主路两边整齐排列的大树，荫影洒满整个主路，而且楼栋的四周也都有绿植，整洁、对称地分布在楼栋周围。其中的灌木被精心地修剪过，与高树形成一定的层次，共同装饰整个小区环境。

楼与楼之间有多条石砖铺设的道路，道路四周绿树成荫，行走在小区中，时常可以碰到保洁人员正在逐条道路上打扫地上少许的落叶和灰尘，而夏夏在路边长椅坐下休息时也发现长椅上一尘不染，很显然保洁人员在维护小区内部卫生方面十分用心尽力。

亮点二：内部便民生活及商业配套丰富

夏夏走在小区中，还看到了多家超市以及小饭店，还以为不知不觉之间出了小区，跟店里的工作人员确认了一下，原来这就是小区里的内部门店。这里有生活超市、蔬菜水果超市，居民们买菜购物十分方便。

除此之外，夏夏还在菊园里看到了洗衣店、餐饮店、菜鸟驿站等生活设施，大大的提高了居民的生活质量。

亮点三：周边商业、医疗体验好

在菊园外，有很多大大小小的商超，完全能满足生活需要。小区周边有超市发、华联超市等很多个类似的便利店和小超市，日常的简单购物需求在这些地方就可以得到满足。小区周边更大一点的购物地则有华联商厦、中发百旺商场，以及更远一点的清河万象汇这几个商场都是比较大型的商业点，里面有很多店铺。

距离菊园最近的综合性医院是上地医院。作为一家二甲医院，这里的科室较为完备，可信度较高，适合普通病症的就诊。稍微远一点的还有解放军总医院第八医学中心，是三甲综合医院。无论是医疗实力还是设施配备都很专业且齐全。

当然，菊园附近配备有社区卫生服务站和大药房，还有小型的口腔医院和中医诊所。这些都在离小区很近的地方，大概十分钟以内就能走到，平时想要简单的看个病买点药的话，这些地方就能实现。

槽点一：楼栋环境差，缺乏管理

小区的楼道环境较差，墙面也有很多的污垢，并且还有一些部分墙皮掉落，影响楼道的美观。此外，楼道内的公共区域被私人占用，停放着居民的自行车和一些杂物，影响居民的出行，并且还存在个人物品丢失的风险，产生不必要的纠纷。

槽点二：车位较紧张，停车难

在小区里逛了一圈后，发现这里全都是地上的停车位，并没有专门的地下停车场。住户的车就零零散散的停在路边或是楼前，人和车没能很好的分流。小区的车位比为1:0.3，菊园里可以停车的地方并不算多，所以就会出现车位紧张的情况。

经过一天的踩盘，夏夏对菊园小区的了解又加深了一些。

首先，小区的整体环境干净整洁，并且小区的容积率相对比较低，居住舒适。其次，小区内部配套丰富，有花园、健身器材、棋牌桌等基础设施，还有小超市和餐饮店等，对于居民的吃喝玩乐比较便利。此外，小区的物业费也比较低，相对来说，生活成本比较低。最后，小区周边配套比较成熟。周边类型丰富的超市门店能很好的满足购物需要，公交和地铁距离小区也较近，出行便利，就医条件也很便捷。

另一方面，菊园也免不了存在大多数老小区都有的弊端。比如房屋建筑稍显陈旧，楼道设施不完善，没有电梯，人车不分流等等，这都是老小区很难避免的问题。综上所述，夏夏认为菊园的适配人群比较广泛，以及其他对生活水平要求并非很高的人，菊园都是一个不错的居住选择。

菊园小区位于马连洼商圈，东临上地商圈，南接圆明园商圈和颐和园商圈，西侧紧邻温泉镇商圈，北侧为西北旺商圈。

马连洼商圈主要以居住为主，这里聚集了大量的互联网上班族。马连洼北侧的西北旺商圈内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了北斗星通、大唐电信等众多高新科技产业等。

交通方面，商圈内有北五环、农大南路、马连洼北路、信息路和黑山扈路，以及连通西北旺商圈的圆明园西路。地铁16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。商业方面，商圈内部有BHG Mall北京华联购物中心(龙背村店)、 中发百旺商城、华联商厦等综合性购物中心等，三个商场分别位于商圈西、中、东部，另外还有物美、华联等生活超市，这些商业配套可以辐射到商圈内的大部分小区。

医疗方面配套较为薄弱，就医大部分需要向外拓展。除了基本的社区医院，商圈内仅有上地医院一家综合类医院，在商圈的西部和南部边缘有解放军第八医学中心和北医三院中央党校院区，其中北医三院中央党校院区是一家三甲医院。

另外商圈内有树村郊野公园，该公园是一座社会公益性公园，对社会开放，是周边居民休闲、娱乐的好地方。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，商圈在售均价约87436元/㎡。

土地成交信息显示，马连洼商圈内近三年无住宅地块成交。往外拓展，海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，楼面价接近7万元/㎡。

海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为R2二类居住用地，建设用地面积约5.3万㎡，规划建筑规模约8.3万㎡。在前期竞价中，该宗地达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后，进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/㎡，溢价率3%。

树村棚户区改造B-1北地块建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约9.2万平方米。在前期竞价中，该宗地同样达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京陕创企诚置业有限公司竞得该地块，成交楼面地价68961元/平方米，溢价率3%。

综上，区域内住宅用地稀缺，也是马连洼商圈二手房价格保持稳定的重要支撑。

2021年5月28日，北京市发展和改革委员会发布了《关于轨道交通13号线扩能提升工程项目可行性研究报告的批复》。同意组织北京市基础设施投资有限公司实施轨道交通13号线扩能提升工程。

原13号线拆分后分别为13A线、13B线。其中13B线起点为既有13号线的东直门站，终点至海淀北部16号线马连洼站，将实现与地铁16号线换乘。从站点图中可以看到，拆分后的13B线在马连洼设有站点，在这附近工作和居住的将变得更加便利。

1、小区户型设计实用，且类型丰富，可选择性多。小区户型从一居到四居均有分布，户型多为南北朝向，通风、采光条件好。

2、小区内部基础配套设施完善，有超市、洗衣店、餐饮、早餐店等，不需要走出小区就可满足大部分的生活需求。

3、小区绿化较为丰富且管理得当，居住环境较为安静，生活环境比较舒适。

4、齐全便利的周边配套，购物、就医以及休闲生活等均有分布，周边2公里内基本可以满足大部分的生活需求。

菊园在2021年8月挂牌均价为76215元/㎡，较上月环比上升0.12%。由于菊园的环境优美，配套完善，故菊园小区的均价高于马连洼地区的整体均价，但是由于小区建造年代较早，所以小区的均价低于海淀区的整体均价。从价格走势上看，小区价格平稳上升，短期内对购房者的影响较小。

购房成本方面，以主力户型71㎡两居为例，总价约541万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为216万元，二套首付为433万元。具体购买价格仍需根据实际购房情况进行计算。

目前，小区共有29栋楼1723户，具体户型包括58㎡一居、60㎡-71㎡两居、80㎡三居、100㎡四居，现对71㎡的两室一厅和80㎡的三室一厅进行分析。

菊园目前共有29栋楼1723户，其中，12号楼-15号楼东侧临近学校，环境相对来说会比较吵闹。3号楼、4号楼、27号楼、28号楼距离北门最近，出行较为便捷。5号楼、6号楼、10号楼靠近小区内的幼儿园，会有一些嘈杂，对于对声音敏感的人群不太友好。其余楼栋条件相差不大，没有需要特别指出的地方。

小区建成时间早，内、外部配套比较丰富、成熟，生活氛围浓厚，物业费相对较低，适合既看重小区内外部配套又想节约生活成本的购房者。

从户型上看，由于菊园户型以两、三居这种小面积型为主，所以更推荐简单的几口之家居住。

菊园位于商业较发达的海淀区，且小区距离五道口、清河大楼等商圈较近，乘坐公交可以直达，对在海淀区通勤的上班族来说菊园是个很好的选择。

截止2021年8月，海淀区新房较少，整个海淀区共有5个新房。选取其中距离菊园最近的强佑府学上院作为分析对象，与菊园进行简单对比分析。

​马连洼这一片的二手房房源比较丰富，在菊园附近的二手房就有不少。下文将选取与菊园价格相差较小的七彩华园和博雅西园作为分析对象，对三者的情况进行简单的对比以供参考。