红莲南里
92885元/平
环比上月跌0.08%
西城 马连道 马连道胡同1号
小区简介

小区位于北京市西城区马连道胡同1号,是由北京市宣武区房地产管理局建造的社区,有11栋总高6层的板楼,采用一梯三户的设计,有3栋塔楼,总高18层,采用两梯八户的设计,共有14栋楼1589户,容积率为1.8,是一个低密度社区。

基础设施

小区的物业公司为天岳恒物业,物业费为0.51-0.80元/㎡/月,小区是开放式管理,有24小时保安值班,物业负责设施维修,保洁打扫卫生。

小区的绿化率为28%,小区花园内有花卉、草坪、灌木、藤蔓等,楼栋前后种有树木。

小区人车不分流,均为地上车位,共有300个车位,车位比为1:0.3,车位只租不售,车位租赁价格为150元/月;小区不支持安装新能源充电桩。小区的供暖方式为集中供暖,供暖费用为30元/㎡。

建筑品质

小区的建成时间为1980年-1996年,小区内板楼采用砖混结构,塔楼采用钢混结构,外立面采用涂料,颜色以土黄色为主,楼栋外壁有保温层,顶层有防水设计。

楼栋品质

小区单元门门口有步梯和监控,单元门是铁门,楼道内为白墙和水泥地面,并且设有信箱、消防设施。

户型介绍

小区有14栋楼1589户,有60㎡的一居,有50㎡-65㎡的两居,有68㎡的三居,小区内板楼含一居、二居、三居户型,塔楼含二居和三居户型,得房率约75%。

小区的主力户型为50.57㎡的两室一厅一卫,主卧朝南带阳台,次卧和厨房均朝南,厨房为明厨,卫生间为暗卫,客厅开间2.4米。

小区还有主力户型是60.13㎡的两室一厅,17㎡的主卧朝南,次卧朝南位于客厅和主卧之间,厨房为明厨,卫生间为暗卫,有1.2㎡的储物间。

内部配套

小区大门口设有门岗和监控,告示牌在道路两侧,8号楼前有活动广场,每栋楼都有分类垃圾桶。

交通方面

小区距离地铁7号线达官营地铁站1.4公里,居民可乘坐地铁7号线前往北京西站、菜市口、双井等地,可换乘地铁9号线、10号线、4号线等,居民可乘坐地铁9号线前往军事博物馆、国家图书馆、七里庄等地。

小区距离红莲路南站公交站60米,居民可乘坐专154公交车,可前往高楼村、茶马街、红莲路等地;

小区距离红莲南里公交站305米,居民可乘坐45路、414路、专30路等公交车,其中乘坐45路可前往白云路、小马厂、湾子等地。

小区1公里范围内有红莲路和红莲南路,其中红莲路为双向两机动车道,红莲南路为双向两机动车道;居民可自驾到达西二环入口,全程1.5公里,共有5个红绿灯,途经红莲南路、鱼藻池路,其中鱼藻池路为双向六机动车道。

商业方面

小区距离六子超市134米,距离新年好购物中心430米,距离斑马货仓超市折扣超市435米,距离益邻超市688米。小区距离新年华购物中心880米,商场内有麦当劳、adidas、HONOR、热风等商家,是一家商务型购物中心。

小区附近1公里范围内有中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、中国建设银行。小区距离天虹商场(宣武店)2公里,商场内有HUAWEI、热风、森达、TATA女鞋店、BATA鞋店等商家,是一家定位为“时尚百货+精致超市”的中高端百货店。

医疗方面

小区距离北京国珍堂中医诊所622米,距离瑞达口腔(马连道路店)654米,距离北京紫金中医诊所932米,距离西城区广安门外街道小红庙社区卫生服务站980米。

小区距离中国中医科学院广安门医院2.8公里,医院成立于1955年,院内设有心理科、妇科、骨科、肛肠科、肾病科等科室,是一家三级甲等中医医院。

小区距离首都医科大学附属北京佑安医院3.2公里,医院设有肿瘤内科、妇科、中西医结合中心等科室,是一家三级甲等综合医院。

教育方面

小区距离马连道幼儿园(小班分部)210米,距离西城区马连道幼儿园498米,距离汇佳幼儿园(红莲南路)774米,距离茶贸幼儿园1.4公里。

小区距离西城区红莲小学415米,距离北京第一实验小学1.1公里,距离北京小学(广外校区)1.2公里,距离西城区三义里小学1.4公里。小区距离北京师范大学实验华夏女子中学498米,距离北京四中(广外校区)1.2公里,距离清华大学附属中学(丰台学校)1.8公里。

生态休闲方面

小区距离北京弘尚跆拳道310米,距离羽毛球篮球馆347米,距离悦读时光时光台球厅387米,距离天心射艺射箭馆397米。小区1.9公里范围内有同乐佳境景区、应天门故址、纳福迎祥景区、绿地荷香园、金宫殿故址等。

小区距离北京大观园2.8公里,公园位于北京市西城区南菜园西街,园内有曲径通幽、怡红院、潇湘馆、沁芳桥等景点,是我国3A级旅游景区。小区距离滨河公园2.9公里,公园位于北京市西城区广安门北街甲1号,公园内有迎客松、金都苑、风帆广场、北京建城纪念柱等景点,该公园是国家3A级旅游景区。

嫌恶设施

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
17
在售(套)
一居室
5
两居室
10
三居室
2
免责声明
引言

关于马连道茶街的故事,也许不少人耳熟能详。但今儿个咱不谈茶叶,只谈房子。

说到马连道的房子,不得不说说这个红莲南里小区。

红莲南里小区位于马连道商圈东南部,北起红莲中里,南至铁路线。回临近红莲河得名。东靠莲花河西侧路。这个小区承接北边的红莲北里和红莲中里小区,但却又与之大不相同,这倒让老王提起了兴致,这不就急忙前去踩个盘,好给大家分享分享心得。

那么,大伙儿赶紧跟老王一起来看看红莲南里的实际情况吧。

小区亮点

亮点一:绿化好,景色怡人

老王在小区里面溜达时,第一感受就是:环境真不错!原来是因为小区里面树木众多,放眼望去尽是绿色,上高楼俯瞰时,更为壮观。住在绿树环绕的小区里面,生活体验还是非常好的。

老王始终认为,小区的绿化很大程度上影响了居民的生活质量,有绿树,空气都清醒了许多,人也会活的健康一些。不管是在内部小路,还是在主干道上,随处可见的绿树,让人心情舒适。

小区东边还有个滨江绿道,种满了绿植,林荫道路也足够宽敞,一家老小闲暇时候来这里骑骑单车、吹吹晚风散散步,生活还是非常惬意的。

亮点二:内部设施完善

走在小区内会发现,小区内部设施非常齐全,光是儿童娱乐设施都不止一两个,好似每两三栋楼就会有一个“属于”它们的娱乐场所,儿童娱乐场所多,那么家长遛娃也有处可去,孩子日常休闲也比较方便。

老王看完看了小区内的每个娱乐设施,滑梯、健身器械、乒乓球桌……这些地方的面积还都不小,加起来能占不少地方了,说明该小区还是挺注重这方面的。

不仅如此,小区中心位置还有一片空地,绿树环绕,并设有长凳,应该是老年人放松休闲的最佳地点了,没事儿就在在这里唠唠嗑、跳舞、健身什么的,毕竟地方挺大,也有地方施展。

走在楼栋下面的时候,会看到有居民在取水机处接水,这对老年人比较友好。快递柜也在各楼栋之间都有设立,网购达人的福音,下个楼就能取到快递,非常方便。

亮点三:附近交通站点多,出行便利

老王到达官营站下车时,看到停放着满满的共享单车,于是就骑车前往小区,没想到5分钟就到了,离得还是挺近的。那住在这里的居民通勤也太方便了,坐完地铁骑个小单车蹬回去,也不远,锻炼了身体的同时也不会有疲惫感。

老王发现北京老年人习惯坐公交,公交车站往往都是老年人在等车,而红莲南里小区附近就有好多个公交站,就在小区各个出口的马路边上,交通非常便利。

亮点四:周边配套齐全

小区底商丰富,便利店、超市还是比较多的,出门过个马路就是,这些超市虽然也不大吧,但内部商品还算齐全,居民基本生活需求比较容易得到满足。

离小区大概300米处还有KTV、银行、健身房,像有些年轻人偶尔想嗨一下可以来这边,走路过来也不远。

老王打算返程的时候,发现这块儿的商业也挺繁华的。离小区800米处的达官营地铁站附近,有多个餐厅:新东方、必胜客、肯德基等。大夏天有时候不想在家做饭,带带孩子和老人出来吃一顿,还是很方便的。

小区槽点

槽点一: 门禁不严,安全系数不高

老王到红莲南里小区门口的时候,目测了一下大门门禁并不严格,行人通道无阻拦,不需要刷卡等操作,外人基本上都是可以随意出入的。

其实还没进小区之前,走在街道上就能看到,红莲南里很多小门是直接敞开的,无人看守登记,直接与外部道路相通。

不出所料,单元楼也是很轻易就能进去的,铁门直接敞开,可能连锁都锁不住,更别说密码验证了。所以整个来说,该安保系数还是比较低的,看来物业对此也不够重视。

尤其像现在疫情又小规模爆发的情况下,小区仍然没有相对应的门禁措施,是不够安全的。

槽点二:车位比低,停车紧张

老王发现这个小区除了树很多,还有一个东西很多:车。小区虽然有地上停车位,但1:0.3的车位比很显然供不应求,先到先得的停车方式,致使许多“晚到”业主的车子还是无处停放的。

走在小区里面给我的感受就是:车多路窄。其实路本来够宽,但边上如果停满了车,就显得很拥挤。更甚者直接将车辆停在单元楼的入口处,还有其他那些根本没有画停车线的地方,也塞满了车辆,停车秩序比较糟糕。

这种情况首先看上去就不雅观,其次会导致道路拥挤,路面行驶不畅,然后也存在一定安全隐患,万一门口的车在倒车,人家刚好出门,那情况就不好说了。

槽点三:保洁一般

进小区后,老王在发现路边杂物乱堆放现象还不少,尤其是装修用的腻子粉和转头等材料,就那样堆在一起,一大股灰尘弥漫在空气中,砖头也绊脚,听居民说都堆了一个多星期了,至今也没有人来处理。

外部是保洁不到位,楼道内部也一般。楼道里面充斥着一股异味,过道上能看到各种各样的小广告,楼梯里面也有旧物长期堆放,都堆满了灰尘,肯定不是一两天了,这些都是很影响观感的。

槽点四: 非机动车停放杂乱

红莲南里是没有非机动车停车棚的,这也难怪会出现非机动车到处乱停的现象,在这个小区里面,给老王的感觉就是,原来除了汽车乱停,还有就是自行车也可以乱停,可以停路中间,可以停门边,可以停汽车旁……

像这样楼道门口都停放大量自行车,居民们可能刚下楼, 就被一堆自行车堵路了。

试想一下,早上匆匆赶去上班,出门就看见横七竖八的自行车乱停,万一再被绊倒一下,那一天的心情都没法好了。所以这种停车现象非常影响道路通畅性,也影响观感。

幸福说

经过这次踩盘,老王对红莲南里小区有了更深入的了解,个人感觉在马连道板块属于中上水平吧。

总的来说,红莲南里是一个典型的老小区,它几乎踩中了大部分老小区都会有的缺点或者亮点,比如物业维护的松散、车辆停放的杂乱,以及优越的地段、配套、交通等等。

实际上这类上世纪90年代左右建成的小区,一部分缺点是当时的建设设计思路造成的,巧妇难为无米之炊,类似车位这种问题,基本是无解的。

但好在对于住宅来说,地段就是硬实力,结合红莲南里小区的整体价格来看,红莲南里目前在幸福里app上挂牌均价是93160元/㎡(截至2021年8月2日),高于马连道商圈均价,低于西城区整体均价。

并且,户型上从一居室到三居室都有,总价落差大,就能涵盖尽可能多的购房需求,所谓求仁得仁,在北京三环附近有自住刚需或有刚需改善需求的购房者可以考虑红莲南里。

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8.9
超过99%小区
区域价值
8.9
产品价值
8.9
配套价值
8.8
交易价值
9.0
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

马连道商圈位于北京市西城区,地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧,而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心,高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈,北侧为六里桥东、天宁寺商圈,东侧为广安门外商圈,南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公,而马连道商圈的相对优势部分,在于商业资源。

上世纪九十年代初,一批福建茶商入驻马连道,据查,鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商,年销售额突破10亿,形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过,后来因为普洱的价格跌下神坛,以及非首都功能的疏解,茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内,北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等,偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施,偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套,偏重居住,并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处,为7号线湾子站,位于商圈北侧,商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解,东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈,向南3公里即可到达丽泽商圈,向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看,马连道商圈实属一般,但周边延展15公里,依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大,1980年代至2007年的小区均有包括,商圈内及周边的置业需求多样,但总价跨度不大,多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

地块价值

马连道商圈内的土地开发成熟,近5年无新建住宅供应,商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年,中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿,拍得一幅商用土地,楼面价2.61万元/㎡。

2018年,由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿,拍得一副商用土地,楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地,目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

发展前景

细化来看,马连道商圈的发展前景,被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京,马连道商圈的区位属于中等偏上,但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽,规划能级非常之高。

2008年,在北京市关于加快金融业发展的意见中,丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街,那么掌握了这个线索,当我们再次打开地图就会发现,马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上,但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢,还是金融产业发展带的联通,马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时,马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替,板块价值也会得到充分释放。

卖点概述

1、红莲南里是成熟社区,绿化好,植被丰富,环境优雅,滨河跑道周围景色优美,生态良好,总体而言小区比较宜居。

2、小区内部设施齐全,儿童娱乐设施、休闲广场、便民设施等齐全,底商丰富,便利店、理发店、饭店都有,生活便利。

3、地理环境优越,附近交通站点多,距离达官营地铁站较近,出行便利,交通通达性高。

4、小区周边配套成熟,地处北京三环内是小区的一个地理优势,可与周边发达商圈共享基础资源。

价格分析

通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源6套,占全部房源的0.38%。小区目前在售均价93160元/㎡,与上月持平。近6个月,小区整体均价高于马连道商圈在售均价,低于西城区均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格略有上浮,比较适合入手。

购房成本方面,总价最低为50.57㎡二室一厅户型,报价558万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为267.8万元左右,二套首付为379.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。

户型分析

小区有60㎡的一居,有50㎡-65㎡的两居,有68㎡的三居。这里选择小区主力户型50.57㎡和60.13㎡的两室一厅进行分析。

户型面积

50.57㎡

60.13㎡

户型图

户型亮点

1、布局紧凑,空间利用率高,50多平米的两居室,功能性强

2、主卧带阳台,可以晾晒衣服

3、双卧室朝南,采光较好

1、卧室B朝南且面积较大,采光、通风较好,起居便利

2、有单独的储物空间,便于收纳

户型缺点

1、卫生间为暗卫,不利于通风

2、客厅部分没有直接的外窗,采光较差

3、进门就是卫生间,有碍观感

1、卧室A面积较小,活动空间小,且需要通过卧室a间接采光,隐私性不强

2、卫生间为暗卫,不利于通风

3、户型狭长,面宽窄而进深长,不利于采光

楼栋选择

红莲南里B区域临近红莲南路街道,人车流量较大,可能会受到噪音影响,中低层尤其明显,不太推荐;

红莲南里A区域西靠红莲路,但是此街为辅路,人车流量不大,受噪音影响小,而且A区域绿化更好,生活舒适,比较推荐。

另外,小区整体狭长,楼栋均为正南北向,这类小区的中间户是相对优质的选择。

推荐人群

小区距附近地铁站比较近,公交站点多,出门可达,适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好,环境优美,风景较好,适合对小区绿化。居住品质有一定要求的购房者。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全,底商丰富,生活便利,周边商圈成熟,适合对小区品质、周边配套品质有一定要求的购房者。

截止到2021年8月,红莲南里小区50.57㎡一室上车总价558万元,首付267.8万元起,适合自住刚需购房者;小区60.13㎡一室上车总价650万元,适合自住刚需和刚需改善的购房者。

新房对比

目前,马连道商圈内无新房项目在售。目前距离红莲南里小区最近的新房项目是位于小区东侧7公里左右天坛商圈的天坛府。

以及东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华,还有位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区,其中:

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室在售,总价780万-1755万元

悠唐麒麟公馆123㎡在售,总价1401万元/套起;

尊悦光华133㎡-170㎡在售,总价1700万元/套起;

首开璞瑅公馆236㎡在售,总价2500万元/套起;

而红莲南里房源最高挂牌总价在650万元,除天坛府部分小户型的总价较为接近红莲南里外,其余新房项目与红莲南里的房价相差过大,更适合预算充足、对楼栋品质要求更高,且不着急入住的终极改善购房者。

二手房对比

红莲南里小区均价高于马连道商圈二手房均价,为了深刻对比,以距离较近、房龄接近、价格接近为标准,下面选取三义里小区、欧园北欧印象小区进行比较。

小区名称

红莲南里

三义里

欧园北欧印象

位置

西城马连道

西城马连道

西城马连道

住宅性质

商品房

商品房

商品房

售价

93160元/㎡

99989元/㎡

93936元/㎡

交房时间

1980年-1996年

1980年-1989年

2002年-2006年

户型

50㎡-68㎡一居—三居

54㎡-69㎡二居—三居

44㎡-103㎡一居—二居

物业

天岳恒物业

北京市红义物业管理公司

北京新起点物业管理有限公司

物业费

0.51元/㎡/月-0.80元/㎡/月

0.80元/㎡/月

2.70元/㎡/月

停车费

150元/位/月

150元/位/月

550元/位/月

优点

1、小区绿化不错,绿色随处可见

2、周边配套完善,商超、医院、学校都有,居民生活便利

3、内部配套完善,便民设施较多

1、小区绿化率高30%,景色怡人

2、内部休闲娱乐配套设施完善

3、交通便利,距湾子地铁站120米、公交站出门可达

4、容积率2.0,居住体验好

1、小区绿化率高,环境优美

2、内部配套设施完善,应有尽有

3、内部门禁严格,安全系数高

4、次新房,外立面美观,品质感受好

缺点

1、物业管理水平一般,无门禁

2、非机动车乱停,自行车倒在在楼栋门口

3、车位紧张,车位比1:0.3,路面拥挤

1、物业管理水平一般,无门禁

2、车位配比不足,无地下停车库

3、非机动车棚供不应求,非机动车乱停现象较多

4、嫌恶设施位于小区中心,会有异味散发

1、容积率4.3,人口密集

2、车位紧张,道路拥挤

3、非机动车乱停现象普遍

4、距离地铁站有2公里尴尬距离,出行不是很方便

分析

三个小区均属西城区马连道板块,红莲南里和欧园北欧印象价差不大,三义里均价最高。

交通出行方面,三义里出门即可达地铁站;红莲南里距离地铁站1.4公里,周边公交站众多,交通比较便利;欧园北欧印象距离附近地铁站有2公里的尴尬距离。

停车方面,三个小区车位都比较紧张,就车辆停放问题来说,红莲南里情况较好。停车费用方面,三小区情况相同。

周边配套方面,红莲南里底商丰富,周边商超、饭店、医院、公园多,居民生活便利。

综合来看,红莲南里小区整体情况较好,北京三环附近有预算有限,且有自住刚需的购房者可以考虑。

幸福里研究院 独家提供
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