小编前几天从石榴庄客运站乘车出去玩，途中在窗外发现了一栋造型奇特，颜色显眼的楼栋。在好奇心的驱使之下，小编便去网上查询了这个小区的相关信息，原来这个小区是贾家花园小区。这个小区楼栋分布比较零散，道路两侧和隔壁道路旁的部分楼栋都属于小区。选择这个小区的原因有两条：第一小区虽然建设的早，外立面保存较好，第二小区旁交通便利，临近公交站、地铁站、汽车客运站等多种交通设施，交通便利。接下来就让小编带你们去实地踩盘一下贾家花园。

亮点一：小区内便民设施齐全

小编刚进到小区内，就发现了道路一旁的公告栏，不仅方便了居民们看到最近社区发出的通知，使居民了解到公告栏里的信息，还能大大提高了社区与居民的沟通。

小区里还配备健身园且健身园里的器材较齐全，而且活动的空间比较大，可以同时容纳许多人，居民日常休息和健身都比较方便。

此外，小区内的楼层方向标识也方便居民能够清晰的找到自己想去的地方，不用担心找不到自己想去的楼栋而感到尴尬的问题。

亮点二：小区绿化良好

小编踩盘过程中天气很是炎热，进入贾家花园小区小编发现道被大树包围，走在小区的街道上顿时觉得很凉快，在草坪上还种有各种各样的花，在小区中间也有着一大片绿植，在这绿植周围设有长椅和凉亭，以供人们闲暇时乘凉歇息。

槽点一：楼道内小广告无人清理

小编看到小区内的环境之后，觉得虽然是老小区，但是小区中的环境维护的还是较为不错的，于是小编便带着好奇心想进入到楼道中去看看，结果一进去便看到了，楼道都布满了各种各样的小广告，实在是令人不忍直视。不但没有便民还使楼道里看起来混乱不堪，影响了楼道里的环境。如遇到那些骗人的小广告没能及时清理会导致小区住户的财产安全，希望小区物业可以注意到这一点多加管理，使小区楼道更加整洁。

槽点二：排水系统陈旧造成安全隐患

由于小区排水系统陈旧，且发现井盖有松动可能会造成安全隐患。建议小区物业多加管理，防止意外发生或者贴上告知图“此井盖存在风险注意安全”这样的字标或者更换井盖。

总的来说，小编对于这次踩盘来说还是不错的，首先贾家花园小区内的基础设施是比较齐全的，而且小区内的绿化较多，环境较好，经过小编观察发现，小区南北通透户型比较多，采光比较好，对购房者来说十分有利，对于那些对生活品质有需求的刚需人群来说是个不错的选择。小区所处在刘家窑板块内，周边发展较为迅速，不缺大型商场，且小区距离地铁站和公交站都比较近，交通也比较方便，适合在周边的上班人群。

但是小区内物业管理一般，且排水系统陈旧，可能对居民造成安全隐患，如果不能接受这些槽点的人群不建议选择。

贾家花园位于丰台区刘家窑板块。刘家窑板块整体位于南三环和南四环之间，东临宋家庄板块，西邻木樨园板块，南面是大兴旧宫板块，北面是蒲黄榆板块。板块内交通便捷，板块西侧是南苑路，板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。刘家窑临近于国贸、金融街等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为丰台热门的置业板块。

刘家窑板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均较为完善。商业方面，板块内有京港城生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有石榴园公园等休闲公园；教育方面，板块内有北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、第十八中学（嘉泰学校）、北京十一学校丰台中学等。宋家庄板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。

根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有石榴园南里、顺四条三十七号院等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有慧时欣园、光彩家园等。刘家窑板块内目前的居住人口以老北京本地人及大红门做生意的人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP2021年7月显示，2021年以来刘家窑板块二手房均价较2020年底有一定涨幅，但仍低于丰台区均价，且石榴园北里小区整体价格要比刘家窑板块二手房均价低。

根据公开资料显示，距离小区1公里范围的石榴庄区域，是北京市五十个重点“挂账村”城市化改造项目之一。石榴庄城市化改造项目总建筑面积17万平米，属于石榴庄旧村改造总体规划的一部分，建成之后是集商业、办公、酒店等多个功能的综合商业体，是丰台区在施工程中最大的公共建筑。

石榴庄改造项目工程于2018年9月21日开工建设，目前已进入室内精装修阶段，项目完成后，将成为京城南部总建筑面积达100多万平方米的大型城市综合项目，包括46.65万平方米住宅及商业，29万平方米回迁安置住宅，11万平方米还建产业(商业)，以及近15万平方米交通、教育、医疗等市政配套设施，成为京城南部主要的居住和商业区域。

该改造项目对石榴园北里小区的板块价值起到很大的提升作用，于此同时，石榴园北里小区南侧500米的京深海鲜市场也将要搬走，周边环境得到较大的改善。小区周边平行于三环和四环的主干路还要继续在向东和西延伸目前东侧到成寿寺，西侧到马家堡，也将对该区域发展起到带动作用，进一步吸引国贸周边外溢的购房需求。

刘家窑板块发展已经较为的成熟，但是同时也集中了一些老旧小区和棚户区，未来北京针对老旧小区的改造和棚户区的拆迁，会更好的改变该区域的环境面貌，居住的舒适性会更好。

交通方面刘家窑区域8号线南段、14号线东段、5号线、10号线均在该区域设有多个站点，交通基础已经较为完善，未来值得期待的是8号线南北段、14号东西段的贯通带来的板块价值提升。

1、.小区内部环境好，楼栋前后有较大面积的绿化，居住体验较好，适合对小区居住环境有要求的人群。

2、从小区门口出来步行9分钟就可以到方庄桥南公交站，走12分钟便可以到地铁10号线刘家窑站，交通相对来说较为便利。

3、外部配套方面，小区周边已经形成了完善的商业配套，内部小超市和外部底商满足基本生活方面，步行7分钟就可以去到维爱康生鲜超市，骑自行车不到六分钟就可以到首开·福茂大型商场，满足不同人群的购物需求。

4、小区距离医院和公园也较近，对于小区居民日常的休闲和就医看病提供了便利。

小区截止到2021年7月17日在售房源共11套，挂牌均价为52132元/㎡，从近半年的价格波动趋势来看，价格处于缓慢上升趋势，环比上升均在正常值范围内，因此购房者不需要担心小区房价有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的70.8㎡的两居室为例，报价398万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为139万，二套首付为239万。

2021年7月份小区有44㎡的一居室、49㎡-62㎡的两居室、71㎡的三居室。

其中主力户型有44㎡一室一厅

户型亮点：卧室朝南，采光采阳好，且带阳台可做单独晾晒区域。

户型缺点：暗卫较潮湿且通风性不好，容易滋生细菌；客厅为暗室设计，采光不好。

主力户型有57㎡两室一厅

户型亮点：动静分区；明厨设计，卧室带阳台，可以做晾晒区；有专门的储物间，有利于杂物的堆放。

户型缺点：厨房卫生间朝西，存在西晒问题。

楼栋选择方面，小区共有15栋住宅楼，其中2号楼和6号楼临街，噪音相对来说比较大，7号楼、8号楼、9号楼在小区最内部，喜好安静的人群可以选择这几栋楼。2号楼、4号楼、6号楼、15号楼距离小区大门比较近，出来有底商，方便住民购买日常用品。

1、小区楼栋品质比较高，户型一居、两居、三居户型多样，居住体验较好，适合对小区品质有一定要求的人群。

2、小区周边配套齐全，有医院、诊所、超市、银行等，方便居民日常生活，适合追求生活便利的人群。

3、小区距离地铁10号线刘家窑站较近，适合以10号线为主要通行方式的人群。

截止2021年7月份，刘家窑外板块内有新盘在售，为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年月的均价为10.3万元/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而贾家花园小区在售的最大户型也仅有71㎡的三居，总价为398万，从总价和购房人群角度来看，贾家花园小区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年月的均价为8.7万元/㎡，均为四居，总价最低为1113万/套起。而贾家花园小区在售的最大户型也仅有71㎡的三居，总价为398万，从总价和购房人群角度来看，贾家花园小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对刘家窑外板块二手房市场造成冲击。

贾家花园小区周边二手房的报价在5万元/㎡-7.5万元/㎡，其中方南家园一期和石榴园北里小区与贾家花园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。