上周小弦与表姐一起吃饭，聊到了房价的问题，表姐十年前在六环边上购置了房产，当时均价只有1.2万左右，现在也不到3万。表姐说，她平时坐地铁或者开车进五环内都非常方便，听着表姐的介绍，小弦的好奇心也被勾起来了，很想看看这个位于顺义区六环边上的均价不到3万的小区有着怎样的“容貌”。于是，小弦跟着表姐来到了她所居住的小区——马可汇。

亮点一：小区内生活设施配套完善 生活便利

小弦进入小区后，印象最深的便是该小区的生活设施配套了。小区中除了快递柜、衣物回收机、以及健身器材常见的设施外，还有一些更“给力”的设施来方便居民的生活。

首先，小区配备了电动车自助充电区，并搭上了车棚，虽说现在很多小区也都有了充电桩，但是该小区的自助充电区配备了更多的充电位，能够满足更多居民的充电需求。在国家规定不允许电动车上楼之后，这一设备已经变成了居民的必要设施了。

其次，小区配备了24小时自动售卖柜，这其中有一台专门售卖一些食品、酒水饮料，另一台则是专门的生鲜售卖柜，出售一些新鲜的蔬菜与水果，且每天都有工作人员对货品进行更新，保证货品的新鲜。有了这两台设备，居民可以不用出小区便可购买到日常所需商品，为生活提供了较大的便利。

亮点二：小区注重消防防护

小弦在踩盘时，还有一个发现，那便是小区对于消防的防护工作比较重视，最直观的体现便是“随处可见”的灭火器。

无论是在楼栋单元门门口，还是在楼栋大厅内，亦或是在电梯门口、步梯拐角处、楼层门口或者在充电车棚旁边，都可以看见小区配备好的消防栓或者是灭火器。如此注重消防防护，如此“防患于未燃”，居民的内心也一定是安全感十足。

亮点三：小区交通便利 乘坐地铁轻松进五环

小区位于东六环与北六环的交界地带，虽然位置比较偏远，但是小区交通非常便利。

首先，从小区西门步行前往15号线南法信地铁站仅有880米，以小弦的步速大概10分钟左右，乘坐15号线30分钟就可到达望京，也可换乘14号线到达CBD区域，换乘13号线到达东直门，换乘5号线可直达东单，乘坐地铁出行非常方便。

驾车方面，小区距离六环路非常近，可以快速驶入六环，其次机场高速也在距离小区不远位置，这两条快速线路为小区居民自驾出行提供了很大的便利。

槽点一：小区位于飞机航道下 受噪音影响

小弦在小区中踩盘时，一架飞机在小区上空飞过，巨大的轰鸣声甚至让我听不清表姐说的话，该小区向南不远处就是首都国际机场，小区上空也就成为了飞机航道。表姐说：“飞机产生的噪音还是对生活有些影响的，即便是关着窗户还是会听的比较清晰，大人听习惯了倒也觉得没什么了，就是小孩容易被吵醒。”由此可见，位于飞机航道下产生的噪音对居民的生活还是有一定影响的。

槽点二：周边环境复杂 人流量大

小区处于六环边上，位置相对有些偏远，又离机场比较近，种种因素结合也造成了该地区的复杂性。马可汇属于顺义区南法信镇，小区向北区域，还存在不少工厂，除此之外，也存有许多自建公寓，而自建公寓的租户多是外来人口，且人口流动性较大，种种原因造就了该地区复杂的环境以及频繁的人口流动，这些对于小区的安全与稳定来说，都是不利因素。

时间过得很快，小弦一边踩盘一边和表姐聊天，一下午的时间很快就过去了。

首先来说，小区的交通非常便利，可以轻松地乘坐地铁进入五环内；再者，这个小区在生活设施的配置上还是比较用心的，尤其是自动生鲜售卖柜，方便了居民的生活；其次来说，小区非常注重对于消防隐患的防护。

但同时，小弦也看到了小区的不足之处，首先说小区处于飞机航道下，飞机飞过时会产生一定的噪音，对生活产生一定影响；其次小区周边环境比较复杂，人口流动性较大，这也不利于小区的安全与稳定。

综合来说，马可汇作为六环边上的一个小区，其主要考虑群体便是刚需族，对于刚需族来说，比较看重的要素如价格亲民、地铁通勤方便以及基本生活设施等，这些点马可汇小区都能够满足，对于刚需族来说，算是不错的选择。

马可汇小区位于顺义区机场附近商圈内，整体位于东五环、东六环之间，板块东部紧邻东六环，南至温榆河、京平高速，西部靠近京沈路；板块西侧为后沙峪和中央别墅区板块，北部靠近马坡板块，东部靠近顺义城板块。板块内交通便利，东六环、北六环、京平高速三线贯通成网，首都机场路和地铁首都机场线可直达机场航站楼；此外，地铁15号线、首都机场线经过板块内部，居民可以从花梨坎站、后沙峪站、南法信站三个站点乘车出行，极大地便利了居民的日常生活。作为顺义区内开发较早的区域之一，该板块以重大交通基础设施建设为主，周边配套设施较弱。

生态休闲方面，板块内有东郊湿地公园、黑骑士球员俱乐部、南竺园公园、松美术馆；医疗方面，板块内有半壁店社区卫生服务站、鸿恩堂诊所、以及北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）；教育方面，板块内有半壁店学校、华新艺术幼儿园、北京市第九十四中学机场分校；商业方面，板块内有苏活超市、樱花超市等便利商超，内部无大型商业综合体，居民消费需求外溢至周边的顺义城、后沙峪商圈。

产业方面，机场附近商圈主要依托首都国际机场，集聚发展航空运输业、航空产业、高端制造业和现代服务业，板块内有天竺综合保税区、航港物流园、宝供北京物流基地、SMC(北京)制造有限公司、北京中德国际合作产业园等。

板块内部住宅多数建成于1990年以后，以商品房住宅为主，板块内有蓝天苑、樱花园一区、天竺家园、首开北京苏活等小区，板块内居住人群以顺义本地人、内部产业园职工、航空航天领域从业人员为主；此外，由于板块开发时间较早、可开发土地资源稀缺，内部暂无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多，价格涨幅较小。

近五年内，顺义区机场其他商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

从区域整体发展规划来看，《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》指出，顺义区延续既有空间格局，面向未来可持续发展，构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指的是国际空港新城，以世界级国际航空枢纽为核心，围绕北京首都国际机场加强临空地区功能优化提升，促进国际空港与顺义新城融合发展，延续了对于空港的区域职能和国际航空枢纽地区的强调。

在创新引领方面，顺义区分区规划提出，高水平建设创新产业集群示范区，整合提升北京天竺综合保税区、首都机场临空经济示范区、中关村顺义园等开发区和产业基地的空间资源，积极吸引和承接中心城区科技创新资源，加强与“三大科学城”、北京经济技术开发区的功能协作、互联互通、要素流动。推动传统产业转型和科技创新成果转化落地，构建“高精尖”经济结构。聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大创新产业集群，着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地。

位于板块南侧的天竺综合保税区是全国唯一与机场口岸无缝连接的综合保税区，分区规划显示，该地区将打造综保区口岸经济产业示范街区，包含国家对外文化贸易基地、海外文物口岸贸易市场、绿地自由港、天竺万科中心、东航中心重要节点。示范街区将依托综保区具有的文化、科技等领域最高水平开放政策和产业平台，进一步优化国际人创新创业环境，促进生活性服务业品质提升，推动国际人才社区建设。同时，建设中高端特色跨境电商产业群，形成跨境电商、保税交易、保免联动、整车口岸等功能为一体的保税促消费北京模式。

位于板块东南侧的中德产业园（起步区）主要承接德国隐形冠军企业及研发设计、中试、小试、测试验证、系统集成等科技服务平台。未来，该区域将打造成为中德国际合作产业示范街区，发挥北京中德国际合作产业园起步区功能，搭建国际合作平台，吸引科技服务业领域的德国隐形冠军企业、国际科技人才入园发展。同时，健全商务服务业配套设施，打造集购物、办公、餐饮、旅游、娱乐等为一体的综合型国际化商业圈，围绕“一园、一河、一湖”布局建设德国主题公园及点状公园，补齐城市功能配套短板，整体提升街区主导产业带动作用。

1、小区生活配套设施完善，为方便小区居民生活，小区配备了各种类型的健身器材、电动车充电车棚、以及自动售卖柜、自动生鲜售卖柜等，居民在小区的生活变得十分方便。

2、小区交通便利。小区西门距离15号线南信法地铁站880米，乘坐15号线可直达望京西，交通便利。除了地铁之外，从小区出发自驾出行也非常方便，距离六环线以及机场高速都不算远。

3、小区均价不到3万，且该小区户型多种多样，有多个户型可供选择，总价在整个顺义区处于较低区间，这对于刚需族来说，非常友好。

4、小区的内部环境优美，植被较为丰富，空气清新。小区的造型和空间结构时尚简约，明确美观。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区目前在售均价26445元/㎡，比上月下降7.37%，究其原因是近两个月疫情反弹，而马可汇紧邻机场且附近环境复杂，人口流动性大，感染疫情的风险相对高于其他区域。近6个月，小区整体均价都低于顺义区、机场附近在售均价；近6个月来小区挂牌价格大体呈现下降趋势。

购房成本方面，以89㎡三室一厅为例，报价279万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为97.65万元，二套首付为167.4万元。

小区有53㎡-68㎡的一居、87㎡-93㎡的两居、90㎡-111㎡的三居、161㎡的四居，一居、两居、三居、四居在每栋楼都有分布。现选择小区主力户型89㎡两室一厅一卫以及93㎡三室两厅一卫进行分析。

小区内一居、两居、三居、四居户型在每栋楼都有分布。

小区总共有4栋居民楼，3号楼位于小区西北角，1号楼位于小区东北角，4号楼位于小区东南角，2号楼位于小区中央。

值得注意的是，小区中1号楼、2号楼、3号楼为商住两用房，产权为50年，4号楼是住宅，产权为70年。

4栋楼相对来说，2号楼全部为南北朝向，南北通透且采光更好；1号楼东侧一排楼栋，紧邻小中河，视野与景观都比较不错；4号楼北侧一排楼栋，低楼层可能采光效果不佳，需要谨慎选择。

1.小区交通便利，小区西门距离15号线南法信地铁站仅880米，步行前往约10分钟左右，乘坐15号线可直接到达望京区域，也可换乘5号线、13号线、14号线等，对于乘坐地铁出行的上班族来说，还是非常方便的。

2.小区内生活设施完善，生活方便，除了基本的生活设施外，还配备了自动生鲜售卖柜、自动售卖机等，无人智能服务设备的进入让小区居民的生活变得更加方便，适合对日常生活物资需求较高的群体。

3.小区房价较低，且有多个小户型可供选择如53㎡-68㎡的一居、87㎡-93㎡的两居，这些户型的总价相对不高，比较适合刚刚来到北京发展的年轻人选择，亦是刚需族的不错选择。

目前，顺义区机场附近商圈内及附近商圈有多个新楼盘开盘如旭辉26街区（新房）、玉兰苑、国誉府、合景泰富天汇等。选择其中与马可汇位置接近的玉兰苑和合景泰富天汇进行对比。

玉兰苑位于六环外，由北京建升房地产有限公司开发，小区共4栋楼，全部是板楼为主，户型主要包含103㎡的两室一厅一卫和面积95㎡的两室一厅一卫。小区交通便利，距离地铁15号线石门站689米，距离东六环路入口2.5公里，小区附近有多个公交站。与马可汇相比，小区的优势为：距离飞机航道相对更远；周边居民小区较多，人口流动相对稳定。与马可汇相比，小区的劣势为：绿化率较低，仅有20%；房价稍高，均价比马可汇高出11000元/㎡左右，不适合刚需族选择。

合景泰富天汇由合景泰富开发，位于六环外，属于顺义区。小区的建筑类型为板楼，共有20栋楼，738套房，小区的主要户型为117㎡四室两厅两卫、面积89㎡三室两厅两卫等。小区附近有多个公交站，但距离地铁较远。与马可汇相比小区的优势为：周边生态环境较好，有多个公园、高尔夫俱乐部等。小区的劣势为：距离地铁站较远，上班族通勤不太方便。

总的来说，两个小区对比马可汇无明显优势，马可汇的价格比两个小区要更便宜，交通也比较便利，还是更值得推荐。

我们选择两个与马可汇位置相近的小区进行对比，分别是华英园以及小天竺路1号院，华英园与马可汇是“邻居”小区，华英园建成时间稍早，小天竺路1号院则是位于机场西侧。