从通州被命名为城市副中心的那一刻起，通州的文化、经济等都处于一种增长的态势。华业东方玫瑰就屹立在快速发展的通州中心，小编的好朋友就在华业东方玫瑰B区买了房子，上周刚刚住进新房，小编自然免不了去给朋友温居。在朋友家聊天的时候，朋友就对小区里的环境、各种配套设施赞不绝口，一副王婆卖瓜自卖自夸的样子，不禁让小编萌生了对这个小区的强烈好奇。正好小编最近也有买房计划，于是在告别了朋友之后，打算仔细看一看小区的整体环境，心中带着各种问题有针对性地考察一番。

亮点一：园林式的小区环境

其实在一开始进入小区的时候，小编就体会到了小区环境的优美，道路两旁整齐有序地种植了很多高大的树木。顺着小区的道路往里走，小编看到小区里有水系设施，水系设施的周围也都种植了各种乔木、灌木等，茂密的树木为人们挡住了烈日的照射，许多小区住户正悠闲地在树荫下散步。小区的整体环境比较安静，居住氛围特别好。

在小区的广场上，小编看到了一整套的健身器材和供人休息的长椅，崭新又干净，不管男女老少都可以在这里锻炼休息，为小区居民提供了一处绝佳的休闲娱乐场地。一位大姐正抱着孩子在健身器材旁玩，小编忍不住上前和她交谈，大姐说：“现在白天天气热，出来玩的孩子少，等晚上的时候就热闹了，大家都带着孩子来这儿，我们大人还能在这锻炼身体，多亏了有这个广场、还有健身器材，大人小孩不出小区门，都能有休闲娱乐的地方。”小区里这样的设置，小区居民不仅能够锻炼身体，还能够增进邻里之间的感情。

亮点二：人性化的物业管理

在进入小区做登记的时候，门口保安人员一点也不含糊，登记表上的每一项都要填写清楚，根本别想蒙混过关。填写信息的时候，小编有些不明白的地方，保安人员也会耐心的进行提示，没有丝毫的不耐烦。

小编发现小区内设有垃圾分类箱，路过垃圾分类箱的时候，看到一位阿姨正把垃圾扔进对应的垃圾桶中。小编忍不住上前与阿姨交谈，通过阿姨的描述，小编了解到，物业每天都会打扫小区、并清理垃圾箱、及时将垃圾清运出小区，保证了小区环境的整洁干净。

阿姨还特别热心地跟小编介绍了小区的安保措施，比如出入要使用门禁卡、小区保安会24小时值班等。阿姨和小编同行之时，小编看到了小区的公告栏，公告栏里张贴了一些知识宣传、人员疏散掩蔽流线示意图，还有一些通知公告，对于一些不太会使用智能手机的老年人来说还是很贴心的。

在每栋楼下，小编看到了专门停放自行车和电动车的区域，车辆都能有序停放，物业的认真负责和居民的自觉自律都可以从小小的车棚中略窥一斑。

亮点三：人车分流，消除不必要的安全隐患

小编在一进入小区的时候就发现，小区是地下车库，住户驱车直接从地下车库入口进入车库，不必进入小区。住户们可以在林荫路上悠闲的散步、玩耍，完全不用担心从哪个方向突然会冒出一辆车，而且小区里也不会有刺耳的汽车鸣笛声。

亮点四：小区周边商业配套齐全

在小区里溜达了一上午，小编感到饥肠辘辘，决定出去找个饭店吃点东西。在小区外的商业步行街，小编看到了很多饭店，除此之外，还有便利店、水果店、电影院，不管是休闲娱乐还是购买生活必需品都很方便。

在华业东方玫瑰B区的北边就是梨园东里农贸市场，市场里有各种新鲜的瓜果蔬菜，小区居民出了门就能来这里购买食材，特别方便。

吃饭的时候小编还看到了一名孕妇，正在和她的丈夫讨论刚刚购买的婴儿用品，通过他们的对话，小编了解到，小区的附近还有孕婴童生活广场，孕妇、婴儿的用品都可以在这里购买。

亮点五：小区周边医疗资源丰富

小福和在小区里散步的几位阿姨聊天的过程中了解到，通州妇幼保健医院距离小区仅有880米，而且通州妇幼保健医院也是一所综合性医疗保健机构，家中有孕妇、孩子还有老人都能够在这里就医。小区周边还有内科诊所和社区的卫生服务站等一系列医疗配套，能够为小区居民提供一些基本的医疗服务，阿姨们说，平时有点感冒发烧什么的就可以到社区的卫生服务站去，就不用麻烦一趟再去医院了。

槽点一：小区部分楼栋靠近街道，车辆来往频繁

因为有些楼栋靠近步行街与街道、有些楼栋带有底商，所以在这些楼栋的居住环境会显得有些嘈杂。小编询问了从楼上下来的住户，他们表示：下班回家以后，在家总是能听到外边商户的音乐声、叫卖音，街道上传来的汽车鸣笛声也会让人感到有点烦躁，不过时间长了也就习惯了。

槽点二：小区出租率较高，居住人口稍杂

小编发现，在上下班的高峰期，小区内的人流量还是比较大的，在询问了几个年轻人以后，小编发现这个小区的居民大部分都是租户。从小区保安那里，小编也了解到，因为小区的交通比较方便，所以很多在附近工作的年轻人会选择在这里租房子住，但是随之所带来的问题就是小区人口流动性比较大，物业管理的难度也会增大。

总的来说，通过这次踩盘，小编在心里还是给华业东方玫瑰B区打了高分。小区内的景色赏心悦目，绿化率达到35%，小区的水系也是让人眼前一亮。其次，小区的物业管理非常人性化，从小区的安保到自行车棚、公告栏的设计，都让人感觉到既安全又贴心，特别是小区人车分流，从一定程度上消除了很多安全隐患。第三，小区周边的配套设施也非常齐全，超市、便利店、餐饮、电影院、农贸市场一应俱全。家中有孩子、老人的家庭，在选择房子的时候可以尽量选择小区靠里的楼栋，居住环境相对静谧舒适。小区的租住率相对较高、人员流动性大，比较在意邻里关系的购房自住人群要慎重考虑。

通州作为北京城市副中心，未来的发展前景不可估量，在通州前景一片利好的情况下，华业东方玫瑰B区位居规划中的区与通州新建商务区的交汇衔接处，非常具有潜力。

华业东方玫瑰B区位于通州区土桥商圈，处于东五环、六环之间，东邻东六环、西邻颐瑞中二路、南近京哈高速、北近梨园路；板块西侧靠近梨园商圈、北侧靠近乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，土桥板块自然也不例外，该板块主要聚焦文化旅游主导功能，行政办公和商务服务功能主要由板块北侧的区域承接。

商圈内的交通资源优质，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行快捷顺畅。

作为通州区发展较早的区域，商圈内的医疗、教育、商业等配套比较齐全。交通方面，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行便利；医疗方面，板块内有北京通州区新华医院、高楼金村社区卫生服务站、高立庄村社区卫生服务站等，无三甲医院；教育方面，板块内有临河里幼儿园、临河里小学、北京第二实验小学通州分校等；生态方面，板块内有北京环球度假区、碧水公园、千年漕运古镇张家湾；商业方面，板块内无大型商业中心，有华联生活超市、物美超市等连锁商场以及社区底商。

产业方面，板块内有土桥PLUS文创产业园、硬科技产业示范基地。其中，硬科技产业示范基地为原有北京铝材厂停产后的老旧厂房腾空改造项目，是北京首个以“硬科技”为主题的大型综合产业示范基地，基地项目主要包括核心产业、技术平台配套以及商业配套，核心产业方面包括硬科技规模化基地、规模化企业总部基地、首都科技成果产业化基地以及离岸创新基地。 目前商圈价值主要体现在交通优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州其他区域、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，截止到2021年7月28日，土桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。成交数据整理如下：

第一宗地块位于通州区宋庄镇，金地以45.16亿元竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块R2二类居住用地、6018地块B1商业用地、6009地块A334幼儿园用地，溢价率1.03%，建设用地面积10.5万㎡，建筑控制规模17.73万㎡，该宗地将以“六通一平”形式供地。

第二宗地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

第三宗地块位于北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

综上，第二、三块地的位置距离土桥商圈较近，0302街区地块虽然体量较小，但该地块处于通州传统成熟板块梨园，无论是居住体验、交通、商业配套还是医疗配套等，都比较完善；北京城市副中心1201街区地块临近地铁7号线、邻京哈高速，交通便利，未来还将配建医院。从地理位置和配套资源来看，两块地都各具优势；从价格上来看，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价略高于土桥商圈的新房和二手房单价；目前，第二块地最终入谁手还是未知，第三块地尚未开始建设，短期内不会对土桥板块造成太大影响。

通州区按照功能主导、区块分工、轴带串联、多点支撑、城乡融合的思路，发展布局再次优化调整，将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”。其中“四区”行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。

从地理位置上看，土桥商圈位于运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大功能区的辐射范围之内，板块的战略发展思路的视野在进一步扩张。具体来看，板块南部的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年开业运行。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机；最后是交通方面，地铁7号线东延的终点站与八通线南延的终点站，将在公园南侧设环球主题公园站；1号线和八通线尚未贯通运营，但已跟更换车站和列车的标识标牌，待两条路线贯通后，1号线与八通线可以实现“一趟车坐到底”。 板块东侧与城市绿心森林公园仅一路之隔，该公园是通州“一核、两环、三带、五区”的布局里“一核”的所在之处，公园一期已于2020年9月对外开放。城市绿心的建设将生态修复和运河文化内涵展示做了有机结合的基础上，带动了老城棚改和老厂房更新改造，使得周边区域的人居环境进一步改善，促进了新老城区空间、功能、社会的深度融合。此外，土桥商圈东侧的北京城市副中心站综合交通枢纽工程正在全面施工中，建成后的项目对于推动京津冀协同发展、完善北京综合交通网络和副中心功能布局，具有重要意义。

在北京副中心的各项政策红利和区域利好的落地实现扶持之下，土桥商圈的片区配套将进一步完善，片区的区域价值也将间接得到提升。

1.小区房龄相对较新，户型南北通透，采光通风都比较好，楼层高度适宜，绿化率高，到处绿树成荫，能为小区业主提供比较宜居的居住环境。

2.小区主要是高层板楼建筑，整体视野比较辽阔，房型建筑面积在80.0㎡-94.9㎡之间，跨度较大，可供选择的户型较多。

3.小区周边休闲配套齐全，梨园主题公园距离小区仅1.4公里，3公里内有14个公园，能够方便小区居民锻炼身体，满足小区居民各种休闲需求。

4.小区交通便利，距离地铁八通线土桥站1.4公里，小区南门附近有公交车站牌临河里站，有435路、591路、807路等多条公交线路，能够方便以公共交通为主要出行工具的人群出行。小区北侧为净水街，东侧为临河里路，有车的家庭自驾出行非常方便。

2021年7月，该小区挂盘均价为49209元/㎡，环比上浮0.86%，近半年内，2月至3月价格涨幅稍大，自3月以后该小区价格平稳，与通州地区、土桥商圈保持了一致，在售房型多为80.0㎡-92.9㎡的两居。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的89.9㎡的两居为例，报价445万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为178万，二套首付为356万。

小区户型多为两居和三居，建筑面积55㎡-95㎡之间。一居户型面积为55㎡；两居户型面积在80㎡-93㎡之间，多为南北、东西、东南、南朝向，采光较好；95㎡的三居，东西北朝向，采光通风较好。

小区外围楼栋有底商，内部环境相对安静，B2号楼（52号楼）、B4号楼（54号楼）、B5号楼（55号楼）除了能够享受到比较静谧的生活环境，而且还能观赏到小区的绿色景观，建议优先选择B2号楼（52号楼）、B4号楼（6号楼）、B5号楼（55号楼）。

B1号楼（53号楼）、B6号楼（6号楼）、B3号楼（56号楼）临街且有底商，有噪音，容易打扰住户休息。

B6号楼（6号楼）、B1号楼（53号楼）为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者应慎重考虑。

1、小区整体环境良好，景色优美，绿化率高，物业管理水平也较高，对生活品质有较高要求的家庭可以考虑。

2、小区附近生活配套齐全，就医方便，家有老人和孩子的家庭可以考虑购入。

3、小区距离八通线很近，小区附近公交车站有多条公交线路，对于以地铁八通线和公交车为主要出行方式的上班族来说，此小区是不错的选择。

4、小区位于土桥商圈，适合在该商圈范围内及邻近商圈工作的上班族。

截止2021年7月，华业东方玫瑰B区所在的通州土桥板块的新楼盘只有华业玫瑰东筑和通州万国城MOMA。

华业玫瑰东筑是由北京君合房地产开发有限公司开发的的精装修住宅项目，2019年开盘，建筑面积在97㎡-151㎡之间，7月份均价50000/㎡，总价最低450万/套起，物业费为3.5元/㎡/月。通州万国城MOMA是北京瑞锦房地产开发有限公司打造的绿色科技住宅项目，2018年开盘，在售户型面积范围覆盖在112㎡-177㎡之间，截止到7月均价在71000元/㎡，总价最低800万/套起。物业费为5.65元/㎡/月，生活成本较高，物业服务水平高。而华业东方玫瑰B区房源最高挂牌总价在520万，物业费2.50元/㎡/月，相对于华业玫瑰东筑和通州万国城MOMA来说生活成本较低，户型面积相对较小，总价较低，预算有限的购房者可以考虑。

华业东方玫瑰B区小区周边旧小区较多，这里选择距离小区最近的金隅通和园和方恒东景进行对比。对比数据如下。