在东五环与东六环之间，在运河商务区、行政办公区、文化旅游区这三大功能区的辐射范围之内，通州土桥商圈的良好发展前景正有目共睹地日益凸显，华业东方玫瑰D区就坐落在这个得天独厚的地理位置上，与小区直线距离2.3公里的大型主题公园环球影城和环球度假村也已经开始试营业，小区的价值未来将可能得到间接提升。今天周末，小王就带大家踩盘华业东方玫瑰D区，看看这个小区是否值得尽快入手。

亮点一：精心设计的花园式小区

走到华业东方玫瑰D区大门口时，小王就感受到了丝丝凉意，干净整洁的贴砖道路两边除了低矮茂盛的灌木丛，还挺立着无数棵经年长成的大树，桃树、杏树、梨树等观赏果树也是随处可见，每一处都有不同的景致。

小王走在这干净整洁的树荫路上，发现没有任何机动车辆经过，只有行人和骑电动车、自行车的人。这是因为小区的地下停车入口在小区南门外，车辆不经过小区直接进入车库，人车分流，不仅增强了小区内部交通的安全性，而且让小区的绿化环境多了一份静谧恬淡，少了许多噪音干扰。

小王一路前行，发现小区广场前还有一个修剪得非常平整的草坪，草坪和旁边高大的树木之间有一条环形路，于是小王拉着朋友围着草坪转了一圈，这么大的草坪在其他小区真的不是很常见，不愧为花园式小区。

广场不远处还有一个喷泉，尽管现在喷泉没有喷水，池子里只有浅浅的水，但并不耽误几个小朋友在此处玩耍的快乐。水池旁有几处大理石围成的花坛，可供人们坐下休憩。

亮点二：道路指示牌，物业服务的贴心细节

小王看到不远处有一个小区内部地图指示牌，清晰地标注了小区内的楼栋分布情况，在这曲径通幽的花园式小区里，像小王这样的访客确实需要一份地图，不然可能会找不到走出去的路。指示牌上写着“您的全5分非常满意，是我们的无限动力”并且留有24小时服务电话。

亮点三：多处监控镜头，安保措施周到

在小区入口处，除了保安执勤外，还安装有车辆自动识别系统、门禁系统与监控镜头，守住了小区安全的第一道关卡。

在楼栋的单元门口、主要路口也都安装有监控镜头，这些安保措施都令人感受到物业竭诚服务的满满诚意。

亮点四：儿童休闲娱乐区设施种类丰富

在小区的活动广场上，设置有用木栅栏围成的儿童乐园区域，里面有滑梯、沙池、秋千，各种儿童娱乐设施齐全且维护得当。而且这片区域的地面上铺有大面积的减震彩色塑胶层，可以为孩子们的娱乐安全保驾护航。在沙池的旁边，有一个造型憨态可掬的绵羊雕塑，身上的羊毛是由绿植修剪而成的，物业在绿化上的用心可见一斑。

槽点一：单元楼前车辆乱停乱放

小王看到居民都是直接把自行车、电动车骑到自家楼单元门前，并随意停放在楼道里、路边，可见小区内并未配备专用的非机动车停车棚，还有一些居民会将体型较小的新能源代步车停放在路边、并没有停放在地下车库，这些乱象难免影响其他居民的正常出行，同时也与设计规整的楼栋、修剪整齐的绿化显得格格不入。

槽点二：临近街区的一排楼栋居住体验相对差

小区紧邻繁华的华业东方玫瑰步行街，步行街虽然没有车辆经过，但有些商铺在搞促销活动，促销宣传的广告声音一直不断，加上人流量较大，步行街商业门市集中，紧靠街区的楼栋会稍显吵闹。

除此之外，临近街区的一排楼栋临近主干道，能听到经过车辆产生的一些噪音，难免会影响到小区内部静谧的居住环境，让临街楼栋居民的居住体验大打折扣。

总体而言，小王对于华业东方玫瑰D区的评价还是不错的。建成时间较近，无论是小区品质、周边配套，还是居住人群方面，该小区都表现良好、可圈可点。小区配套设施完备，处处设计都是为了住户考虑，各类现代化设施，比如饮水机、快递柜等的配备也为小区居民提供了方便。小区的一系列安保措施做得也很到位，能够保障小区居民安全，小区居民住得更加安心。小区周边的生活配套齐全，衣食住行一应俱全，小区居民可以很轻松地购买到日常生活所需。周围丰富的医疗资源能够为小区居民尤其是老年人提供良好的医疗保障。小区周边还有八通线临河里站地铁站可换乘地铁1号线，梨园路北口、净水街公交站等公交车站，方便上班族通勤。

需要注意的是，小区靠近商业街区，在一定程度上可能会影响居民的居住舒适度，对小区居住环境要求较高的人在购房时需要斟酌一下。

华业东方玫瑰D区小区位于通州区土桥商圈，处于东五环、六环之间，东邻东六环、西邻颐瑞中二路、南近京哈高速、北近梨园路；板块西侧靠近梨园商圈、北侧靠近乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，土桥板块自然也不例外，该板块主要聚焦文化旅游主导功能，行政办公和商务服务功能主要由板块北侧的区域承接。

商圈内的交通资源优质，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行快捷顺畅。

作为通州区发展较早的区域，商圈内的医疗、教育、商业等配套比较齐全。交通方面，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行便利；医疗方面，板块内有北京通州区新华医院、高楼金村社区卫生服务站、高立庄村社区卫生服务站等，无三甲医院；教育方面，板块内有临河里幼儿园、临河里小学、北京第二实验小学通州分校等；生态方面，板块内有北京环球度假区、碧水公园、千年漕运古镇张家湾；商业方面，板块内无大型商业中心，有华联生活超市、物美超市等连锁商场以及社区底商。

产业方面，板块内有土桥PLUS文创产业园、硬科技产业示范基地。其中，硬科技产业示范基地为原有北京铝材厂停产后的老旧厂房腾空改造项目，是北京首个以“硬科技”为主题的大型综合产业示范基地，基地项目主要包括核心产业、技术平台配套以及商业配套，核心产业方面包括硬科技规模化基地、规模化企业总部基地、首都科技成果产业化基地以及离岸创新基地。

目前商圈价值主要体现在交通优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州其他区域、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，截止到2021年7月28日，土桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。成交数据整理如下：

第一宗地块位于通州区宋庄镇，金地以45.16亿元竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块R2二类居住用地、6018地块B1商业用地、6009地块A334幼儿园用地，溢价率1.03%，建设用地面积10.5万㎡，建筑控制规模17.73万㎡，该宗地将以“六通一平”形式供地。

第二宗地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

第三宗地块位于北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500㎡的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

综上，第二、三块地的位置距离土桥商圈较近，0302街区地块虽然体量较小，但该地块处于通州传统成熟板块梨园，无论是居住体验、交通、商业配套还是医疗配套等，都比较完善；北京城市副中心1201街区地块临近地铁7号线、邻京哈高速，交通便利，未来还将配建医院。从地理位置和配套资源来看，两块地都各具优势；从价格上来看，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价略高于土桥商圈的新房和二手房单价；目前，第二块地最终入谁手还是未知，第三块地尚未开始建设，短期内不会对土桥板块造成太大影响。

通州区按照功能主导、区块分工、轴带串联、多点支撑、城乡融合的思路，发展布局再次优化调整，将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”。其中“四区”行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。

从地理位置上看，土桥商圈位于运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大功能区的辐射范围之内，板块的战略发展思路的视野在进一步扩张。具体来看，板块南部的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年开业运行。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机；最后是交通方面，地铁7号线东延的终点站与八通线南延的终点站，将在公园南侧设环球主题公园站；1号线和八通线尚未贯通运营，但已跟更换车站和列车的标识标牌，待两条路线贯通后，1号线与八通线可以实现“一趟车坐到底”。

板块东侧与城市绿心森林公园仅一路之隔，该公园是通州“一核、两环、三带、五区”的布局里“一核”的所在之处，公园一期已于2020年9月对外开放。城市绿心的建设将生态修复和运河文化内涵展示做了有机结合的基础上，带动了老城棚改和老厂房更新改造，使得周边区域的人居环境进一步改善，促进了新老城区空间、功能、社会的深度融合。此外，土桥商圈东侧的北京城市副中心站综合交通枢纽工程正在全面施工中，建成后的项目对于推动京津冀协同发展、完善北京综合交通网络和副中心功能布局，具有重要意义。

在北京副中心的各项政策红利和区域利好的落地实现扶持之下，土桥商圈的片区配套将进一步完善，片区的区域价值也将间接得到提升。

1.小区绿化率为35%，小区护栏外种植有灌木隔离带，小区内种植有大量树木、灌木和草坪，并设有长椅、喷泉、凉亭，绿化维护较好。另外，小区内部道路多为青砖与石板铺设，并非普通的柏油路面与水泥路面，相对来说，户外排水性能更佳，即便遭遇暴雨，也不容易内涝。

2.小区楼栋之间楼间距大，户型方正，便于通风采阳。小区顶层和一层都有做防水设计，楼栋内外墙体有保温层，小区建筑品质高，居住舒适感强。

3.小区地理位置好，位于东五环、东六环之间，小区距地铁八通线临河里站1.1公里，可换乘地铁1号线、7号线，小区600米范围内有三个公交站、多条公交线路，可乘坐公交车到达地铁通州北苑站、地铁临河里站等地，而且小区外部道路宽敞，早晚高峰很少发生拥堵情况，交通便利。

4.小区周边生活配套齐全，有梨园东里菜市场、物美超市、社区超市、早餐店、理发店、洗衣店、手机维修店等，可以为居民提供日常生活所需的各种物品与服务。另外，小区距离贵友大厦、领展购物广场·京通也不远，居民在娱乐休闲方面的需求也可以得到充分满足。

截止2021年7月，该小区挂牌均价为49951元/㎡，环比增长0.00%。从近七个月的价格波动来看，小区房价始终高于通州区土桥商圈整体均价，这是因为小区地理位置较好、建成年代较近、自带商业街、周边配套齐全、绿化景观丰富等因素，小区均价总体趋于稳定，与上月持平，未来也不会出现太大变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的100.24㎡的三居室为例，报价490万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为196万，二套首付392万。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区户型涵盖范围非常广，小区所有户型是67㎡-95㎡的一居，还有75㎡-135㎡的两居、91㎡-179㎡的三居。这里以91㎡的两居和100㎡的三居户型进行分析。

推荐D5栋、31号楼、37号楼，附近没有吵闹的商铺，相对安静，比较适合居住，且靠近西南门，出行方便。

D2、D4，D2楼栋前的广场内有乒乓球桌和健身活动器材，D4附近有游泳馆和网球场，这些地方在节假日可能会因为居民聚集而稍显吵闹。

28号楼、34号楼靠近商业街区，客流量大，相对喧闹，对居住环境要求较高的人会影响居住体验，喜欢安静环境的购房者可尽量避开上述楼栋。

1.小区周边医疗资源丰富，附近有多家卫生诊所，方便小区居民平时就医，另外，通州妇幼保健医院、北京化工冶金研究院职工医院、新华医院也在小区3公里范围内，方便家里有孩子和老人的家庭就医，家有老人和孩子的购房者可以考虑购入。

2.小区环境优美，绿化率高，植被种类丰富且富有设计感，整体居住氛围安静舒适，适宜喜好静谧环境、园林景观的人群居住。

3.小区距离地铁八通线临河里站1.1公里，步行约15分钟，小区附近有多条公交线路，可到达梨园、四惠、国贸等地，对于以地铁八通线和公交车为主要出行工具的上班族来说，此小区是不错的选择。

截止2021年7月，通州土桥商圈内仅有华业玫瑰东筑为新建楼盘，从楼盘品质考虑，这里选择同商圈的华业玫瑰东筑和位于临近商圈的鑫苑.盛世天玺进行对比。

对比数据如下：

华业东方玫瑰D区小区周边旧小区较多，从小区售价和建成年份相差不大两个主要角度考虑，这里选择华远铭悦园西区和DBC加州小镇C区进行对比。

对比数据如下：