永定门，是明清北京外城城墙的正门，位于北京中轴线上，于左安门和右安门中间，是北京外城城门中最大的一座，也是从南部出入京城的通衢要道。改革开放后北京建成现代城市，为重建中轴线最南端永定门城楼，国家拆除了永定门到南纬路两侧破旧低矮的房屋，露出了东西两侧坛墙。在永定门，小新讲过一个小区——天天家园。

今天中介跟小新说这个小区，属于天天家园小区的二期项目。看看这个小区和天天家园相比是否相差无几?小新就准备带着你们来看——华龙美晟。

亮点一：小区楼龄新，环境整洁

小新在幸福里APP查到，小区修建于2009年，楼龄还是比较新。

外立面的整体观感比较现代化，这类灰白配色实际上不是传统北京住宅所采用的红白配色，耐脏、耐老化，所以楼栋整体看上去很新。

小区楼栋内墙面贴了瓷砖，楼道内没见堆积的杂物物，小新认为，在小区品质的营造，和楼栋环境的维护上，华龙美晟做得还是比较到位的。

走出楼栋，发现小区内有一处面积不小的绿化面积，虽然没有青草盖住土地，但是打扫非常整洁，没有发现有垃圾或者随意堆积的杂物。

小新打听了下，了解到现在草皮正在维护阶段，之后会有整体的绿化铺设和种植，华龙美晟有了这些硬件条件，相信小区内的绿化景观是不会差到哪里去的。

亮点二：交通便利

小新看了下地图，发现在小区附近的地铁站有14号线东段的景泰站、永定门外站，和8号线南段的木樨园站。

其中永定门外地铁站还是个换乘站，平时人流不少，离小区也就是3分钟路程左右。

小区附近的公交站，包括沙子口东站、安乐林站、沙子口站等等，线路东西南北都有，不论是去北京内城上班，还是去近郊、远郊游玩都有不错的选择。

这些站点距离小区都不足一公里的位置，通行十分方便，小新觉得华龙美晟的交通优势还是十分明显的。

亮点三：周边配套丰富

小区的一公里以内的幼儿园大约有8个、小学有7个、中学有1个。

家里有孩子的住户，在这里是比较幸福的，接送孩子上学下学十分方便，可以大大节约家长的时间。

小区的附近有叮当智慧药房、长春堂药房、紫辰宣医药等等药店还有东城区第一人民医院、北京崇文中方中医院、北京市鼓楼中医医院等。在这个小区无论是买药、看病路程都不远。

小区的1.5公里以内北边有多个公园、南边有几个运动场和多个大商场。

如果小新是这里的住户的话，节假日可以选择和家人去公园游玩，也可以选择去商场逛街，还可以带着家人去游泳馆、健身房等等，好多选择呀！小新想想都乐开了花。

槽点一：内部休闲娱乐设施少

小区内部的休闲娱乐的设施的是比较少的，小新在小区里只看见了一个凉亭。其他设施类似儿童游乐场、健身器材等等没有发现。

横向对比来看，2009年的小区普遍拥有的内部配套，华龙美晟却没有，还是让人有些失望的。

槽点二：小区没有明显的大门标志、安保较松

据小新的了解，小区总共有五个楼。

除了小区中心的四号楼外，其他的几号基本都是相靠近的，这实际上会引发通风、采光、噪音影响等一系列问题。

小新在经过小区的大门时，并没有发现很明显的大门的标志。

小区是有两个大门，一个门没有看到保安，另一个门则是大门敞开，虽然保安坐在门口，但是生人进出基本上是无碍的。

这对于一个2009年落成的小区来说，确实有点不应该，任何人都能进小区，对住户来说，还是有隐藏风险的。

槽点三：停车位紧张

小新在小区的地上、地下停车库都看了一下，地上停车库基本位置都占满了，甚至有的轿车直接停在路上。

小新看了下资料，发现华龙美晟的小区车位比在1:0.8，1129户居民共享900个车位，可以想象，每逢下班又是一出抢车位大戏。

槽点四：物业管理差

这是小新进入地下停车库的时候拍的，地下车库没有任何几单元的提示，而且地下车库的墙壁、地面盖子都是磨损十分严重的。

在小新看来，物业对于地下车库的维修工作做的是非常的不到位的。小新和中介在地下车库逛时，中介带着小新在地下车库竟然迷路了，地下车位的指向也是小新想要吐槽的。

这是小新在地下停车场出口拍的，从图中可以看见这里的杂草是没有清理的。这附近是有块供居民休闲的场地，但是被住户拿来晒衣物和放杂物了，另外，还有两辆车直接堵住了消防通道。

以上，小新觉得小区的物业管理只是做了表面工作，对于住户能关注到的地方是做了比较完善的整理、打扫。

但是看不见的地方，没有做的很好的，有的甚至都不做。尤其是消防通道这个位置是与安全相关的都不做的完善，小新是十分无奈的。

经过一天的踩盘，小编对华龙美晟小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区无论是地理位置的优越、小区生活环境还是周边的商圈，都在一定程度上达到居民对居住环境和生活品质的要求；其次，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校一应俱全，能够满足居民的生活需要。小区的停车位置少，物业没有完全清理小区的景观，也没有维修地下车库的墙壁、地面。

对于消防通道的停车，也没有进行稳妥的处理。小区内部有大片空地和一个长廊，在一定程度是小区住户享受不到小区的健身娱乐设施，住户可以选择在小区打羽毛球、跳绳的对场地、设施要求不高的活动。

这些问题是小新要和大家说明的，希望大家能够结合自身情况合理分析。

从整体价格来看，华龙美晟小区目前在幸福里app上挂牌均价77042元/㎡，在永定门板块整体处于中等偏高的水平，小区户型以小区的户型以一室一厅、二室一厅为主，比较适合老年人养老住房和对户型大小要求不太在意的用户。小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。另外对优美的环境、便利的交通，便宜的价格特别看重的用户也可以重点关注。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、楼龄较新，楼幢设施完善，小区绿化面积比例大，居住舒适感比较高。

2、小区内部有比较大的广场，广场比较干净整洁，居民可以进行娱乐健身活动。

3、交通便利，地铁公交距离小区都不足1公里的位置。

4、小区周边配套丰富，附近有北京市东城区第一人民医院、长春堂药店，物客美超市和安乐林公园提供医疗、商业消费、娱乐等场所，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有6套，户型以一居室、二居室为主。

小区目前在售均价77042元/㎡，环比上升约2.58%。近6月以来，小区整体均价低于永定门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，2月过后小区挂牌价格保持上升态势，涨幅高于同期永定门、略低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为46㎡一室一厅户型，报价380万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为145.3万元左右，二套首付为235.6元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有44㎡-50㎡的一居、27㎡-98㎡的两居、122㎡-126㎡的三居。

现选择小区主力户型71㎡两室一厅和75㎡两室一厅进行分析。

华龙美晟有1-5栋楼组成，其中东侧是沙子口路来往车辆较多，交通噪音影响大。

1、2、3、5号楼与其他楼相距较近，采光稍微差些。

4号楼处于中心位置，与其他楼幢相距较远，采光好。

大楼东北侧有东城区第一人民医院、北京万朋文化办公用品商城，对于看病、购置生活用品方便。

适合在永定门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部环境优质、内部设施相对完善，适合看重小区整体品质的购房者。

出门500米左右就有地铁站，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对楼幢的生活设施要求和生活配套要求较高的用户。

截止2021年7月，永定门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西南方向约直线距离3.8公里的福海棠.华府和东方向直线距离3公里的首开璞瑅公馆。

福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。

福海棠.华府总价略低，首开璞瑅公馆总价较高。

推荐预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑预算，预算相对紧张、对环境，楼房设施要求较低的购房者建议选择华龙美晟。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择3公里范围内与法华南里房龄接近、周边配套相似的天天家园、法华南里进行比较。