小贝今天来到了位于北京市昌平区回龙观龙域西路2号的融泽嘉园西2号院进行踩盘，映入眼帘的是小区由灰色砖块堆砌大门标识和黄色的楼栋建筑，整体较为整洁，接下来让我们一探小区的全貌。

亮点一：小区建筑品质高

小区均为高楼，但是由于小区建筑色彩主要是暖色系的黄色，使得楼栋并没有高层带来的压迫感，相反给人一种温馨感。其次，小区的楼间距较大，有利于每栋楼的采光、通风，提高居住的舒适度。

此外，在小区的高楼之间也会设置一些凉亭，供居民休憩。并且凉亭的设计与小区大门的设计交相呼应，均为灰色砖块堆砌。总的来说，小区的建筑色彩美观、设计合理实用。

亮点二：休闲项目较多，邻里关系和睦

小区中心设有休闲娱乐区，设施齐全，色彩鲜明，有滑梯、跷跷板等儿童游乐设施，不仅有利于丰富孩子的娱乐生活，而且不用外出，方便孩子与家长共度欢乐时光。

小区内也设有健身器材，为居民提供运动锻炼的场所。在健身器材旁边设置了休息区，区内不仅能休息，而且还设有象棋桌，便于老人下棋娱乐，满满的欢乐氛围。

亮点三：小区楼栋配置安全、实用

单元楼门口有台阶步梯和门禁系统，业主需刷卡或者输入密码进入单元楼内；楼道内设有信箱和安全通道，并附有”出入把单元门关好“的提示语，足以显得小区内安全意识防护到位。进入单元楼内，小贝观察到虽然是两梯四户的设计，但是楼道内并不显得拥挤，两梯四户的设计，业主可以分散乘坐电梯，缩短了上下班高峰期业主等待电梯的时间。

亮点四：便捷的购物体验

小贝沿着小区外围走了一圈，发现小区周边餐饮购物非常方便，特别是附近步行十分钟就有五家超市，商品种类齐全，选择性较多；购物中心人流量适中，买东西基本不需要排队。从小区出发，步行就可到达昌发展万科广场，并且也可以乘坐公交直达北京华联回龙观购物中心（回龙观店），这些大型商场不仅可以高质量的满足人们多元的生活需求，也可以丰富人们的空闲时间，总体提高人们的生活品质。

槽点一：地下车位利用率不足，未设置固定非机动车停车区域

因为小区内设有比较充足的地上停车位，虽然地下车位可以使用新能源充电桩，但是地下车位的租赁费用较地上车位的租赁费用高出不少，导致地下车位的使用率不足，资源闲置。

虽然机动车停车位较为充裕，但是未见固定的非机动停车区域。很多居民将自己的非机动车停放在小区空地，既影响了小区的整体环境，显得杂乱无章，也会带来个人财产丢失的风险。

一天的踩盘结束了，小贝要来总结一些踩盘感受了。

融泽嘉园西2号院整体建筑质量是比较有保障的，外立面颜色温馨明亮，丰富的绿化植被和水系在夏天发挥了重要作用，洒下绿荫，减少了燥热。小区内的休闲娱乐设施也比较丰富，可以满足不同年龄段住户的休憩、娱乐需求。

小区地下车库设置了新能源充电桩，但是租赁费用较高，导致了地下车位的利用率稍显不足，造成资源闲置。与此同时，停放在小区空地的非机动车也给小区的整洁度造成了一定的影响。

该小区所处的回龙观板块住宅小区较多，生活气息比较醇厚，周边配套设施发展也较为完备，吸引了部分在西二旗工作的上班族。小贝认为，随着西二旗板块的进一步发展，也会带动回龙观板块得到更好的发展，会吸引更多的客群选择来此定居。

融泽嘉园西2号院小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。

全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区整体环境美观。在建筑风格上，选用暖黄色为主色调，简约、温馨；在环境美化上，大面积的绿化区域，以及花园、凉亭、水系等的设置，共同提升了小区的整体观感。

2、小区设计实用。小区楼间距较大，没有遮光、避光的缺点。并且地下停车便利，可直接入户，生活舒适度佳。

3、小区内部的休闲设施丰富，有篮球场、休闲健身器材、棋牌桌、儿童活动中心、活动室等，丰富了小区居民的业余时间，提高小区的生活氛围。

4、小区周边配套成熟，商场、超市、公交、地铁、医院、银行等均有分布，对于居民的日常生活需求和出行需求都可以实现基本的满足。

截至2021年7月，小区目前均价59689元/㎡，环比上升约0.07%。

下图可以看出，近6个月来小区挂牌价格先升后稳，与整个昌平区和回龙观的均价相比，小区的均价要高出一些，可以算是一个高价小区。近半年，小区均价2月份的价格较低，3月份的价格变化较大，就目前的情况，小区价格趋于稳定，适合入手。

购房成本方面，88㎡两居，报价600万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为240万元，二套首付为480万元。

小区两居室和三居室在每栋楼都有分布，现在选择主力户型是98㎡的两室两厅一卫户型和104㎡的三室一厅户型进行分析。

融泽嘉园西2号院有共有9栋楼，故每栋楼离小区出入口距离都相差不大。小区内有1000平的中心花园，5号楼靠近花园，观景好。6号楼靠近小区西南门，出入方便。4号楼是活动室，难免会略有嘈杂，对于对声音敏感的人群不是很友好。

小区临近软件园，离百度、联想、快手等企业较近，比较适合在这些企业工作的人群；

从价格上来说，该小区售价高于昌平区和回龙观的平均水平，小区品质相对较好，比较适合对居住品质有一定要求且经济能力较强的人群；

从交通上来讲，小区离地铁13号线较近，比较适合依靠地铁13号线通勤的人群。

翡翠公园与融泽嘉园西2号院均处于北京市昌平区，且二者都属于比较新的房子，地理位置相隔较近，故把二者进行对比。

融泽嘉园西2号院周围二手房楼盘较多，故选取与之距离较近且价格相近、整体楼质相似的金域华府一期及首开国风美唐三期进行对比。