自从小编在北京参加工作之后，就非常想拥有一个交通便捷、周边配套设施又完善的房子。最近跟父母商量了一下想改善一下我们目前的住房，所以趁着最近闲暇的时间去转了几个项目，既可以踩盘，又可以为自己买房做参考。

小编听说北京丰台南四环新宫地铁站旁边有个项目叫天悦壹号，距离我现在工作地不算太远，所以决定亲自去感受一下这个项目。

（踩盘时间：2021年6月17日）

附近在售的项目除了天悦壹号就只有泰禾金府大院这个项目，该项目处于现房销售状态。

路过泰禾金府大院，顺便看了一下，这个楼盘外部园林已经做好了，感觉还是不错的。

问了一下房源情况，平层已经清盘了，还剩部分建筑面积约340㎡-410㎡的叠拼没有卖完，单价在8.2万/㎡左右，总价在2700万-3500万之间，毛坯交付。

中粮天恒·天悦壹号项目附近多为二手房老旧小区，小区内部物业管理水平一般，天悦壹号项目西北侧为翠海明苑小区，销售均价在6万/㎡左右。

翠海明苑小区较为老旧，进去看了一下，整体环境一般，物业管理一般。

以前对于这个区域和周边的情况不是很了解，这次看房的过程中，给我的印象就是周边的社区都比较老旧，物业管理水平一般，小区内的车是乱停的，管理秩序相对来说比较松散。

附近居住的多为上班族人群，早晚高峰人流量应该会很大。

天悦壹号位于北京市丰台区南四环地铁新宫站南500米，售楼处和项目地在一起。

由于原售楼处已经拆除，现售楼处已搬到项目未来会所的位置，大门口有保安指引客户进入到售楼处；

售楼处有一个下沉式庭院，未来可以供业主会客使用，由于是在地下一层，光线不是很好，需要长期开灯照明。

销售说项目已经是现房了，园林也都呈现了，目前在售的户型主要是220㎡的上叠、256㎡中叠、338㎡的下叠。我提出想看下小区和样板间，销售说可以带我看下小区，但是因为现在是现房，所以没做样板间，可以去看看实楼户型。

销售带着小编在小区里转了一下，目前小区建筑外立面已经完整呈现，园林也是实景展示，确实如销售所说：所见即所得。

建筑外立面是米黄色石材，局部装饰金属纹饰，庄重典雅，门前小路巷道式设计，搭配绿化景观，看上去很有仪式感。

园林随坡就势，搭配水景、绿地、树木，还有一个中式风格景观亭台，整体简约而又有质感。

由于是现房销售，所以项目未做样板间，销售直接带小编去实楼里看了一下户型。

小编看的是220㎡的上叠，由于是毛坯交付，屋内没有软装。

户型的一层作为一个大会客厅使用，面宽还是很大的，大概有7.8米左右，二层主要是卧室，都是套间设计，私密性强，就是走廊有点狭窄。

叠拼每户都是独立电梯，私密性方面还是不错的，尤其疫情期间，能够避免共乘电梯可能导致的交叉感染。

中粮天恒·天悦壹号项目为毛坯交付，如果业主有精装需求，开发商可为客户推荐装修服务平台。

目前在售的主力户型是220㎡-340㎡叠拼，整体功能空间比较完善，可以满足三代同堂的家庭需求。独门独院设计，上中下叠皆独立入户，配有私属电梯，内部空间有270°全明采光，多个南向套房；客厅的面宽尺度也很大，还有影音室、健身房等多功能空间布局。

新中式建筑风格，外立面米黄色石材，局部装饰金属纹饰，看上去庄重典雅，现房销售，看到什么样就是什么样，买着也放心。

园林已经呈现，坡地园林搭配水景、亭台、树木等景观元素，简约但比较有质感。

对于小编来说，目前该项目周边的交通、商业等配套还是比较不错的，居住在附近的居民生活上会很便利。

跟附近新房金府大院相比，同样是大面积改善型社区，中粮天恒·天悦壹号项目价格比较高，但户型更好，外立面米黄色石材搭配金属纹饰看上去更柔和也很有质感，不过如果有个样板间，能直观的看一下可能会更好。

跟二手房比较，中粮天恒·天悦壹号项目虽然价格较高，但是整体居住环境要强于周边二手房很多，户型设计也更合理。不过该项目均为面积比较大的户型，不像二手房小区的面积可选性那么多。

该项目位于丰台南四环外新宫板块，距离南苑公园约1.5公里，3公里内另有5个公园环绕，区域生态环境好，比较宜居。

根据《丰台分区规划（国土空间规划）2017年-2035年》规划，新宫地区处于丰台区生态文化发展轴上，该生态发展轴将大尺度构建城市绿色空间。

根据规划，该项目临近的南苑森林湿地公园将进行高水准规划建设，再现南苑湿地水网和“南囿秋风”的景观，再现辽金元明清五朝皇家苑囿的历史风貌，为市民提供亲绿、亲水的休闲场所，未来区域生态环境将进一步提升。

从产业发展前景看，新宫地区毗邻首都商务新区，发展定位为注重地区文化保护与展示，通过艺术手法再现南苑院墙、奉宸苑遗址等历史印记，引入大型文化设施，打造古今交融的文化博览功能区。对标国际知名艺术展示区，打造各类文化展示、国际文化交流等文化艺术活动空间，建设富有艺术气息的国际文化交流展示地。沿中轴路引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有活力的首都文化商务新地标。

首都商务新区的规划发展，将提升新宫地区的产业发展水平，加之南苑森林湿地公园的建设，未来该区域将被建设成为宜居、宜业的城市新区。

（1）区域房价

项目所在的新宫板块内纯商品房二手房价格集中在4万/㎡-6万/㎡之间，代表小区是位于项目附近的南庭新苑，建成于2009年，挂牌价4.5万/㎡-6万/㎡，在售户型主要为60㎡-80㎡两居。另一个二手房项目是翠海明苑，建成于2005年，目前挂牌价4万/㎡-5.5万/㎡，在售户型为55㎡-120㎡一居-三居。

板块内在售新盘只有为天悦壹号和金府大院两个项目，金府大院当前销售均价约7.2万/㎡。

（2）周边成交

项目周边泰禾金府大院项目也是现房，毛坯交房，高层产品基本售罄，剩余少量叠拼房源，处于尾盘阶段，近半年月均成交2套。

（3）周边小区租金

项目周边整租房源约50套左右，其中63㎡-95㎡二居，租金范围多在4500元/月-6000元/月；89㎡-120㎡三居，租金范围多在5900元/月-9000元/月。

合租房源方面，10㎡-16㎡房间，租金范围多在2000元/月-3000元/月。

与项目一街之隔的南庭新苑，整租租金范围在4100元/月-7800元/月。在租房源共14套，其中40㎡-60㎡一居有3套在租，58㎡-83㎡二居有4套在租，85㎡-120㎡三居7套在租。

2018年起，新宫板块内无新增土地成交情况，除天悦壹号和泰禾金府大院属于近两年在售新盘外，其余均为老旧的二手房小区。

槐房板块有两个在售新房项目，分别是中粮天恒·天悦壹号和泰和金府大院，另选取销售介绍的一个项目竞品为中海京叄號院。

项目周边二手房多为回迁安置房，参考周边住宅性质相近的二手商品房项目南庭新苑进行比较。

该项目暂未形成产品系。

通过与周边新房竞品对比可以看出，天悦壹号项目户型功能性强，虽然价格较高，但对于预算充足，品质要求较高的客户来说吸引力较高。

通过与周边二手房竞品对比可以看出，天悦壹号面积大、房龄短、设计新颖、社区纯粹，而且同为现房，优势明显，其高端属性支撑每平米3.5万的溢价。

从土地市场看，2018年至今，槐房区域无供应，短期内作为区域唯二住宅优势明显。

交通层面

天悦壹号项目临近槐房西路，可直接连接四环、三环、二环，且可直达西单商圈。项目西侧是京开高速，向内城可以直达丽泽商圈以及二环菜户营桥，向外可以到达新发地市场、大兴核心区、首都第二机场等地，项目临近地铁4号线新宫站，公交线路相对较多，公共出行也非常便利。

商业层面

天悦壹号与区域型购物中心槐房万达广场隔路相望，旁边紧邻在建的大悦春风里，约五公里左右还有大型商场荟聚购物中心。区域内聚集多个购物中心，商业氛围浓厚，可充分满足区域内居民的休闲、购物需求。

工作层面

天悦壹号项目由于临近地铁4号线新宫站，适合在总部基地或4号线沿线的客群在这里购房。

休闲方面

项目距离南苑公园1.5公里，周边3公里内另有5个公园，生态环境好，居民休闲去处多。

中粮天恒·天悦壹号由央企中粮和国企天恒强强联手打造。

中粮集团，1952年成立于北京， 1993年10月8日在深圳证券交易所A股上市；根据中粮集团发布的2020年度业绩公告，公司总资产6698亿元；在2020年中国房地产开发企业销售额排名中，其排名位于第52位。

天恒集团，1981年成立于北京西城国有企业，根据天恒集团发布的2020年度业绩公告，公司总资产约758亿元。

中粮、天恒作为央企、国企，两大开发商实力强，开发经验丰富，项目品质和质量方面更有保障。

该项目物业管理公司为天恒自有物业——天恒物业管理（北京）有限公司。

天恒物业成立于2016年，有多年物业管理服务经验，好的物业有助于社区维护、更好的业主服务。

中粮天恒·天悦壹号目前仅剩叠拼产品，作为四环和五环之间的别墅产品，具有区位的优越性。

220㎡的起步面积保证了社区产品的纯粹性，满足改善客群对品质方面的需求。

社区中间全部为叠拼产品的设计保证了圈层的私密性。

2020年12月以来，天悦壹号项目在北京楼市非限竞房销售榜未进入前100名，仅2021年3月和5月位于第100名和第65名，进入前100名。截止到2021年5月底，共成交63套，成交均价7.9万/㎡左右，销售总额约8.1亿元。

项目近半年成交套数及排名如下：

从项目成交数据中可以看出，项目月均去化套数大约在10套左右，2021年1月、2月春节期间客户量由于疫情复发及春节过节期间，客户到访量较少，整体成交受影响，3月市场回暖，成交量有所提升。

目前处于现房在售阶段，据现场销售透露， 项目高层产品已全部售罄，叠拼产品有100套左右，上叠产品较为抢手。

项目目前在售的户型有建面约220㎡上叠、256㎡中叠和338㎡下叠。

上叠

中叠

下叠

根据北京现行购房政策，普宅首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%；公积金贷款利率为：首套房贷款利率5年及以下为2.75%(基准)，5年以上为3.25%(基准)，二套房贷款利率5年及以下为3.03%，5年以上为3.58%。商业贷款利率为：5年及5年以下为4.75%，6年-25年为5.2%。

以商业贷款25年为例，购买新城•熙红印五个户型的购房成本分别为：

项目北侧和东侧为老旧小区，整体环境一般。

附近上班族较多，早晚高峰较为拥堵。

中粮天恒·天悦壹号项目位于丰台新宫地铁4号线新宫站附近，通过4号线可快速换乘地铁10号线，旁边还有槐房万达以及即将开放的大约春风里都是体量非常大的商场，整体出行和配套非常完善的，项目已经是实景现房随时可以入住，园区内的绿化也已经基本做好，客户不必对未来居住品质有过多担心。

在售主力户型为220㎡-338㎡叠拼产品，主力总价在1500万-2600万之间，户型相对较大，总价较高，适合高端改善人群选择居住的项目。