今天肌肉男来到了位于北京市朝阳区来广营商圈的香江花园小区进行踩盘，该小区是建于1996年-2008年的商品房别墅型小区，肌肉男在之前也对这个小区有所耳闻，当年小区刚建成的时候，北京有许多家底殷实的购房者买入了香江花园小区，当时的来广营还商圈还属于北京市的郊区，发展的相对落后，但是当地优美的自然风光和小区舒适的居住环境吸引了第一批购入小区的人们，再后来随着望京商圈的发展迅猛，来广营商圈也受到了望京商圈的辐射，有许多外企的高管也相继购入香江花园小区作为自己的住所，所以香江花园更像是融合了东西方文化的大熔炉。

那么这么有趣的别墅型小区里面到底是什么样的呢？下面就让肌肉男带领大家来一同走进香江花园小区吧。

亮点一：小区内绿化较好

在朋友的带领下，肌肉男来到了香江花园小区里，当我踏入小区的大门后，遍地的草坪和高大的树木让我的眼睛变成了“绿宝石”，小区的大门口处是一片绿油油的草地，草地上还竖立着一座凉亭，给我一种来到了公园似的感觉。

在人行道的一旁栽种着高大的树木，将毒辣的阳光遮挡下来，带给我一丝清凉，走在其中的人行道上，仿佛来到了江南水乡的秀美园林，让我燥热的心安稳了下来。

亮点二：小区外立面和楼栋结构个性

从小区的花园走出，肌肉男来到了小区的住宅处，发现几乎每栋别墅的结构都不相同，有的偏欧式建筑风格；有的偏中式；还有的为中欧结合，既保留了中式风格的精雕细琢，又有欧式风格的简单硬朗。还有各个别墅外立面的颜色也不一样，有黄有红还有白，将业主们不一样的个性展现的淋漓精致，我仿佛走进了童话故事里的小镇一般，好奇的到处都想看一看。

亮点三：每栋都配有独立车位

当肌肉男走到一户人家门口时，看见了一个没有外墙的小房子在楼栋的一侧，我还好奇的问朋友说：“这家人真奇怪，小房子连墙都没有的。”朋友笑了笑告诉我，这是人家的车库，要墙干啥，我尴尬的扭过头继续往前走。

之后我发现几乎所有的楼栋都配有独立的停车库，而且装修风格各不相同，有的在楼栋外，有的则是嵌入楼栋中，业主们不必为了停车位而烦恼，回来的再晚也有地方停车。

亮点四：小区内部配套完善

当我走着走着发现香江花园是一个体量较大的别墅小区，一个人在里面特别容易迷路，可能想找小区的大门出去但是最后发现自己还在小区里转圈圈，幸亏我在一个路口的拐角处看到了位置图，上面标明了我现在处在的位置和小区整体的楼栋和道路。

按照位置图的提示我来到了小区的中心花园处，这里配备着小区内片的网球场，我问了问朋友说平常来这打球的人多吗，他说一般晚上和周末都需要提前预约排队才可进入，可见场地火爆。我认为小区里配备网球场对于居民们来说是一个放松休闲，锻炼身体的好去处，并且也可以通过打网球来结交更多的朋友，满足了居民们的社交需求。

槽点一：小区邻里距离感较大

肌肉男在小区的道路上行走时，发现路上的行人很少，基本上一条街就我和朋友在路上走着，时不时有小区业主的车辆从我们身边经过，还有的业主出门买完东西后回到小区就直接进家门了，基本上邻里之间都没有什么交流，然我感觉少了些许烟火味。

槽点二：小区面积较大，总价较高

肌肉男走在小区的人行道上，心想这样的别墅小区估计不便宜，于是出于好奇我打开了幸福里app查看了小区的价格，果不其然，在售总价最低的面积为129.91㎡，售价为800万元，其余的挂牌基本上都是200㎡以上了，然后总价也在1700万元以上，我认为这样的总价门槛较高，适合预算充足的豪宅购房者。

槽点三：小区户型空间利用率较差

在肌肉男查看幸福里app时，发现在售户型中129.97㎡的只有两间卧室，虽然小区为别墅类型，但是该户型做一个三房是较好的，所以我认为129.97㎡的这个户型面积利用率较差，若能改成三房是较为不错的。

槽点四：小区临近马泉营动迁房

肌肉男从湘江花园大门出发步行约10分钟来到了距香江花园1公里处的马泉营购物中心吃午饭，在购物中心对面是马泉营大型动迁小区。我吃完饭后在里面转了转，看见马泉营动迁小区里电线杂乱的挂在墙上，居民们的衣服也随意的挂在门外，道路也较为狭窄只能通过一辆机动车，小区居民随地吐痰扔垃圾的现象频繁。

我认为在香江花园别墅小区的附近有这样的大型动迁小区对于香江花园的居民来说是不太习惯的，也是香江花园的一大槽点。

经过一天的踩盘，肌肉男对香江花园有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先是小区内的环境优美，绿化程度较高，绿化率30%，居民们的居住体验较好。其次是小区的楼栋结构和楼栋的外立面颜色各不相同，走在小区里给人的观感较好。再是每栋楼都配备有独立的停车库，业主们停车较为方便，不用为停车位的问题烦恼。最后是小区内部配套设施较好，小区的位置图可以让到访人员不在小区里迷路，还有内部配备的网球场，强健了居民们的体魄，同时也让居民们的业余生活有了新的选择。

从整体价格来看，截至2021年7月22日香江花园小区目前在幸福里app上挂牌均价95405元/㎡，高于来广营商圈整体均价，小区的户型从两居室到七居室都有，预算较为充足的豪宅购房者可以重点关注。

来广营商圈位于北京市朝阳区，地处五环至六环之间。商圈内目前拥有两条地铁线路，医疗、购物、自然资源齐备，产业资源正在不断集聚，未来将成为兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

来广营商圈北侧为中央别墅区商圈，东侧为北苑商圈，西侧为金盏乡、天竺商圈，南侧为望京商圈；该商圈未来还将迎来阿里巴巴等大型企业迁入，加之与望京板块交界地带的旺盛人气，坊间通常将来广营称为望京板块的未来。

来广营原为正蓝旗营地，明清至民国时期，都是官家屯兵重地。

2011年之前，来广营商圈还处于默默无闻的尴尬境地，直到2011年底至2012年初，5宗地块的溢价出让后，来广营商圈迎来建设高潮。

此后数个大开发商开始争相拿地，使得来广营商圈的基建、配套、企业资源配置得到跨越式发展。

来广营商圈北部区域包含清河营郊野公园等重点设施，主打生态建设为主。

商圈东侧与西侧区域包含北京市朝阳区和平医院、朝阳区实验小学（润泽校区）等医疗教育设施。

南部包含北京市会议中心，望湖公园、北小湖公园等重点设施。

来广营商圈内的五环路横贯东西，地铁13号线纵贯南北，立交桥环绕，是朝阳区交通枢纽之一，商圈地铁线路包含14号线东段的来广营站、善各庄站，以及15号线的马泉营站、崔各庄站。

商圈向东可直达首都机场，向南可通达望京、CBD等中心板块，向北可通达国家奥林匹克体育中心、天通苑等热点区域，向西可达国家体育场、圆明园遗址公园等板块，交通优势相对明显。

来广营商圈内生态休闲资源丰富，但商业配套相对落后，大型商场仍分布在望京板块，居民需打车去望京购物。

来广营商圈内的住宅多为1980年-2008年建成，目前是北京五环外刚需自住可供选择的商圈之一，商圈内的置业需求多样，总价跨度并不太大。主要吸引预算不高，对交通通勤和居住品质有要求的刚需购房者。

来广营商圈土地开发有较大前景，附近土拍讯息也相对较多。

土地成交方面，距离来广营商圈最近的5宗招拍挂地块位于朝阳区金盏乡梓庄村、望京花家地、孙和乡西甸村。

2020年4月，北京金隅嘉业以3.52亿元竞得望京花家地地块，成交楼面价16097元/㎡；

2017年4月，北京城建投资公司以28.54亿元竞得河乡西甸村地块，成交楼面价为31000元/㎡；

2017年4月，金地集团又以29.20亿元竞得金盏乡地块，成交楼面价24489元/㎡，上述地块位于来广营附近，但土地性质均为商业用地，故不会对来广营商圈内的住宅价格产生明显影响。

自2011年底“土鸡变凤凰”后，来广营商圈的发展前景不断走高。

政策规划方面，来广营商圈的未来发展确定性较强，作为望京板块的辐射板块，来广营商圈还有大量空地，预计未来来广营板块在政策规划方面会持续加码。

基础设施方面，2020年4月也开始动工建设双向四车道交通枢纽，对商圈内南北向交通的提振作用明显。

生态方面上，横跨朝阳、昌平、顺义的京城"绿肺"——温榆河公园正在建设，未来来广营商圈的生态建设会再上一层楼。

商业上，目前来广营没有大型的商业，但根据“十四五”规划，来广营东南方向会落成一批上万平米的商业综合体，这将有效补齐来广营商圈的短板。

来广营商圈未来最大的变数为疏解望京企业人口饱和压力的长线规划，大量的优质企业将会引入，例如阿里巴巴在来广营北京新总部已经封顶。阿里新总部未来建成后会为来广营商圈带来强劲发展动力，吸引大量科技人才涌入。

来广营商圈未来发展的负面利空，是商圈内被铁路切割开的区域很难连片开发，这会降低临近土地的利用率。

再有就是贯穿来广营的地铁线路只有15号线一条，另一条14号线在商圈中部就不再向前延伸，如果未来地铁线路能向商圈北侧延伸，该商圈价值还会迎来提振。

1、绿化率为30%，实际体验更佳，环境优美，居住惬意。

2、小区楼外立面观赏度较好，可根据业主喜好打造。；小区楼栋的结构风格各异，可将业主的个性展现出来。

3、有独立车位，车位充足，方便业主们停车。

4、小区内部配套设施较为完善，配备的内部网球场给居民们提供了休锻炼的好去处，同时也拉近了邻里之间的距离。

通过幸福里app查询，截至2021年7月22日，小区在售房源5套。小区目前在售均价95405元/㎡，环比上月下跌约4.85%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区、来广营商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，涨幅略低于同期朝阳区、来广营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为130㎡两室两厅户型，报价800万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套60%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为592.0万元左右，二套首付为672.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有120㎡-130㎡两居、192㎡三居、199㎡-456㎡四居，公寓分布有两居室和三居室。

主力户型有152.93㎡两室两厅独栋别墅，小区户型还有130㎡两室两厅户型。

现选择小区主力户型120㎡两室两厅和152.93㎡两室两厅进行分析。

香江花园小区共有500栋楼，建筑形式为独栋别墅式。

其中北侧第一排的楼栋临近马路，可能有噪音污染，所以为楼栋选择的末选项。

西侧远离小区会所的楼栋虽没有噪音污染，但距离小区会所较远，休闲娱乐较为不方便，所以为楼栋选择的次选项。

中部和东侧不临街的楼栋基本上没有噪音污染，且距离小区会所较近，休闲娱乐较为便捷，所以为楼栋选择的首选项。

1、适合在望京商圈内及周边商圈工作的豪宅购房者。

2、管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3、距离地铁站较近，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4、周边商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，来广营商圈内有新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区正西方向4.5公里处的华樾北京项目和位于小区正北方向2.4公里处的懋源璟玺项目。

其中，华樾北京在售89㎡-143㎡户型，总价690万元/套起；懋源璟玺555㎡-690㎡在售，总价4800万元/套起，而季景沁园房源最低挂牌总价在800万元/套。预算较为紧张的刚需改善型购房者可以考虑华樾北京新房项目，预算充足，且不着急入住的豪宅购房者可以考虑懋源璟玺新房项目。

小区均价高于来广营商圈二手房均价，周边1公里范围内与季景沁园均价相近的小区不多，现选取4公里范围内均价和品质与香江花园相近的观唐和望京金茂府进行比较。