度过美好的周末，迎来了新的一周，小福也要开启新的踩盘之旅。这次踩盘的小区是位于朝阳公园东板块内泛海容郡小区。在踩盘前小福也做了小小的功课，了解到小区的业主大多是年轻白领，多是从泛海国际一期置换过来的，所以业主素质比较高。小区属于小型社区，共5栋楼，人员流动性小。最令小福期待的还是小区的园林水系景观和宽敞明亮的精装户型。话不多说，快来跟小福感受一下泛海容郡小区内部的真实情况吧！

亮点一：环境优雅、足不出户享受园林景观

小福一进小区大门就被里面的园林景观迷住了，不得不说，小区的绿化做得是真的好，道路两旁绿树成荫，夏天的午后走在绿荫大道，让小福的心情也愉悦了不少。小区内还有大面积的园林绿化，放眼望去一片生机勃勃的景象，再加上物业的精心维护，大幅度增加了业主的幸福感。最让小福感到惊喜的是每栋楼前居然都设置了喷泉水系，再加上小区的园林设计，小福感受到了欧式园林景观与现代感的完美结合。

亮点二：楼栋品质高端、整洁明亮

小福正式来踩盘前就了解到小区楼栋的质量非常好，定位高端，据说还是精装修交房。小福亲眼见到后，第一感受就是高品质小区的名号果然名不虚传。小区楼栋为板楼，每栋楼都是石材外立面，隔音防潮效果非常好。进入楼栋内部后，楼道内地面和墙体也都铺设了瓷砖，小福还有幸参观了一户待售的房源，房子欧式风格精装修，客厅南北通畅，明厨设置，再加上墙体和地面都铺设了瓷砖，整个房间看起来宽敞明亮，小福都忍不住想搬进来住了。除此之外，小福还跟物业管理人员了解到，小区的电路和水路都是全新的，业主们也不用担心水电改装的问题了。

亮点三：小区物业管理规范、服务态度好

说到小区的物业管理，那还是非常不错的。小福前面就有提到小区的绿化在物业的精心维护下表现得很出色。除了优美的园林绿化，小区公共区域的卫生也做得很棒，无论是园区还是楼栋大堂都在物业人员的管理下显得美观整洁。小福还有幸跟一位业主了解到，小区的物业人员态度非常好，有什么问题打个电话，很快物业人员就会上门进行服务，业主居住起来更省心更方便。

亮点四：公共交通发达、日常出行方便

小区门口就是星火西路，出小区门直接上主干道并且日常不拥堵。小福开车快到小区时就发现油不多了，没一会儿，小福就发现了一个加油站，这么看来，小区业主平时为车加油还是非常方便的。除了私家车出行，小区附近的公共交通也很方便，距离小区100米就是星火西路公交站，1000米内还有豆各庄公交站、星火西路口北站、姚家园西口等九个公交站；除此之外，小区1公里内还有在建的地铁3号线石佛营站，这对于需要乘坐公共交通日常通勤的上班族来说也非常便捷。

槽点一：小区靠近朝阳站，难避噪音污染

不得不说，交通便捷既给小区业主带来方便的同时，也会带来弊端。距离小区1公里就能到达朝阳火车站，虽说小区的业主出行是方便了，但靠近火车站无疑人流量也会增多，再加上有时火车不进站，高速行驶的火车噪音会非常大，业主难免会受到噪音污染。靠近星火西路的楼栋，受到的噪音影响就更多了。

槽点二：户型较大、不适合刚需客户

小区户型以大户型为主，在售户型为三居和四居，缺乏小户型，不适合刚需人群。小区总价相对来说也较高，比较适合有一定经济基础的改善人群。不过，小区的定位就是高端品质，所以均价较高也说得过去，但缺乏小户型这点确实会让很多购房人群将其排除在考虑范围之外。

槽点三：小区周边商业配套较少、缺乏大型购物中心

小福的这趟踩盘之旅，感觉最遗憾的就是小区周边没有大型的购物商场。虽说小区附近也有各类底商和商超满足日常生活需求，但作为定位高端的高品质小区，附近没有大型的购物中心，对于其面向的客户群体来说，确实属于一大缺点，因为大部分的年轻群体周末都很喜欢逛街购物。

首先，小区周围的交通很方便，无论是私家车出行还是乘坐公共交通都很便捷，乘坐公共交通通勤的上班族也可以考虑一下；其次，小区的环境优雅，欧式装修风格搭配水系风景园林让人眼前一亮，很适合追求现代化的购房者；最后，小区周边的教育资源也很丰富，小区主打大户型，能够满足三口之家及以上的改善人群的需求。

小福认为泛海容郡作为定位高端的高品质小区，总的来说还是非常不错的，无论是小区品质还是周边配套都可称得上良好，不足之处在于小区缺乏小户型，价格对于刚需人群来说太高。

泛海容郡小区位于朝阳区朝阳公园东商圈内。朝阳公园东商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝青商圈，南侧为石佛营商圈，西侧为朝阳公园西商圈，北侧为酒仙桥商圈。

商圈因为地处朝阳公园东侧而得名，目前主要以居住为主，内有观湖国际、泛海世家、姚家园西里等大型社区。北京朝阳站位于商圈中部，是北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。北京朝阳站作为朝阳区窗口，将对周边绿化、亮化、美化，及交通接驳配套不断完善中。

目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源尚有完善空间。交通方面，商圈西靠东四环路、南靠东西向的城市主干道姚家园路；目前尚无已投入运营的地铁线路，在建的有地铁3号线，未来可期。

商业方面，商圈内主要以居家生活为主的超市、菜市场、中小型餐饮店为主，暂无大型综合商场，不过，与商圈一街之隔有新七彩商业中心，一定程度上可以弥足商圈内大型综合购物中心的不足。

教育资源方面，有府学胡同小学朝阳学校、华中师范大学第一附属中学、北京第二中学朝阳学校等教育资源。

生态休闲方面，商圈内暂无大型公园，在商圈西侧即是朝阳公园和红领巾公园，东侧有京城体育休闲公园、东风公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。根据幸福里APP显示，商圈二手房均价10.2万元/㎡，各小区挂牌价格不等，单价集中在5.3万元-15万之间，泛海国际单价较高，拉高片区整体均价。

由于商圈价值较高，且邻近CBD和第二、第三使馆区，目前商圈内居住者多为外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工等。

近5年，片区内无新地块入市。

2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。

商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

基础设施建设方面，朝阳公园东商圈配套尚有完善空间，目前可见利好是在建的地铁3号线。

北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园东商圈设置石佛营、北京朝阳站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

商场方面，姚家园路与青年北路的西北角将建成姚家园万象汇，该大型商场东至姚家园村，西至规划商业用地，北至规划住宅用地。万象汇定位为集购物、娱乐、亲子、健身、影音为一体的一站式商业旗舰shopping mall，聚合商业力量、休闲购物、精致餐饮、影音大赏、儿童游乐，时尚娱乐等复合多功能商业业态。这个新的大型购物中心落成后，为附近居民休闲购物、全家娱乐带来新的选择的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

1、小区定位高端，楼栋品质好，一梯一户的设计保证了房源的南北通透，采光好，居住舒适度高。

2、小区内有园林景观设计，绿化率高，楼间距宽，提升居住舒适度。

3、小区交通便利，门口是星火西路，出小区门直接上主干道，私家车出行非常方便。距离小区100米就是星火西路公交站，步行2分钟内即可到达，1公里内有豆各庄站、星火西路口北等9个公交站，公共交通发达。

4、小区2014年开盘，2015年-2017年交房，属于比较新的小区，业主多为年轻白领，居民素质较高。

泛海容郡小区2021年7月挂牌均价126361元/㎡，比上月上涨0.03%，基本持平。挂牌房源以321㎡的四居居多，总价在4100万-4350万间。根据幸福里APP显示挂牌房源3套，分别为209㎡的三居1套，321㎡的四居2套，流动性较低。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型209㎡的三居为例，报价3000万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为1050万，二套首付为1800万。

小区以大户型为主，最小的是209㎡的三居，最大的是321㎡的四居。其中209㎡的三居南北通透，客厅、主卧朝南，主卧带卫生间，干湿分离，明厨明卫，有观景落地窗和观景飘窗，适合三口之家及以上的家庭刚需置业；

321㎡的四居南北通透，客厅、主卧朝南，主卧带卫生间、衣帽间，明厨明卫，有观景落地窗和观景飘窗，适合首改需求的购房者、有与父母同住需求的三口之家，对居住空间要求较高，有较高经济基础。

对于对居住环境要求较高，追求住房现代化的购房人群来说，可以考虑该小区。

小区周边公共交通发达，对于沿地铁3号线工作的通勤一族可以考虑该小区。

小区环境优雅，绿化率很高，比较适合家中有老人的购房者。

2021年7月朝阳公园东板块内暂无在售普宅新房可参考对比，所以选择周边朝外大街板块在售的悠唐麒麟公馆和小红门板块在售的柏林郡进行对比。

悠唐麒麟公馆在售户型有123㎡的两居，均价112000元/㎡，总价约1401万。小区距离泛海容郡7.8公里，近朝阳门地铁站，商圈成熟，周边配套完善，与泛海容郡相比，绿化率较低，比较适合追求居住环境现代化且对居住空间没那么大需求的购房人群。

柏林郡均价75000元/㎡，在售户型有97㎡的两居，总价约720万；另有133㎡-161㎡的三居，总价约1010万。小区距离泛海容郡小区16公里，交通配套完善，与泛海容郡相比，价格较低且有小户型，适合刚需人群。

泛海容郡周边二手房报价在79207元/㎡-156743元/㎡，其中泛海国际在售户型四居居多且房源较少，故选择其他两个与泛海容郡相邻的泛海国际碧海园和国兴观湖国际小区做对比。