今天七七带大家看的是一个小而美的小区——宝石花苑，该小区东接嘉铭园-二区，以小营北路为界，南邻紫薇天悦小区，以北苑路为界，西临二十一世纪实验幼儿园，北邻中国石油北京销售公司。

从地图上看，宝石花苑的绿化面积还是挺高的。

如果要在北京四环的亚运村小营商圈买房，对于小区的品质环境有较高要求，那么宝石花苑是否是一个好的选择呢？七七带着问题来到了今天踩盘的目的地——宝石花苑。

亮点一： 绿化率高，环境优美

七七步入小区大门后，映入眼帘的就是一片绿海。小区内绿树成荫，夏日丝毫不会受到烈日的曝晒。可以看到不少居民在树荫下乘凉避暑，在这样子的林荫小道散步的感觉，很舒坦。尤其是小区中间这个巨大的中央公园，为居民休憩、聊天提供了一个不错的场所。

宝石花苑虽然不大，但是绿化率可是非常高的，小区的草木也有修剪和打理，恰如其分点缀整个小区的绿化。观感舒适，环境优美，居民生活环境好。

七七在这个小区林荫道漫步，还挺有意境的，小道的地面也非常干净整洁，没有任何垃圾，可以见得这里的物业清洁工作特别到位，维护着这个小区的优美环境。

亮点二： 外立面较新，内部设施齐全

小区外立面贴了墙面砖，让小区的外立面逼格满满。小区外立面是小区品质最为直观的体现，虽然房子的外立面新旧还不足以影响实际使用，但在一定程度上影响了二手房市价。

这个小区的健身设施也不少，七七刚来时还有老人小孩在这里健身，锻炼身体。还有小孩子爬到滑梯上面玩耍。只是天公不作美。突然天空下起了大雨。

七七赶紧躲到凉亭里，还是挺不错的，虽然雨越下越大，但是我对于这里设施的满意程度越来越高了。这里的设施设计都很有格调，可以让喜欢文艺的人流连忘返。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

地理位置得天独厚，亚运村以及小营地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处。从小区出去向西骑行25分钟就能到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环标志性的建筑之一了。

相比于市中心繁华商圈的小区，宝石花苑的安静私密性是不少人所追求的，附近有三个高尔夫球场，高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边打打高尔夫。北辰、北湖、鸿华高尔夫球场都在附近。相比于市中心繁华商圈的小区，宝石花苑的安逸舒适性确实还不错。

亮点四：周边配套齐全

宝石花苑的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。而且在小区内部就有一家便利店，七七进去看了，物价都非常亲民。

小区周围底商配套丰富，无论是银行还是便利店都在门口，出门就可以看见。小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、超市等等完全可以满足人民基本生活所需。

七七路过这些店铺，一到饭点就门庭若市。小区的对面就有一家很有名的佛跳墙，等踩完盘一定要来好好体验体验此等美味。

小区周边500米以内有商场和花园，步行五分钟即可到达道尔泰生活广场或者亚辰生活舞品购物街，七七觉得商场虽然不大，但是已经完全可以满足居民的生活需要了。如果想找个空气好又清净的地儿，华汇紫薇公园绝对是附近的一个好去处，景观随性怡情，是放松身心的好场所。

小区附近交通便利，公交站步行可达，小区出发到公交站步行2分钟，小区附近有两条公交线路，公交有658、694等多条公交线路，15和5号两条地铁距离600米范围内。

那么吃完喝完，还可以去附近华汇紫薇公园逛逛。

槽点一：物业管理水平一般

七七今天一走到宝石花苑门口保安就直接开门放行了，七七在北京踩盘不少，还是第一次见到这么好客的保安。可转念一想，连是否是业主的身份都没有确认就轻易放行，由此可见物业管理不够到位。

小区保安是维护小区安全的第一道屏障，有着至关重要的作用。维护小区安全的第二道屏障可就是楼栋的门禁了。七七本来以为作为高档小区，楼栋门禁应该也有的吧。可是事实却打我的脸，楼栋压根就没有门禁，七七发现这里的每一栋楼都敞开着大门。

任何一个外来人都可以在这里来去自如，没有任何束缚。要是七七住在这个小区肯定会非常担心万一小偷或者坏人进来怎么办。保安和楼栋门禁形同虚设，连最基本的安全都不能保证。

小区内好多设施都已经不同程度的老化“这块塑胶皮已经脱落了好几个年头了，物业也一直没有维护修缮。”带着孩子在小区中间公园玩耍的业主告诉七七。

刚刚进楼栋内就看见两辆自行车直接摆在一旁，有点影响美观。小区明明有专门的非机动车停车场，但是业主乱停也没有得到物业的管理。

七七上楼一看，其他都还好，可是在进入楼道时就发现了这些石块，一开始有一块就径自摆在中间，还好我走路带眼，不然差点被这石块给绊倒。

槽点二：小区西部南部沿街楼栋噪音大

小区沿街楼栋，小营东路道路宽敞车流量大，难以避免噪音污染，居住体验会受到影响。七七爬到该小区沿街的五楼还是会明显听到车辆带来的噪音，这里低楼层住户深受其害。

槽点三：小区车位紧张

小区共有两百多户居民，楼栋数量不多，仅有两栋。根据幸福里数据显示目前在售二手房4套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有126个，地下停车库已经无法满足居民需求，车位比过低。

小区的地上停车场已经出现了车辆互相乱停的现象，影响道路通行，非常麻烦，耽误了业主的宝贵时间。

七七在小区可以看见小区已经塞满了车，能规划的地方都规划上了停车位，但是这还是远远无法满足小区业主的停车需求。

槽点四：单价高，总价高

宝石花苑位于朝阳区亚运村小营板块，据幸福里数据显示，亚运村小营板块房屋均价为8.8万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，宝石花苑挂牌均价为100950元/㎡，远高于亚运村小营板块均价。项目处于北京四环亚运村小营附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，但是价格却过高，且在售户型面积偏大，功能性不强，对于刚需购房者不太友好。

宝石花苑总价最低为90.75㎡一室一厅户型，但是面积有90.75㎡，总价约916万。对于资金有限的人来说，不是一个好的选择。

经过一天的踩盘，七七对宝石花苑有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区无论是周边的配套，还是得天独厚的外部环境，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；

其次，小区以及小区附近停车位过少，车位紧张。

再次，宝石花苑周边有两条地铁线路，距离地铁站相对较近，门口就是公交车站，共享单车数量多，小区的交通通达性较高；最后，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校、休闲场所一应俱全，能够满足居民的生活需要。

从整体价格来看，宝石花苑目前在幸福里app上挂牌均价100950元/㎡（7月29日），高于亚运村小营整体均价，小区的户型从二居室到三居室都有，在北京四环附近有追求大空间，且有自住购房刚需的用户可以考虑。

但是小区车位紧张，且小区安保一般，购房时需要稍加考虑。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。外立面较好，整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.都是二居到三居相对较大户型，可以拥有相对宽敞的大空间。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源4套，占全部房源的1.66%。小区目前在售均价100950元/㎡，环比下降约0.54%。近6个月，小区整体均价高于亚运村小营在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为90.75㎡一室一厅户型，报价916万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为393.9万元左右，二套首付为742.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有98㎡-107㎡二居、143㎡三居。

小区主力户型为102㎡二室一厅，和143㎡三室一厅。

该小区一共才两栋楼，1号楼西侧和2号楼西侧南侧临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

1号楼西侧和2号楼西侧靠近二十一世纪幼儿园，可能会受到学校铃声影响，不太推荐。

1号楼东侧处于小区内部， 环境较好，可以放心选择。

适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

地铁站在附近600米左右，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离宝石花苑最近的新房项目是位于小区以西450米的八斗，以及以北方向5.5公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万元/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

四个新项目与宝石花苑存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

宝石花苑均价高于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取欧陆经典、亚运豪庭进行比较。