每次经过建国门外大街，望着一栋栋高楼大厦，感受着建国门外商圈的壮观、繁华和“洋气”，小编总能捕捉到一片亮眼的淡黄色建筑群。小区门口一栋典雅古朴的门楼，上面写着“华侨村”三个烫金大字。

这就是由首开集团开发的华侨村，隶属于建国门外板块。小区挨着长安街延长线，旁边紧邻长富宫饭店和赛特购物中心。闻名不如见面，趁着天色刚好，今天小编就带大家实地探访一下华侨村。

让我们一起走进华侨村小区，看看它又能带给我们带来怎样的惊喜呢！

亮点一：小区外立面维护好

在进入小区之前，刚从建国门外大街拐进日坛路，小编远远就看见了华侨村古色古香的门楼。小编在来踩盘之前查过资料，小区建成于1989年，本来以为会再次面对一个“老破小”，没想到一进入小区，映入小编眼眶的一排楼栋，很难看得出经历过三十多年的沧桑，淡黄色的外立面干净整洁。

亮点二：绿化多环境好

小编刚进入小区就眼前一亮，映入眼帘的是各种各样的植物。进去小区，每条道路旁边都充满了“绿色”，并且由于植被种类不同，绿地、灌木和乔木搭配，高低错落有致，给人的感觉也不会单调。小编不禁感叹道：“能在这里居住的话，一定很舒适吧！”

亮点三：小区内部娱乐设施完善

小编在小区内发现一个地方人很多，走上前一看原来是个活动中心。娱乐设施完善，有儿童娱乐的设施，也有大人下棋、锻炼身体的设施。通过与一位大爷闲聊，了解到小区的住户每天都会到这里来锻炼身体，一起娱乐，邻里关系非常的融洽，人们生活舒适。

亮点四：公交站地铁站多，利于出行

小编走在小区内，碰见一个带着孩子的业主，便上前与她聊了聊。业主姐姐说：“住在这里非常的方便。紧邻地铁1号线和2号线，附近公交站点也多，不用担心出行的问题。”小编通过查验发现确实如此，交通非常的便利，如果住在这里，出行会顺畅许多。

槽点一：小区内部乱停乱放现象严重

虽然优点有很多，但是小编也发现了很多不足的地方。小区内并没有专门的非机动车辆停车位，这就导致人们的非机动车辆乱停乱放，影响小区的美观，并且可能存在车辆丢失，损坏的现象。财产安全和小区的美观都受到了很大的影响。

槽点二：人车不分流

小区里面人车不分流，会影响到人们的安全出行，并且会使小区看起来非常的杂乱，没有规矩。小编在踩盘的时候，身边总是会经过行驶很快的车辆，还看到有些车辆拥堵在一起。住户在这样的条件下居住会非常不方便，并且如果有小孩子的话还会很危险。小编觉得物业应该注意这一点，如果能够改善的话就好了。

槽点三：物业管理门禁不严

小编还发现小区内有各种各样不同工作的人，快递小哥骑着摩托车在小区内飞快行驶，快递员在挨家挨户的送快递，还有收废品的车停在小区楼下，这些都会影响到住户的居住品质。小编认为外来人员的管理不严格映射出物业管理的问题。人员复杂，住户的私密性和安全性都会成为很大的问题。这对于购房者来说是很重要的。

槽点四：小区门口道路窄，车辆乱停乱放

因为旁边挨着建国门外大街，而且旁边有很多的写字楼和住宅楼，有些老小区的住户因小区没有地下停车场，小区内部车位有限，就会把车停在路边。而这条路其实车流量挺大，好好的四车道变成了双车道，堵车就在所难免了。

总的来说，华侨村这个小区位于建国门外商圈板块，临近地铁线，附近有公交站点，并且距离长安街仅200米，交通非常方便，适合那些对交通要求较高的人群。而且小区周边配套完善，临近国贸中心、赛特大厦、北京人民广播电视台、双子座大厦、华彬大厦等，比较适合在国贸、建国门工作的人士。

同时小区本身的建设有较强的观赏性，并且单平米售价在板块内也较合理。截止到2021年7月，小区在售户型有两套并且都为135.69㎡，属于大户型，价格在900万-1000万，比较适合有一定经济基础的一家多口人置业。

不过小区租户较多，流动性大，并且由于建筑年代早，建筑内部有点显旧，如果对私密性和美观性要求较高的购房者需要注意这一点。

华侨村小区位于朝阳区西部的建国门外商圈，建国门外商圈地处东二环到东三环之间，北以朝阳路为界，南至通惠河，西以东二环主路为界，东以东三环主路为界，东临国贸商圈，西接东城建国门内商圈。从位置上来看，连接东城区和国贸CBD，衔接二环和三环，长安街东延线横穿而过，不仅有地铁1号线、2号线、10号线，还有在建的地铁17号线，预计2023年全线通车，地铁17号线是快速地铁，南北贯穿了亦庄和未来科学城，途经望京，四通八达，在地理位置和交通上来说，该板块在朝阳乃至整个北京都处于黄金地带。

商圈西部政治属性较强，是中国核心的外交功能行使区，有建国门外外交公寓和使馆区，有英国、新加坡等二十余个驻华使馆，板块西南部有中华人民共和国民政部、北京市高级人民法院。东部经济属性较强，金融和国际贸易方面尤其发达，著名饭店很多。因此该板块聚集了大量的金融精英、商界翘楚，很多外交和政界的重要人士也在此活动，区域整体的人才素质都处于较高水平，对于追求生活层次、对生活圈层有要求的人群来说，居住于此是不错的选择。

经济、商业、交通、政治是该区域的主要优势，对于居住来讲，生态和医疗配套略显不足，只有CBD历史文化公园和CBD森林公园两个绿色生态配套，缺少医疗配套，没有医院，只有少数的社区卫生服务站、诊所。地处北京商务中心区，通勤方面比较拥挤。此外，该商圈的住宅小区绿化面积普遍偏小，追求土地利用率，生活节奏快，更加适合打拼奋斗的年轻人、商务人群居住，不太适合对医疗品质、生态休闲方面要求较高的老人、儿童居住。

该板块以存量二手房为主，只有一个新房楼盘，住宅已经趋于饱和，新房增量空间小。二手房楼龄有长有短，早的有1972年的老公房灵通观，晚的有2009年的地杰长安驿。该板块已经形成了以商业办公为导向的分散式居住结构，商圈内大量的上班族辐射了来自燕郊、通州、朝阳等地铁2号线、6号线的沿线居住区域，吸纳了大量北京主要居住区的就业人群。

居住人群方面，外国人较多，多为大使馆工作人员、外交行政人员，还有国家公务人员、华侨，以及高端商务人群、区域原住民，也有较多租住于此上班通勤的白领。通勤范围以商圈内或周边商圈为主，长距离通勤人群较少。购买该区域房子的人大部分以过渡为目的，购房人群以年轻人为主，多是单身一族或年轻夫妻，等到了一定人生阶段，由于子女上学等原因会产生置换需求，搬到城外远一些的位置。因此，对于想要实现终极改善置业、购买一生之宅的用户来说，该商圈并不是上佳的选择。

由于商圈发展程度较高，这一区域近年来已经没有住宅用地出让，唯一一个新房项目尊悦光华开发周期也超过了15年，其他商业办公等功能的新增用地也十分有限，最近的一次土地出让是在2014年8月签约，是建国门外大街丙12号楼现状新闻出版用地。

建国门地区以及以建国门为起点的CBD区域可以说是引领北京商务发展的风向标，而建国门外商圈处于其中最核心的过渡地带，区域内众多酒店、娱乐设施，还有成熟的涉外氛围和涉外配套，整个商圈形成了以商务为核心的住宅交易模式，是建国门-国贸地区最重要的首都经济功能承接地带，地块发展已经十分成熟且具有很高的稀缺性、不可替代性。

《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中明确提出朝阳区要优化空间结构，服务和保障首都功能优化提升，推进国际一流商务中心区建设，打造北京对外开放高地。建国门外商圈在朝阳的发展定位中处于重要的战略核心位置，是首都经济发展的重要窗口之一。随着2023年地铁17号线的全线贯通，建国门外商圈将成为不仅能衔接北京东西，更辐射北京南北重要经济区的东西中轴线上重要经济区。

未来该区域将承接更多上班族人群的商务办公需求，南北的辐射也有利于该商圈产业发展结构的升级，承接亦庄、望京、未来科学城区域的发展需求，发挥更重要的枢纽作用，在目前发展相对饱和的状态下内部优化产业结构，朝着国际一流商务中心区的方向迈进。

1、小区虽然楼龄较大，但维护水平较好。外立面干净，内部整洁且有一定设计感。

2、小区在售房源面积大，并且户型多数南北通透，居住舒适度高。

3、小区内健身设施和儿童娱乐设施完善，能满足小孩和老人的娱乐需要。

4、周边商业配套方面，小区属于建国门外商圈辐射范围内，周边有大量商业，例如国贸中心，塞特大厦等，商业配套完善，能满足人们的基本生活需要。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，华侨村在售房源共2套，占小区总房源的0.55%。小区目前在售均价74281元/㎡，环比下降约0.29%。近6个月，小区整体均价略低于建国门外板块，略高于朝阳区在售均价，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，没有出现较大幅度的波动。从目前情况来看，关注该小区购房者可以根据自身情况选择性入手。

购房成本方面，以目前在售136㎡户型为例，报价970万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为388万，二套首付为776万。

目前小区户型有83㎡-108㎡的三居，154㎡的四居两种户型。其中三居室户型占较大比重。现选择小区主力户型108㎡三室两厅和135㎡三室两厅进行分析。

1、小区临近地铁1号线和地铁2号线，适合以这两条地铁轨道为主要通勤工具的人群。

2、小区地理位置在建国门外商圈辐射范围内，适合工作地点在国贸，建国门的人群。

3、小区目前在售房源面积较大，并且周边配套完善，适合对住房面积有一定要求，有一定资金承受能力的改善型购房者。

目前朝阳区建国门外板块仅有一处在售新房项目，即距离本小区1.6公里左右的尊悦光华。现选取尊悦光华与本小区进行对比。

尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。截止2021年7月，尊悦光华在售户型最小面积为133㎡三居室，最大为171㎡三居室。单价130000元/㎡起，购房成本最低为约1700万/套。而华侨村在售户型面积都为135㎡，挂牌均价为74332元/㎡，购房成本最低为970万/套。两者相比之下，两项目户型面积相差不大，华侨村房龄较大，单平米价格更低，更适合对住房面积有一定要求，但购房预算有一定限制的购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现在选取与华侨村价格相近的丽晶苑和嘉华世纪进行比较。