笔者踩盘以来足迹遍布海淀、丰台、房山的多个小区，踩盘一圈后，要么看上的小区楼盘价格太高，财力够不上，要么价格低一点的小区楼盘，在郊区，出门需要走高速，早晚高峰通勤时间拥堵，且每天驾车出行，一年跑下来高速费油费也不少。目标锁定在家人工作地附近的马家堡地区，位于南三环边的马家堡西里小区。

选择实地踩盘马家堡西里原因有二：

1、马家堡西里小区位于南三环边，地理位置好，交通方便。居住在此，减少上班族通勤时间。

2、马家堡西里小区建成于上世纪八九十年代，是老公房小区。小区面积大，楼栋多，在售房源也多，小区内带电梯的塔楼和步行楼梯板楼都有，满足不同购房人群需求。

亮点一：小区内原著民多，邻里关系好，有浓浓的老北京生活气息！

小区内原著民多，马家堡西里小区是马家堡板块内比较大的小区。居民多是以前马家堡村的村民，八九十年代盖楼，整体村民变居民了。小区里很多老邻居互相都认识，看着孩子们长大。笔者在小区花园、健身广场看见休息的老人们，三五成群的围坐在一起打牌，聊天，谈笑风生。浓浓的老北京南城生活气息，地道的北京话还在耳边。笔者踩盘等电梯上楼时，正好碰见老人接孙子放学回来，居民互相打招呼寒暄，拉家常，问买菜了吗，今晚做啥好吃的？这在很多商品房小区，邻居们互相不认识，见面也不说话，人和人之间的距离很远。

亮点二：地理位置好，南三环边 购物方便 有马家堡便民早市！

小区地处京城南三环边，在1号楼道能看见三环主路，北京高铁南站顶棚。

小区东门对面有马家堡便民早市，听居民说早市的蔬菜水果，又新鲜又便宜。在此居住，买菜的生活成本都降低啦。可惜笔者踩盘时间已下午，未能亲眼看看蔬菜水果的新鲜度。

上班族如果错过早市，也可以下午下班后到物美超市选购生鲜。

笔者亲自探访，每天下午16点起就有超值夜市促销活动。笔者选购了1L进口牛奶优惠后才6.9元，使用自助机，用多点APP结算方便快捷。

亮点三：就医方便，药店+社区医院+博爱医院+佑安医院！

小区北门外底商，有药店。笔者进去看了看，药品种类很齐全，工作人员态度好。

笔者在小区里和热心的指路大爷攀谈，大爷说住这里非常方便，他在这住了二十多年了，出小区南门不远就能到大医院。笔者步行来到博爱医院，正好前几天爬泰山回来腿酸疼，也有磕伤淤青。进急诊大厅就有分诊护士询问病情，安排填表挂号。笔者表示未带北京医保卡可以吗 护士热心指导申请绑定电子医保卡，一样可以看病挂号。家门口就是三甲医院，真是太方便了。

亮点四：大型社区消防意识好——配有社区微型消防站！

笔者一边在为小区的生活居住便捷度欣喜，一边也担忧小区太大了，人口众多，万一有个火灾、地震怎么紧急转移撤离。从马家堡西里第三小区走到第一小区的路上，看见一个显眼的社区微型消防站。进了马家堡西里第一小区大门就看见用黄实线框起来的消防通道。不由得称赞。这是笔者踩盘多个小区以来，第一次看见如此重视消防安全的小区。

槽点一：小区太大相当于三个普通小区面积 、 分马草河南、北两个区，共三个独立院。三个社区居委会管理，七千多户、两三万人口。

踩盘前，笔者知道马家堡西里小区比较大，但没想实地比预计的大很多。当笔者在马家堡西里第三社区走访时，才知道小区既有马家堡村民回迁房，也有单位福利房，临南三环主路的1号板塔楼是旁边北京戏曲艺术职业学院的家属房。12号楼是北京市公安局家属楼等。

笔者跟居民询问打听20几号楼，30几号楼怎么走？热心大爷说：出三区小南门，过了马草河，那边两个院里都是马家堡西里，一共60栋楼呢，经常有人找不到楼栋。

当笔者走完马家堡西里第一、第二、第三社区三个院，非常疲惫，我都想放弃步行踩盘了，微信运动步数已一万多步。瞬间觉得居住在特别大的小区，也不是那么美好。

槽点二：小区老旧，物业疏于管理，楼道老旧、 脏乱差。

笔者看见很多6层板楼门禁大门敞开，并未关闭，密码锁形同虚设，笔者为居民的财产安全隐隐担忧。一层虽然加装了方便老人上下楼的黄色铁质扶手，但楼道内有随意停放、已落满灰尘的破旧自行车挡道，台阶上也不干净，甚至还有一些水渍，未干，老人上下楼容易滑倒。

笔者步行上楼，楼梯扶手落满灰尘，像长久无人打扫。楼梯雪白墙面印了很多小广告电话，老旧小区的“牛皮癣”问题在这里没有解决。过道走廊上也比较脏，窄窄过道还有业主放的旧铁柜占道，如果发生火灾，疏散时，有安全隐患。

槽点三：小区老旧，外立面墙皮脱落明显 。

笔者看见高高的灰色塔楼，外立面墙皮脱落明显，白色保温层已清晰可见，整栋高楼失去了往日的风采。如果不尽快修复，风采日晒，会有更大的影响。有的楼栋台阶处不光墙皮脱落，已有深深的裂纹。

槽点四：开放式小区 ，物业安保管理差， 小区内有旅店，人员杂乱。

马家堡西里三个院，均未封闭，外来人员、车辆进出自由，开放式小区有安全隐患。笔者在小区走走很少看见监控摄像设施，也未看见保安人员巡逻。小区院落大，犄角旮旯处有装修废渣，垃圾堆放，环境比较脏乱差。

马家堡西里小区离北京南站近，小区内有低价的99优选旅店，轻悦旅店，外来人口多，人员杂乱。

文至最后，又到了总结的时候：这个小区是否该买？以及适合什么样的购房人？

笔者经过一天的踩盘发现，马家堡西里小区为八九十年老小区，回迁房、学校、公安局家属楼，本地原著民居住多，北京味生活气息浓，有特色便民早市，商超和大型购物中心，生活便捷。

马家堡小区位于丰台马家堡板块，距离地铁4号线马家堡站330米，紧邻南三环洋桥。小区紧邻北京高铁南站，进出京方便。无论是市区内交通出行，还是市外出行都非常方便。

购买客户群，小区主要有42㎡-54㎡一居、54㎡-73㎡二居、68㎡-95㎡三居，其中54㎡-73㎡的两居户型占60%，总价288万-410万，小户型两居，总价低，适合刚需人群首次购房。特别是生活在南城的购房者，不太追求小区环境及物业品质，可考虑。

马家堡西里位于丰台区马家堡中路。马家堡板块整体位于南三环，北接西城区陶然亭地区，南接丰台公益桥地区，东临丰台区木樨园地区，西临丰台花乡地区。丰台区马家堡板块是丰台区的中部区域，位于南中轴线西侧，是与西城区接壤的板块。

区域内交通发达，有地铁4号线向南直达大兴、向北直达西单、颐和园北宫门、西苑、圆明园、北京大学，西单换乘1号线到天安门、国贸等地。道路交通有南三环，京开高速路，板块附近北京高铁南站，通达全国各地。

马家堡板块作为丰台区成熟的住宅板块，是丰台区域内价值性价比高、居住人口密度大的板块。板块内聚集了大量二手房。马家堡作为北京丰台南三环区域，有马家堡西里、东里、嘉园一里、二里等小区，是老丰台传统的住宅板块，教育、医疗、交通配套完备，居住生活便利。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源配套完善。丰台马家堡板块作为丰台区三环边核心部分，商业方面：包含凯德MALL大峡谷店、华联公益西桥购物中心等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。教育方面：丰台区西罗园第五小学、北京舞蹈学院附中丰台实验小学、丰台区重点学校赵登禹学校，教育配套较为完善。休闲方面：板块内有万芳亭公园，是北京南城有名的体育公园。医疗方面：板块内丰台区西罗园街道洋桥西里社区卫生服务站、大型医院多、双三甲医院近在咫尺，北京博爱医院、首都医科大学附属北京佑安医院。

马家堡板块内居住人群以本地居民为主，马家堡村回迁房、北京戏曲艺术职业学院、北京市公安局家属楼等。根据北京地铁官方发布的2020年地铁通勤数据图，可见马家堡区域人口密度大，通勤人口多。三环边稀缺地块，流动性好，价格在2021年开年后处于平稳趋势。

2017年以来，北京三环内住宅供应越来越稀缺。马家堡板块多年未有住宅用地出让。丰台区范围内，2020年5月，合生在经历82轮竞拍后以总价65.4亿元摘得南三环外“丰台南苑乡分钟寺村L-41地块R2二类居住用地”，溢价率37.86%，折合可售楼面价约73912元/㎡。在建项目即为世贸北京天誉，售价120000元/㎡。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年7月11日，丰台马家堡板块没有待出让住宅用地。

可见，马家堡板块短期内没有新住宅土地供应，以存量房交易为主，马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区之中，地块价值突出。马家堡板块作为丰台区居住人口密度大，重要的成熟居住区，丰台区域内贴近南中轴线，靠近城市核心区域，马家堡地块价值未来可期。

近年来，在京城南城计划、北京新机场建设的推动下，作为京南门户、城南腹地的丰台日渐摆脱昔日城郊印象，走上快速发展轨道。丰台区北接东西城，东跨中轴线，区位优势非常优越。毗邻京津、京保石两个支撑京津冀协同发展的产业发展带和城镇聚集轴，具有交通便利和产业协同发展的优势。

产业方面：丽泽金融商务区与金融街一体化发展取得实质进展，丽泽金融街联络线加速推进，建成后将实现与金融街直连直通。南城计划带来首都商务新区的大发展，马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区的交叉核心地带，产业发展带来新的就业人群，购房置业人群。

老旧小区改造方面：2021年7月1日，北京市住建委公布2021年第三批老旧小区综合整治项目名单，162个项目列入名单之中。这也是今年本市最后一批纳入改造计划的老旧小区。包括马家堡西里小区在内，部分小区一次性纳入改造计划的楼栋数都超过10栋，老楼改造，加装电梯，惠及广大居民。

1、 小区虽然是八九十年代回迁房小区，但是小区居住氛围好，邻里之间互相认识有照应，小区内部有多个中心花园，健身器材区域，活动场地大，是马家堡板块最大的居民小区。

2、 小区周边生活配套完善。小区内有天福商店，小区周边有百家超市、物美大卖场、美+生鲜生活超市、大中电器，小区步行770米可到凯德MALL大峡谷店，底商+购物广场的生活配置，满足业主日常的所有生活需求。

3、 小区周边330米地铁4号线马家堡西里、往南到大兴，往北到西单、颐和园北宫门、圆明园、北京大学等地等。西单换乘1号线到天安门、王府井、国贸等地，地铁出行时间有保障。 自驾3分钟上南三环出行方便。

4、 小区周边医疗资源丰富。有双三甲医院配置：北京博爱医院、首都医科大学附属佑安医院。

马家堡西里小区2021年7月挂牌均价在5.69万/㎡左右，挂牌房源以54㎡-73㎡的两居最多，总价在288万-410万。根据2021.7.12日幸福里app显示，小区当前在售房源45套，42㎡-49㎡的一居室15套，价格224万-288万；54㎡-73㎡的两居19套，价格288万-410万；68㎡-95㎡三居室11套，价格370万-550万。挂牌率大约在0.59%左右，挂牌率低。

小区目前单价为56892元/㎡，马家堡板块均价59200元/㎡。小区均价低于马家堡板块均价4%，是板块内高性价比小区。结合小区的位置、内部设施保养、周边配套等因素，该小区房源性价比高，小区户型面积不大，总价相对不高，很适合刚需购房者。

马家堡西里主力户型有51㎡一居室、54㎡-73㎡两居室。

推荐户型一：51㎡的一居室，该户型主卧朝南、主卧阳台朝南、次卧朝北、客厅居中朝西、进门厅，厨房朝北，卫生间朝南。客厅居中，有一个通次卧的窗户。此户型优点是：主卧带大阳台，主卧面积大，居住舒适性高，厨房明亮。整套房户型方正，得房率高，动静分明。缺点是卫生间为暗卫，没窗户，通风不好，需要开灯，客厅面积小，次卧面积较小。如图：

推荐户型二：68㎡的两居室，该户型主卧带阳台朝南、次卧带阳台朝北、客厅居中、厨房朝南、卫生间居中。此户型优点是：老旧小区户型里少有的双阳台设计，主卧阳台可以做观景阳台、次卧阳台可以做生活阳台。主卧面积大，居住舒适性高。厨房朝南外边有个小阳台，厨房明亮。整套房户型方正，得房率高，动静分明。缺点是因卫生间居中，卫生间为暗卫，没窗户，通风不好，需要开灯。客厅居中没窗户，通风和光线不好。如图：

关于楼栋选择，小区共60栋楼、分北区、南区共三个院落，有多个中心休闲花园，健身器材区域。小区整体面积大，可选范围大，首选中心花园附近楼栋，不临街安静。另小区北区附近1号楼临南三环，有马路车辆噪音影响。购房人可根据自身情况选择。

本小区为八九十年代回迁房板楼、塔楼和板塔结合的社区。本小区周边配套成熟，居住体验较好。小区临近地铁4号线马家堡站，能承载附近丽泽桥商圈、北京南站、草桥、洋桥商圈工作者的居住需求，也适合在北京南三环、南四环附近工作的购房人。

马家堡板块没有新房项目，参考相邻板块的新房项目，丰台花乡的中铁诺德逸府，有一定对比参考意义。

2020年8月开盘的中铁诺德逸府，位于丰台花乡南四环外，郭公庄地铁站旁，项目为限竞房，销售均价67702元/㎡，优点是品牌地产，地铁交汇房。缺点是小户型售罄，只有四居大户型还有少量房源。交房时间待定，属于限竞房，需下房本五年后才能上市交易。相比之下，马家堡西里的优势在于物业费低廉，生活成本低。一居到三居户型都有，板楼、塔楼及板塔结合都有，单价低，整体小户型，总价也低，一居低至224万起，288-410万买两居，性价比高，年轻人刚需上车盘。

马家堡西里是马家堡板块内最大的住宅小区，选取板块热销榜排名第一的星河苑小区，以及和马家堡西里相邻的嘉园一里小区做对比，有一定对比参考意义。