小张今天要去踩盘的小区是位于丰台区新宫板块内的合顺家园小区。在去之前，小张从一位同事的口中得知，合顺家园小区的环境非常不错，建成不到10年，楼栋外立面干净整洁。于是小张便选在今天来亲自看一看这个小区是否真如同同事口中描述的那般好。现在随着小张的脚步一起进入合顺家园一探究竟吧。

亮点一：小区绿化好

小张走进小区，发现道路两旁均种有树木，给这炎热的夏天带来了一片绿荫。小张从绿荫中走过，来到了小区的中心花园。花园里植物种类繁多，罗列整齐，高大的树木屹立在花园的两侧，低矮的灌木丛“紧随其后”，五颜六色的花朵盛开在花园的中心，显现出一片生机盎然的景象。从花园中走过，可以呼吸到清新的空气，看着美丽的景色，令人得到全身心的放松。

亮点二：小区安全防范措施严格

在小张去小区实地探访过程中发现，发现小区的进出是非常严格的，小张进入小区时，门口的安防人员询问的很仔细，在清楚我的来意后才放行。进入小区后，小张发现每栋单元门均有门禁，并且均在使用，外人想要进入单元楼里必须要输入密码才可进入。当小张在小区里逛时，还发现了有保安在巡逻，正在查看小区内的安全隐患，这让小张感觉到小区的安全防范工作做的非常不错。

亮点三：小区楼栋品质不错

小张了解小区建成于2019年，建成的时间较短，楼龄新。小张在小区外就看见小区楼栋外立面干净整洁。走进小区后，站在楼栋底下，抬头向上看，楼栋外立面没有一丝面积脱落，保存的十分完整。人们都说一个好的天气会给人带来一个好心情，一个小区楼栋干净的外立面也是如此。

亮点四：小区周边交通便利

走出小区大门，骑行3分钟，就能到达地铁4号线新宫地铁站。公交也比较方便，小区门口就有合顺家园公交站；再走几分钟就能看到地铁新宫公交站。有车一族更加方便，开出小区，几分钟就能进入主路，前往自己想要到达的目的地，这多样的出行方式，为小区居民的出行提供了方便。

槽点一：停车位不足，部分非机动车乱停乱放

小区有地上停车场和地下停车场，地库出入口在小区东门。小张来到小区时，发现车位规划不足，导致部分车辆停放在路边，有的车辆甚至停在了地下车库的入口，影响了车辆的进出。停车位的不足导致有乱停乱放的现象，这样的现象不仅导致小区美观受到影响，还会影响居民的日常生活。

小张在小区转的时候看见存在部分非机动车乱停乱放的现象，小张在小区内看见有专门非机动车停放的位置，可能是因为位置不足的原因而出现部分车辆停在了小区的单元门下，物业对此也没有统一管理，便导致了这种情况的发生。这些现象给小区居民带来了一定的安全隐患，希望小区物业能够对此现象进行一些整治。

槽点二：部分堆放垃圾处理不及时

小张进入小区后，发现小区路面打扫干净整洁，垃圾桶旁边也没有什么垃圾溢出桶外。可正当小张感叹小区卫生工作做的好时，便看见小区后面堆放着一堆垃圾废弃物，还锁了起来。小张猜测应该是小区把不用的废弃物垃圾存放在这里，然后再处理。这样虽然是方便一些，但是夏天温度高，这些废弃物可能会引发出一些细菌，给小区带来不好的影响。

总的来说，这次踩盘还是较为顺利的。合顺家园作为新建成小区，小区内的绿化面积大，环境相对周边的小区来说处于一个较高水平。小区内的楼栋整体保养好，相对来说更适合对小区楼栋品质有一定要求的人选择。小区周边的商业配套也相对完善，日常生活较为便利，环境相对安静，喜欢购物的人群和家里有老人的人群都可以选择入住。小区出门不远处便有地铁和公交站，为住户出行带来了便利，临近处的上班族可以考虑。总体来说，合顺家园是一个不错的选择，生活品质较高。但是小区内停车位不足和存在非机动车乱停乱放的现象，对于一些停车位有要求的人群可以考虑一下。

合顺家园小区位于丰台区东部的新宫商圈，新宫板块地处南四环到南五环之间，西临花乡板块，东临和义板块，北临草桥板块，南接大兴西红门商圈。商圈内有地铁4号线以及在建的地铁19号线，地铁4号线可以到达国家图书馆、中关村、北京大学东门、圆明园等地，在建的地铁19号线预计2021年底开通运营，可以到达金融街、积水潭等地。

新宫这个名字是古代京城南的皇家狩猎场留下来的地名，过去很长一段时间都处于比较落后的农村面貌，杂草丛生的空地、低矮的平房、坑坑洼洼的道路……近年来，随着北京城南行动计划的不断推进，新宫板块加速了城市化进程，正在经历从农村到城市的变迁，旧村子已经被拆除殆尽，大量小区、高楼拔地而起，但目前仍有大片空地。总体来看，目前该区域处于从农村到城市的过渡时期，虽然相比过去，城市基础设施、公共服务、整体面貌有了很大的改善，但总体上还处于城市化建设的初期，还留有农村时代的痕迹。

北京大兴国际机场的投入运营、城南行动计划、京津冀协同发展以及雄安新区成立等一系列的政策支持一度让城南受到众多开发商热捧，但从实际情况来看，尽管城南行动计划已启动十余年，从最直观的GDP数据来看，效果并不明显。

在这样的背景下，北京“十四五”规划纲要明确提出，要“加快城南地区崛起”。在政策的支持下，新宫板块发展一度被看好，加上受到丽泽金融商务区、中关村丰台园区（东区）以及首都商务新区的辐射，该板块的价值在近年来有了很大的提升。从具体情况来看，该板块并不属于丰台区重点发展的区域，但在城南整体发展往前推进的背景下，未来发展还会持续推进，但距离高度发达的程度还有很长一段路要走，由于地处南四环，距离北京内城不远，加上政策的支持，该区域的总体房价并不低。近几年，新宫正在努力打造“中国摄影第一村”。

房屋类型上，该区域以二手房为主，新房有中粮天恒天悦壹号和泰禾金府大院，都属于高端楼盘，除此之外还有新的写字楼项目丰台大悦春风里。由于是近年来才开始的城市化建设，所以板块内二手房楼龄较新，很多都是2010年以后所建，很少有2000年之前建设的小区，开发商有北京城建、北京飞腾等，板块内绿化较充足，有海子公园、槐新公园、桃苑公园等，二手房以100㎡以下中小户型为主，新房都是面积较大的高端改善户型。

居住人群上，以区域原住民为主，有很多回迁户，还有一些北漂刚需购房人群以及改善置业人群，此外，也有不少在地铁4号线沿线上班的租房和购房人群。

该区域近年来出让了大量的住宅用地，主要是旧村改造项目，2015年至今，土拍市场上一共有五块住宅用地出让，竞得房企有中粮、天恒、华侨城、招商局、中国电建等，其中中粮首创天恒联合体85.95亿夺得的北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块就是天悦壹号的前身。该区域周围目前发展较好的是丽泽金融商务区，丽泽金融商务区定位为“金融＋科技”，是引领北京南部地区整体发展的关键节点，目前正处于高速发展阶段，会在未来较长一段时间内持续对新宫商圈地块价值的提升起到积极影响。随着近年来新宫板块住宅地块的不断出让和建设，该板块的二手房价格也有一定的上升。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》将新宫商圈划分到南中轴-南苑文化板块，对于南中轴-南苑文化板块，要深入挖掘南中轴-南苑辽金元明清皇家苑囿历史文化资源，同时植入国家文化展示、国际文化交往等功能，促进生态文化与现代城市的和谐共生。新宫作为该板块的重要组成部分，未来将朝着这个方向不断推进。总体来看，新宫板块未来还具有一定的发展潜力，近年来一直处于从农村到城市化的缓慢推进状态，但该商圈并不是丰台区规划中的重点发展区域，近年来正在以摄影为重点方向不断发展。未来，该板块在城南行动计划的带动以及丽泽金融商务区的持续发展、南中轴-南苑文化板块的建设推进下，将重点发展文化领域，尤其是历史文化生态方面，同时继续朝着完善城市公共服务和基础设施、改善区域面貌、加快城市化进程的方向推进。

1、小区建成年代短，楼龄低，楼栋外立面完整，楼栋品质高。

2、小区内安防严格，安全防范措施较好，对于居民的生命财产安全有很好的保障。

3、小区内绿化面积大，有花园，环境优美。

4、小区周边交通便利，距离地铁站4号线新宫站和公交站较近，方便出行。

根据幸福里APP显示，截止到20201年8月，该小区的挂牌价格为50557元/㎡，环比增长0.00%，自2021年来，小区近6个月的价格波动不太明显，价格均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型70㎡的两居为例，报价360万，参照北京市现行的现行的普宅看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，该套房为普宅理论上该套房源首套首付为126万，二套首付为216万。

该小区的户型有65㎡-67㎡一居、69㎡-84㎡两居、88㎡-107㎡三居。

从楼栋选择方面来看，4号楼为"L"型，低层有拐角，部分住户采光会受到影响；6号楼和7号楼之间间隔较大，无障碍物遮挡，视野较好；4号楼位于小区内部且楼下有花园，相对安静，适合老人居住。

1、小区骑车3分钟可达地铁4号线新宫站，门口就有公交站，适合依赖地铁4号线或者公交车出行的上班族选择。

2、小区户型中大多带有阳台，采光通风较好，方便晾晒，注重楼栋采光的人群可以考虑一下。

3、小区以两居室为主，总价在400万以内，售价较低，适合刚需人群。

丰台区新宫板块内有四个新盘，分别为丰台大悦春风里、中粮天恒天悦壹号、天悦一号、泰禾金府大院。其中丰台大悦春风里产权为40年，不能进行比较，而中粮天恒天悦壹号、天悦一号、泰禾金府大院三个小区均价在7.5万/㎡以上，总价在1200万/套以上，从总价和购房人群角度来看，合顺家园小区与这三个小区不具可比性。

合顺家园小区的附近板块新房项目是福海棠·华府。是福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，目前均价为7.2万/㎡，均为四居，总价为1550万/套起；合顺家园小区均价约5万㎡，小区内大户型为151㎡的三居，总价为755万/套。从总价和购房人群角度来看，远洋自然与福海棠·华府不具可比性。

小区周边二手房的报价在4.5万/㎡-7万/㎡，其中翠海明苑和京粮悦谷首城南区与合顺家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。