怡安园小区位于北京市怀柔区庙高路，怀柔一直将守护好金山银山作为头等大事，致力于在生态文明建设中走在前列。而怡安园小区依托怀柔的发展，周边基础配套设施也在原有的基础上不断完善，这样一个占据天时地利人和的小区究竟是怎样的呢？怡安园小区周边的基础配套设施究竟如何呢？带着这些疑问，小编来到了怡安园小区，接下来就由小编介绍一下本次实地踩盘的整体感受吧。

亮点一：外立面整洁

来之前小编就在想，怡安园小区会不会是墙体剥落，外立面斑驳不美观，一副“老旧”的样子呢？但令小编没想到的是怡安园小区楼龄将近二十年，但是它的外立面维护的还是非常好的，尽管底部还是会有些岁月留下的痕迹，但整体没有墙体脱落或者大面积斑驳的情况，下红上白的墙面给人一种简单大气的感觉，颜值满分。

亮点二：板楼结构，楼间距大，采光充足

小区整体建筑结构采取了板楼的建筑类型，一梯两户设计，想必住起来隐私性会更强。而且公摊面积小，增加了业主的得房率。小编看到小区楼栋之间基本上都会用绿化间隔开来，加上板楼结构楼层不高，即使家在低层的业主也能得到较为充足的日照。

亮点三：交通便利

小编来怡安园小区是乘坐H10路公交车来的，在怡安园新区下车只走了三分钟就到了。打开手机地图一看，发现这边的公交车站还真不少，交通出行十分便利。而且小编在走的过程中也发现周边道路十分的宽阔，这也有效缓解了上下班高峰时车辆拥堵的情况。对于每天着急忙慌的上班族来说，这么方便的交通简直不要太爽。

亮点四：周边配套齐全

对于一个小区来说周边配套设施是否齐全直接影响了居民的生活质量。小编在踩盘的过程中发现沿街的商户是真的多，水果蔬菜超市应有尽有，且种类繁多，无论是日常餐饮还是购物都非常的方便，省时省力。

怡安园小区周边不但商业设施比较完善，医疗配套设施也是比较齐全的。小区附近有诊所和医院，并且侧重方面各有不同，比如奥瑞华康儿童医院，能够从各方面为孩子的身体健康保驾护航。听业主老爷爷说：“有时候对上了年纪的老人来说，最重要的就是家和医院的距离。”这一点小编十分赞同。

令小编十分佩服的是怡安园小区不仅商业、医疗配套设施十分完善，它还兼顾了休闲娱乐的配套设施。在小区附近的滨河公园，放眼望去好多高大的植被和灌木丛，绿茵的草地散发着阵阵清香。孩子们在小路上你追我赶，玩的不亦乐乎，完全符合小编对理想中小区的全部想象，这样一个富有生活气息的小区又有谁能不心动呢？

槽点一：小区内有施工残留，易造成安全隐患

小编通过这一天的踩盘发现小区的整体性还是不错的，但是仍然有美中不足的地方。其中最令小编担忧的是小区的安全问题。小编发现在小区的一角有一堆建筑施工后未来得及清理的石子。除了树上挂了个“此处施工，禁止通行”的警示标志以外并没有其他安全措施进行围挡。而且在这些石子堆旁边还停放了私家车，显然对业主的人身安全存在着不小的隐患。

槽点二：非机动车乱停乱放

怡安园小区距建成到交付使用已经有将近20年的时间了。由于没有固定的非机动车停靠位置，导致小区乱停乱放的非机动车辆比较多，使得整个小区道路看起来有些杂乱，增加了事故发生的可能性，影响了小区的整体品质和居民的生活质量。听业主说，之前还出现过小孩子跑动过程中撞到车子的事情，物业这方面应该加强管控。

槽点三：人车不分流

小编认为怡安园小区内人车不分流也是一个不可忽略的槽点。小区内设有地上停车场，私家车和居民出行共同使用着小区街道。这样一来不仅居民在日常生活中的安全问题得不到保障，私家车也容易发生刮蹭事故。而且汽车在进出小区行驶的过程中还会产生大量的汽车尾气，一定程度上会降低小区内的空气质量，对居民的身体健康也会有一定的影响。

作为一个资深的踩盘人，通过这一天的了解，小编对怡安园小区有了更加清楚的认知。外立面维护完好，周围基础设施完善，这些对于使用将近20年的小区来说，已经是比较完美的了。周围便利的交通更是为怡安园小区加了不少的分。目前怡安园小区在售户型有两居室和三居室两种，房屋面积也从72-77㎡不等，可供不同需求的购房者选择。

正如一个硬币有正反两面一样，怡安园小区有其自身的优点，也有自身不可忽略的缺点。例如小区安全设施做的不到位、施工杂物不能及时处理，影响居民安全。从整体设施、周围环境、交通和物业管理多方面综合考虑的话，怡安园小区在怀柔板块整体处于中等水平。

从整体价格来看，截至2021年7月30日，怡安园小区在幸福里app上挂牌均价为27701元/㎡。与附近在售小区相比其均价处于一个较低水平，性价比较高，有考虑在怀柔区庙高路附近置换房子的朋友们可以关注一下。

怡安园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。 一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区物业在卫生管理方面比较到位，能做到按时清洁楼栋卫生等基础工作。

2、小区楼栋品质较好。作为建于1990年-2002年的建筑，小区楼身干净整洁，楼道瓷砖地面也没有损坏的痕迹。

3、小区有72㎡-74㎡两居、72㎡-77㎡三居，房源充足，户型面积较集中，购房成本较低，空间利用率高。

4、周边配套设施齐全。无论是居民日常饮食，还是休闲放松，均可以在小区附近1公里范围内将业主的需求解决。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源32套，占全部房源4.93%。小区目前在售均价27701元/㎡，环比上涨约0.24%。近6个月，小区整体均价低于怀柔板块在售均价，同时挂牌价格波动较小，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为73㎡三室一厅户型，报价168万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为59万，二套首付为101万。

截至2021年7月，小区户型有73㎡的二居室、72㎡-77㎡的三居室、111㎡的四居室三种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型73㎡两室两厅和76㎡三室两厅进行分析。

距离小区西南门168米处就有一公交站，若想乘公交车出行更加快捷，可选择距离西南门较近的楼栋，如9号楼、12号楼、22号楼、24号楼。

小区周边道路较多，行车会造成一定的噪音污染，若介意这点，可选择靠近内侧的楼栋，如3号楼-6号楼、9号楼、16号楼、19号楼、20号楼，均距离周边道路较远。

1、小区单平米售价低于板块内价格，适合资金有限的刚需购房者。

2、小区周边医疗、商业配套设施丰富，适合在这些场所工作的人群。

3、小区户型面积较小且能划分出三室户型，适合资金有限的多口之家。

4、本小区位于怀柔城区，适合工作地点在怀柔的外地购房者或者本地人群。

截止到2021年7月份，怀柔共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。秉持就近原则，现选择与本项目单价相差不大的北科建翡翠华庭和距本项目5.2公里的北京城建·府前龙越两个小区进行比对。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司开发。截至到2021年7月份，该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，还有89㎡三居室、134㎡三居室和面积最大的149㎡四居室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。

北京城建·府前龙越位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为106㎡-136㎡三居室、145㎡-167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华庭单价略高于怡安园小区，但户型面积较大，更适合有一定资金承受能力且更倾向于购置新房的购房者。北京城建·府前龙越虽然面积大，但单价最高，购房成本过高，比较适合改善居住品质的用户。对比之下，怡安园小区挂牌价格27701元/㎡（2021年7月30日），目前最小户型面积为72㎡两居室，最大为77㎡三室，购房最低成本约为168万，价格更低。适合购房资金有限的刚需型用户。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离怡安园小区较近的龙山新新小镇、融城小区南区进行比较。