远洋新天地小区位于门头沟区永定板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环，属门头沟新城南部片区核心区，是区域内发展较晚配套较成熟板块。板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。

板块内含一条地铁线路为地铁S1线，西起门头沟石厂站，东至石景山金安桥站，是门头沟唯一一条地铁线路，预计2021年底，将连接地铁1号线、6号线，可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。

一条城市主干路为长安街西延线，是横贯北京东西的城市主干路，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。自驾方面，从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里，至西四环南沙窝桥10公里，也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内含一个大型商场为长安天街，以此为中心周边商业业态丰富，电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全，是区域内居民日常休闲购物主要场所。板块内含一个大型公园为莲石湖公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。

板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂，未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。 楼市方面主要为2013年-2019年建商品房，以85㎡-137㎡两居-四居为主，主要为2014年后建改善型住宅产品，另外板块内还存在少量保障性住房。

居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。 发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以改善型居住区为主。2014年后，板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品，提升了区域内居住品质及商业配套。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。

2021年5月，雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，楼面价29458元／㎡，底价成交。控高15米，容积率1.1，未来将建成纯商品房低密产品。该地块位于冯村板块内，距永定板块约2公里。

近10年中，门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点。

近5年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，永定板块规划定位为“新城南部片区”，具体发展方向为：城市景观方面：一级重点地区为长安街西延线及周边地区，应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。

土地方面：新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

产业方面：依托中关村门头沟园人工智能园区，带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术，重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。

1.小区楼龄小，楼栋外立面干净整洁，楼栋间距大，采光通风好，建筑品质高。

2.小区内部设施齐全，休闲娱乐设施齐全，物业管理完善，服务态度好，居住品质高。

3.小区均价相比本版块较低，户型面积较小，总购房成本低。

4.小区周边配套设施齐全，底商较多，已经形成了较为完善的商业系统，可以便利住户的日常生活。

通过幸福里app查询，截至2021年7月初，小区在售房源共16套，占总房源的0.32%。小区目前在售均价26599元/㎡，环比上浮0.18%。近6个月，小区整体均价低于门头沟板块在售均价；近6个月来小区挂牌价格较为平稳，从目前情况来看，购房者不用担心小区价格有太大变动。

购房成本方面，总价最低为43㎡两居室户型，总价为106万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为37万，二套首付为63万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有43㎡的一居室、58㎡的两居室。现选择小区主力户型43㎡一居室和58㎡两居室进行分析。

橙色区域的楼栋距离街道较近，噪音污染比较严重，不太推荐；

红色区域的楼栋户型多为东西朝向，采光较差，不太推荐；

黑色区域的楼栋在小区内部，噪音污染较小，且户型南北朝向，采光良好，较为推荐。

1、小区小户型、低总价，总价最低为43㎡两居室户型，总价为106万，更容易满足刚需人群的需求。

2、小区内部配套设施齐全，现代化程度较高，且邻里关系融洽，适合提高生活品质的人群居住。

3、小区周边设施配套齐全，生活便利，且小区建筑品质较高，适合改善人群居住。

4、小区临近地铁上岸站和公交站，适合以地铁S1号线或公交为主要通行方式的上班人群。

截至2021年7月，门头沟区永定区内暂无新房项目出售。现选取距离远洋新天地小区7公里左右的城子板块的西山相府和中骏西山天璟进行对比分析。

西山相府项目位于门头沟区城子板块，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发，2021年7月在售户型涵盖125㎡-143㎡户型，总价715万/套起，交房时间2023年7月31日。与本小区相比，西山相府楼龄更新，相对品质高，但购房成本同样高于远洋新天地小区。远洋新天地则更适合着急入住的刚需购房者。

中骏西山天璟项目位于门头沟区城子板块，由北京骏宇房地产开发有限公司开发，2021年7月在售户型涵盖117㎡-135㎡，总价670万/套起。小区已于2021年6月30日交房，目前仍有部分房源在售。相比之下，中骏西山天璟项目的面积较大，总购房成本更高，而远洋新天地的户型面积较小，购房成本也较低。

现选取距离远洋新天地小区较近的华润悦景湾、信园小区进行比较。这三个小区地理位置相近，且建成年代也相近具有一定的可比性。