今天小编来到了位于北京西部涵养带的新河路小区踩盘，我们熟知的灵山、百花山等旅游景点就位于这里，不得不说西部涵养带的生态环境是真的不错。早前就听当地人说门头沟区是一个具有悠久历史文化和优良革命传统的老区，有着许多有意思的故事。那么在门头沟区中生活是一种怎样的体验呢？大家不要着急，小编马上就带大家来到今天踩盘的目的地——新河路小区。

亮点一：小区居住氛围好

小编在来小区之前已经做过了功课，新河路小区作为门头沟一个已经有了将近四十年历史的老小区，居住人群主要是门头沟当地的中老年人群，在门头沟还没发展起来的时候就已经住在这里了。正所谓远亲不如近邻，更别说三四十年的邻居了。和业主爷爷闲聊的时候他说：“我老家不在北京，搬到这儿来的时候才刚结婚，这小区在门头沟都是数得着的。如今过去都几十年了，这帮老邻居什么事儿都上心着来帮忙，有时候真是比亲戚都亲。”

亮点二：小区绿化好

因为知道新河路小区是个老小区，小编在进行踩盘之前是已经做好了心理建设的。本以为会面对光秃秃的几栋楼立在那里，没想到这种老小区竟然还有颇为不错的绿化。楼栋之间的空闲土地被建设成了小公园，有草坪、灌木和乔木高低搭配，石板拼接小路蜿蜒其中。为了来这个小区踩盘已经舟车劳顿的小编还特意在树荫下的长椅坐着休息了会儿，别说，还真不错！

亮点三：周边商业配套完善

小区周边有几座大型购物商城，极大程度的方便了居民生活，出门就是超市。而且小区周围的底商也很多，美发店、小卖部、烧烤店应有尽有，在进行一天劳累的工作后在周边的街道上散散步，感受一下城市的烟火气息，可以给心灵上很大的慰藉吧。

亮点四：周边娱乐休闲设施配备齐全

新河路小区附近像是一个小公园一样，树木郁郁葱葱，河水也清澈荡漾。小编来时遇到了很多在锻炼的大爷大妈，他们说笑着在河边散步，更有很多小朋友在林中、小路上嬉闹玩耍，令人心情愉悦。

小编还发现了一座很大的公园，里面设备齐全，人工喷泉，儿童广场应有尽有。换成小编自己的话，在下班后来这里散散步看看风景，或许就能缓解一天的疲惫了。

槽点一：小区维护能力有待提高

小编来踩盘的时候发现小区门口无人看守，门禁锁形同虚设，进出无检查，非本小区的人也可以随意进出，小编觉得居民居住安全系数可能会比较低。而且一进小区大门就看到很多乱堆放的杂物，实在是太影响小区美观啦，也着实给小编留下了不好的印象。这些杂物不仅妨碍了行人的走动，也污染了小区的环境，还使汽车停放也受到了影响。

槽点二：房龄较老

新河路小区建于1979年-1983年间，确实楼龄很长了，所以基础设施是比不上新小区的。管道、电线外露的情况也有，住户自己加上的防盗网也随着时间留下了许多锈蚀的痕迹，整体上来看会有很多破旧的地方，让小区整体的美观受到一些影响。

经过一天的踩盘，小编对新河路小区有了更深入的印象和了解。首先是小区的绿化环境还是很不错的，大面积绿化可以给工作一天回家的人群带来心灵上的放松。其次是小区内外的配套设施，内部的休闲健身设施能很好地满足小区内老人的锻炼需求。小区外的永定河文化广场也能满足居民在饭后散步闲聊的需求。同时小区临近东老店、三家店、三家店西口等多个公交站点，出行相对便利。但是小区也存在很多问题，如小区管理有待加强，房龄较老给业主带来了很多不便。

从整体价格来看，截止到2021年7月，新河路小区目前在幸福里app上挂牌均价32526元/㎡，低于城子区整体均价，小区的户型多为两居室，可供选择性较少。总的来说小区的总体品质一般，不过价格友善，对于刚需购买者可以重点关注。

新河路小区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、品质方面：1.5的容积率可以提高业主的居住体验，并配有公园，在小区内的活动和娱乐基本上可以得到满足。

2、氛围方面：老小区，业主多为当地居民，邻里和睦，待人友善。

3、价格：截止到2021年7月，新河路小区目前在幸福里app上挂牌均价32526元/㎡，上车门槛较低且都为小户型，总购房成本较低。

4、外部配套：小区周边配套齐全，有多个大型商场以及底商，而且临近多个公交站点，方面了小区居民的日常出行和购物。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源为5套，在售房源占全部房源2.3%。小区目前在售均价32526元/㎡，环比下降约0.24%。近6个月，小区整体均价低于城子、门头沟区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，呈小幅下降趋势，而城子区和门头沟区的整体均价略微呈上浮趋势，尽管波动幅度不大，均在正常范围内，但对于该小区还是建议观望之后购买。

购房成本方面，总价最低为51.25㎡两室一厅户型，报价166万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为58万，二套首付为100万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有45㎡一居、51㎡-75㎡两居、61㎡三居。主力户型为51㎡两室一厅、56㎡两室一厅，这两面积户型在小区户型中占较大比重，现进行分析。

小区2号楼、3号楼不临街，噪音污染较小，适合家里有老人或者学生的家庭。且此两栋楼与20号楼为南向，采光更好。

1号楼临近小区大门，出入方便，但临近G4501国道，平时噪音和尾气影响较大，且户型朝向多为东南向采光，购房者在选择的时候需要注意这一点。

1.小区总价跨度不大，上车价较低，51㎡两室一厅总价166万元，适合刚需购房者考虑。

2.小区环境优美，周边生态休闲设施较好，对小区生态环境要求比较高的人群可以考虑，尤其家里有老人的家庭。

3.小区周围交通较为便利，有东老店站等多个公交站点，且有线路可直达地铁6号线与地铁S1线，适合在沿线工作通勤的人群。

截至2021年7月，门头沟区城子板块内有两个新房项目在售，为距离新河路小区1.2公里左右的西山相府和中骏西山天璟。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，新河路小区在售均价32526元/㎡，总价最低为166万元。而西山相府和中骏西山天璟总价略高。西山相府有125㎡-143㎡户型在售，总价715万/套起；中骏西山天璟有117㎡-135㎡户型在售，总价670万/套起。两个新房项目都处于门头沟区城子区，交房时间分别是2023年中和2021年中。推荐预算充足、追求房产品质，且对地理区位要求宽松的购房者。而新河小区项目因为楼龄较大，在售面积小，总价低，主要是面向刚需人群，与这两处新房项目对比性不大也不会对其产生较大冲击。

板块内二手房较多，现选择1公里范围内与新河路小区均价相近且周边配套相似的南街铁路小区、绿岛家园进行比较。