房山区韩村河板块位于房山区南部，处于六环之外，居民多为板块内的企业员工和当地人。该地区楼盘较少，小编先带大家看看雅苑小区。该小区周边商超匮乏，没有地铁，生活节奏相比来说会慢一些。没有城市的喧嚣，而且距离北京周边的自然风景区较近，居住在这里可以更好地放松身心。接下来就跟随小编一起走进小区，了解一下实际情况吧！

亮点一：小区内绿化环境较好

小编踩盘之前了解到，该小区绿化率达到42%，绿植种类也比较多，有常绿的针叶树和冬青，还有槐树、桃树等。在树木的遮蔽之下，小路也有了不少荫凉处，居民休闲散步比较舒适。在楼旁还有自家种植的花卉，在树枝做成的栅栏中显得比较别致，给小区环境增添不少色彩。

亮点二：小区内有健身广场

小编沿着小区主路往南走，一下就被居民的健身广场吸引了，周边绿树环绕，红蓝橡胶地面格外亮眼，周围有各样的健身器材，还有小孩儿爱玩的跷跷板。小编向居民了解到，这里是居民主要的活动场所，尤其夏季夜晚，居民会来这里消暑，比较热闹。

亮点三：周边生态公园较多

除了小区内的休闲广场，在小区之外也有不少活动场地。有居民告诉小编，从小区南门出去，走不远就是韩村河，自然风光比较好，可以沿河散步，景观也较为别致，居民休闲环境比较惬意。再往东就是鲁班公园，居民休闲去处比较多，日常活动比较丰富。

槽点一：机动车随意停放较严重

小区内的机动车随意停放现象比较严重，小编看到有不少车辆，放在路的中央位置，前方就是警示牌，却被车主无视。在单元楼的附近也停着不少车辆，让小区看上去比较乱。总之小区内的停车问题还是比较严重的，需要引起物业的重视。

槽点二：垃圾集放点的环境较差

小编走到垃圾桶附近时就能闻到阵阵怪味儿，垃圾桶敞开着，两个桶几乎装满了生活垃圾，此外，垃圾桶外观都比较肮脏，扔垃圾都不想靠近，在闷热的夏季里也很容易滋生细菌。另一处的垃圾集放点旁边有马桶和枯枝败叶，看上去已经放置了一段时间，但无人处理。

槽点三：楼内较杂乱

小编在楼栋内参观时，看到有不少杂物和婴儿车、自行车放在楼道内，上面落了一层厚厚的灰尘，看上去有段时间不用了。另外，楼道内的光纤配线箱敞开，露出里面杂乱的网线。这些东西虽然对居民的出入和安全没有造成影响，但让楼内的环境看上去比较不美观，需要物业加强管理。

槽点四：周边商业、交通配套比较匮乏

该小区地理位置比较偏远，周边没有大型商超，多为一些装修简单的底商。居民告诉小编，小区附近有集市，日期是约定俗成的，在集市上可以买到日常所需的东西。此外，小区距离地铁较远，周边公交线路有限，导致居民日常出行多选择骑车或自驾。

踩盘结束，又到了小编总结的时刻。首先，该小区是2010年建成，属于10年以上小区，均为6层板楼设计，物业由北京地杰物业管理公司负责,在绿化维护和景观设计方面表现比较良好。

其次，在配套方面，小区内部有活动广场和一些基础设施，活动空间较为充裕。购物和休闲方面也比较便利，500米范围内有6个超市，距离韩村河公园较近。此外小区距离北京周边的自然风景区较近，紧邻岳琉路，自驾游玩较方便。

最后，小区在垃圾处理方面和机动车停放方面需要改进，给居民创造良好的生活环境。不过小区的绿化率达到42%，也为居民提供了比较好的绿化环境，综合来说还是比较好的。

小区距离市区较远，周边公共交通运输能力有限，比较适合在韩村河板块上班的人群购买。可选择的户型比较多，整体面积偏大，比较适合喜欢大户型的人群购买，此外，售价比较低，所以在购房成本上也不会太高。

雅苑小区位于房山区韩村河商圈内，房山区位于北京西南部，韩河村板块位于房山南部，地处北京与河北省的交界地带。板块北临京昆高速，西邻房易路，东近铁路周琉线；板块的北侧是燕山、城关板块，东部为琉璃河板块。

区域内道路交通便捷，有岳琉路、京昆高速，以及F29、F27、F68等公交车途径境内，板块内无地铁。韩村河商圈发展较早，区域内的配套比较完善但不优质，以村镇型配套为主。

商业方面，板块内无大型商场，有超市、便利店以及集市、庙会等商业活动；教育方面，板块内有岳各庄幼儿园、五侯中心小学、房山区韩村河中学等；医疗方面，板块内无三甲医院，有韩村河镇中心卫生院和多个社区卫生服务站；生态休闲方面，鲁班公园、韩村河公园位于商圈中心位置，板块内还有西东公园。

产业方面，韩村河商圈以“房地产业、建筑业、河山管业、韩村河旅游”四大产业为主、以社会主义新农村建设内容为资源，集现代农业观光、工业基地考察、新村建设学习、爱国科普教育、会议休闲度假于一体，板块内有多个果业农业采摘园、观光园等，还有以生产PCCP管材生产研发为主的韩建河山管业配建基地等。

板块内居住人群以板块内企业职工、韩河村本地人为主。板块内待开发土地稀缺，内部无新房项目在售，二手房挂牌价格基本处于稳定状态。

韩村河自2016年起，无地块出售，该区域不作为房山板块热点土地出售板块，预计未来在土地出售方面表现较为冷静。北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，2016年韩村河镇韩村河镇02-0066地块R2二类居住用地被韩建集团以8.15亿元摘得，溢价率35.83%，成交楼面价8261.36元/㎡，该地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”，销售价格13500元/平方米（含全装修费用）。

《房山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》资料显示，房山区将顺应自然、尊重规律，遵循历史沿革与地域文脉，构建城景交织、山水相映、多组团集约紧凑发展的生态城市布局，形成两山四水、三区三轴、三团多点的空间布局。

首先，韩村河商圈位于“三团多点”中的多点定位，同周边的青龙湖镇、周口店镇等是彰显乡村特色、传承历史文化、转变发展模式的浅山区乡镇。具体来看，韩村河镇整体规划定位为“以历史文化为核心、休闲旅游为主导的生态文旅小镇”。

其次，韩村河商圈位于房山区的山水文化轴上，山水文化轴是依托浅山区山前地带，沿京昆高速和京原铁路，以燕房组团为引领，连接青龙湖镇、周口店镇、韩村河镇、长沟镇、大石窝镇、张坊镇等节点，打造立足北京、辐射京津冀、放眼全国、影响国际的文化、旅游、金融等产业体系。

最后，韩村河镇处于房山区相对集中的南部平原区，以农用地整理为主，区内以推进高标准农田建设和田、水、路、林、村综合整治为重点，加强农田水利基础设施建设，完善菜、粮、果生产的节水网络工程等，促进现代高效农业和观光农业发展。

1、小区绿化率达到42%，楼栋为多层板楼设计，容积率1.3，均为南北朝向，楼间距适中，采光效果较好，居住环境较为舒适。

2、小区单价12683元/㎡，价格较低，购房压力较小；物业费0.80元/㎡/月，养房成本较低。

3、小区内部有凉亭、长椅，还有活动广场，配有基础健身器材，居民日常活动较为丰富。

4、小区紧邻岳琉路，向东通往琉璃河湿地公园，向西通往上方山国家森林公园，居民休闲场所较多。

幸福里APP显示2021年8月，该小区的挂牌均价为12683元/㎡，环比7月份上涨0.04%。挂牌房源有167套，占全部房源的1.1%。

从近6个月的价格走势来看，该小区的房价无明显波动，价格比较稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的90.09m²两居为例，报价115万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为40.25万，二套首付为69万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

该小区户型有：68㎡-72㎡一居、72㎡-127㎡两居、108㎡-163㎡三居、163㎡-197㎡四居，主力户型是81㎡-126㎡两居，这里选择90.02㎡两居和101.3㎡两居进行对比。

小区楼栋呈排列式分布，南北朝向，楼间距比较大，低楼层住户采光也比较好。

7号楼和9号楼之间有健身广场，间距较大，7号楼北面视野较广，9号楼南面视野较广，但广场人员活动较多，对低楼层住户影响比较大，建议选择这两栋楼的4层或5层。

15号楼、16号楼和18号楼，北面基本没有高层建筑物，视野广阔，但需要综合考虑临街，环境较嘈杂。

该小区户型面积偏大，楼间距较大，室内空间较为宽敞，采光采阳效果好，对居住品质要求较高的人群可以选择。

小区绿化环境较好，周边生态公园较多，比较适合注重休闲环境的人群购买。

该小区价格在房山区处于偏低水平，比较适合对购房成本较为敏感的人群选择。

截至2021年8月，房山区韩村河板块无新建楼盘，这里选择位于阎村的水墨林溪小区和官庄镇的旭辉城小区进行对比，这两个小区是房山区新建楼盘中比较靠近雅苑小区的新楼盘。

水墨林溪小区由北京华风腾龙房地产开发有限公司建成，参考价格为19000元/㎡起，在售楼盘为小高层，户型有88㎡的两居和117㎡的三居，最低报价约171万/套。容积率1.26，绿化率48%，物业由北京龙建诚信物业管理有限公司负责，物业费2.95元/㎡/月，比较适合想改善居住环境的人群购买。

旭辉城小区由北京盛鹏置业有限公司建成，参考价格为28500元/㎡起，在售楼盘多为小高层，户型有两居和三居，最低报价219万/套，容积率2.00，绿化率30%，物业由旭辉永升物业负责，物业费3.48元/㎡/月。位置更靠近南六环，比较适合预算较为充足、注重地理位置的人群购买。

房山区韩村河板块二手房小区中，有在售房源的只有雅苑和韩村河西小区，这里选择位于房山区其他区的长海御墅，该小区距离雅苑比较近，故选择该小区进行对比。