大家对房山区的印象是什么样的呢？发展落后、位置偏僻、房价便宜，还是周口店北京人遗址、上方山国家森林公园、环境优美、适合居住。随着房山线、燕房线的通行，良乡大学城的二次发展，房山的发展愈来愈快，那么作为房山区老城区的城关，它的楼盘又会是什么面貌呢，今天小编带大家看的就是位于燕房线房山城关站周边的小区——福胜家园。

亮点一：整洁的楼栋内部环境

在小编以前踩盘的过程中发现，对于建成年代较早的小区来说，楼栋内部环境脏、乱、差一直是一个通病。所以小编这次计划进入小区内部之后，第一时间就是去看一下单元楼内部环境。刚来到单元门口，小编就看到了物业在门口张贴的关于清理楼道的告示。

走进单元门，首先看到的就是单元楼的内墙面，虽然内墙白色的墙面上还是有氧化的痕迹，但是墙面整体还算干净，墙面上的大部分小广告也已经被清理掉了。小编也没有看到楼道侵占的现象。

亮点二：周边配套设施齐全

小区周边配套设施齐全，在小区的周围就有各种各样的商店，从小区往西走大约五分钟就是大型购物商场华冠天地，周末跟家人、朋友一块去吃吃饭、逛逛商场，非常方便。小区附近还有一个公园，并且公园里面有儿童游乐设施，周末可以带着孩子去公园玩耍。

槽点一：人车不分流，车辆乱停乱放

小编在踩盘时发现小区内部最不可避免的就是停车问题。小区没有地下停车场，都是地上停车，没有足够的车位和专门的车辆通道。小区人车不分流，需要随时关注来往的车辆，对于家中有小孩子的家庭来说需要格外注意，防止出现危险。

另外小编还看到了许多机动车随意停放，有些甚至停放在小区门口和小区内部主干道上，阻碍交通。给居民的出行造成了一定的麻烦。

槽点二：形同虚设的门禁

来到单元门口，看到门上的门禁时，小编还在想是不是需要等住户帮自己打开门才能进去，结果轻轻一拉单元门，门开了，好吧这可能是个意外。随着踩盘的继续，小编才知道小区的大部分单元门都是开启的，感觉门禁就是一个摆设。

当小编逛完小区从小区的侧门离开时，发现小区的侧门没有设门禁，也没有专门的保安值守，不管是小区住户还是外来人员都可以随意进出。这十分影响小区业主居住环境的安全性和私密性。

槽点三：周边有建筑工地，噪音较大。

小编从公交站向小区正门走的时候就看到了远处正在作业的塔吊，不知道是不是小区周围有建筑工地在施工，小编怀着这样地疑问向小区走去。

来到小区正门，果然小区对面就是正在施工的工地。总体来说施工噪音比较大，会影响小区内的住户。进出工地的大型作业车辆造成了小区正门道路拥挤的现象，交通不便，别一方面施工造成的人员流动性大，小区的安全性也会受到一定的影响。

一天的现场踩盘下来，小编对福胜家园也有了更加直观的印象，福胜小区对于周边小区来说属于较新的小区，对比周边旧改过的小区来说房价略高，但是低于房山区平均房价。

小区全部是6层的板楼，不设有电梯，所以对于带老人的购房者来说建议关注低层。小区属于低密度小区，居住舒适度高，并且小编在踩盘时发现小区内部基础设施完善，周边配套设施全面，可以满足小区住户的基本生活需求。小区位于燕房线的房山城关站附近，小区旁边就是公园，环境较好。对居住舒适度及周边配套设施有要求的购房者可以关注。

缺点是小区人车不分流、物业对于小区安防问题不太上心、门禁形同虚设。尤其是小区的侧门，没有门禁，自由进出。小区附近有工地正在施工，所以小区会存在一段时间的工地噪音问题和交通拥堵问题。

福胜家园小区位于房山区城关商圈内，房山区位于北京西南部，城关板块位于房山东部。

板块北至大件路、南至阎周路，东临京昆高速，西靠西环路；板块的西北侧是燕山板块、东侧是阎村板块。板块内部交通发达，京昆高速、京周路、阎周路纵横交错；地铁燕房线上的马各庄站、饶乐府站以及房山城关站均位于板块内部，极大地方便了居民的日常出行。

城关商圈作为房山区老政府的所在地，板块内部发展较早，资源配套比较完善，居住氛围比较浓厚。教育方面，板块内有饶乐府小学、房山四小、房山中学、房山区第二中学等多所学校；商业方面，板块内有C-Park时尚广场、华冠欢乐城、亿达·奥特莱斯等商场。

医疗方面，板块内有房山区中医医院、房山区第一医院、房山区妇幼保健院分院等，内部无三甲医院；生态休闲方面，大石河、马刨泉河、东沙河等多条河流流经区域内部，还有北京迎宾公园、朝曦公园、温馨公园、房山区体育场等场所；产业方面，板块内有北京安捷电商园区、燕化工业塑料园区等园区。

另外，2018年，房山区人民政府与法国波尔多葡萄酒文化与文明基金会签署合作备忘录，拟将法国波尔多葡萄酒博物馆引入房山，国际葡萄酒小镇一期项目位于房山区城关街道，一期工程计划引进葡萄酒国际博物馆、史密斯拉菲特酒店、国际名庄总部基地、跨境电商保税园、跨境电商总部基地等产业，建设八十亩地还建区和小镇员工生活区。

城关商圈开发较早，是区域内主要的住宅板块；当前，板块内无新房在售，住宅则以二手房为主。商圈内住宅大致分为三类，一类是以火车站家属楼、农行家属楼、房山四中家属楼为主的单位公房/商品房，一类是以丁家洼村回迁安置房为代表的的棚户区改造安置房，还有一类是以中国铁建原香漫谷、中冶蓝城为代表的次新商品房小区。

目前板块内居住人群以区域内企业职工、本地事业单位职工、城关镇本地人及在燕山板块、阎村板块等工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，窦店板块房价大多在2.2万/㎡内，集中在1.9-2.6万/㎡左右，挂牌数量稳定。

2015年至今，城关商圈无地块出让信息。截止6月30日，房山区在2021年有1项住宅地块成交和1项共有产权住宅土地成交。

1月13日，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地地块最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得，溢价率9.26%。

该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。除约7.8万㎡的住宅外，上述宗地中还需配建3286.12㎡幼儿园及和约1.5万㎡商业用地，幼儿园建设完成后无偿移交政府相关主管部门。

4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房。

除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离城关商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

房山区国土空间规划（2017-2035年）资料显示，房山区的战略定位是首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，是京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，是科技金融创新转型发展示范区，是历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，燕房组团是规划房山新城三个组团之一，其发展方向主要有：主要发展产业是在燕化产业提升基础上建设新材料产业发展功能区，重点发展纳米材料、石墨烯等战略前沿材料技术；利用腾退工业用地开展文化旅游服务区建设；建设燕房商贸副中心，承接中心城区高端商务服务业。

从城关商圈所处的位置来看，板块的定位是商业居住区，区域内的国际葡萄酒小镇一期项目是落实房山区“三区一节点”功能定位，带动全区红酒产业发展的重点项目，待项目建成之后，将有利于促进葡萄酒相关产业及生态旅游产业的发展。

1、小区于1995年-2007年建成，楼栋整体为砖混结构，属于多层板楼，楼间距大，采光效果好，容积率低，属于一个低密度小区，居住舒适程度高。

2、小区为业管理严格，为居民提供优质的社区服务。小区为北京永兴物业，与万科物业、开城物业、永兴达物业同属于中高端物业管理公司，保障了居民生活品质，提高了小区品质。

3、周边配套齐全，居民生活方便。公交站、地铁站、学校、大型综合商场环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐一应俱全。

4、小区内部健身器材等基础设施齐全，为小区居民休闲锻炼提供了去处。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，小区在售房源约34套，占全部房源的8%。小区目前在售均价21841元/㎡，比上月下降约0.41%。近6个月，小区整体均价低于房山区与城关。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，低于房山区和城关商圈。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为70㎡两居，报价152.8万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为53.5万元，二套首付为91.7万元。

小区户型有70㎡-96㎡的两居，92㎡-129㎡的三居，下面以两套不同面积的两居进行分析，得房率约90％。

小区5号楼、6号楼紧邻商业街，方便小区居民日常购物。

4号楼、7号楼在小区中心位置，远离外部街道和商业街，环境优美、安静。

小区距离房山城关地铁站仅692米，出行方便，适合在燕房线沿线上班的人群。

周边配套齐全，交通、医院、生活休闲等资源一应俱全，适合对周边配套设施方面有较高要求的购房人群购买。

小区内部基础设施齐全，小区居民休闲锻炼方便，内部配备小公园、儿童娱乐设施等，比较适合家里有老人小孩的人群购买。

目前该小区附近无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向6公里左右的万科七橡墅和同方向距离5.5公里的天恒魔墅。

两个项目均为大面积小区，天恒摩墅的在售都为138㎡以上的户型，总价在300万/套起。万科七橡墅目前没有现房，最低预售的户型面积在180㎡以上，总价在320万/套起。两个新房项目适合预算充足，想改善生活品质的购房人群考虑。

小区整体挂牌均价高于城关，周围1公里范围内与城关北里均价相近的不多，现选取1公里范围内房龄接近、均价与福胜家园相近的城北社区和万宁小区。