在北京，快速的生活节奏，令像小编一样的通勤者们在忙碌中逐渐忘记了家的温暖。在北京，又有什么瞬间能触动大家想起内心的缕缕乡愁？无一不是老旧小区的生活气息；无一不是家中老人烧制的可口饭菜；无一不是自己从小到大生活的居住环境。今天，小编来到了房山区的城关南里社区，这是一个始建于上世纪八十年代的典型老旧小区。现在，就让我们一起去体会这座充满人文特色的老旧小区的生活氛围，去深入了解这座老旧小区的建筑特色。

亮点一：小区周围有完善的商业圈，方便居民的生活

作为一个年代久远的成熟社区，附近的商圈是比较完善的。小编来到城关南里，最大的感受就是小区周围遍布众多的超市、商店等，居民的购物选择确实非常丰富。尤其对于不会网购的老人来说，这是很友好的。小编看到一些老人成群结队一起去购物、买菜，边走边聊，感受到邻里之间亲密的关系。

此外，小区周围的服务场所可以较好地满足居民的生活所需，比如理发店、养生馆、餐厅、银行等。小编还看到，小区里很多老人在照看着小孩，小区周围完善的商业圈也大大丰富了老人和小孩的生活区域。

亮点二：小区进行翻新建设，美化小区环境

小编进入小区后，发现有“地面硬化，请绕道通行”、“建筑垃圾暂时存放处”等标语。原来是该小区要进行翻新建设。小区里的阿姨告诉小编，南里小区虽然是八十年代的老楼房，但是社区经过几次改造，路面翻新成了柏油路，楼面经过了粉刷，社区绿化也大幅增加，所以整个小区看起来比“实际年龄”要年轻、整洁、美观。

小编还看到小区的健身设施和丰巢快递柜都处在小区比较显眼的位置。

槽点一：小区比较老旧，楼房内部脏乱

进入楼栋内部，小编首先感觉到的是脏、乱、差，斑驳的墙面上广告、灰尘、乱涂乱画、墙皮脱落……

各种线路乱糟糟地暴露在墙面上，电箱周围也掺插着很多脏乱的电线，具有极大的安全隐患。楼梯的坡度比较陡，对于老人和小孩的行走不太友好。此外，公共区域部分存在被个人的自行车、物品占用的现象，在一定程度上影响了人们的居住环境。

槽点二：小区的安全性较差，居民的安全意识不强

小区单元门没有防盗门，都是老旧的木质门，而且都是敞开的状态。

此外，小区不但没有保安亭，而且也没有门卫。任何人都可以随意进出小区。因此，可以断定，小区的安保措施基本为零。

槽点三：小区交通拥挤，人车不分流

结合小区的整体气质，人车分流这种时尚的社区规划肯定也是不存在的。小区的楼间距较大，一辆辆车见缝插针地停在小区院内。阿姨告诉小编，小区的车位不足，导致小区的停车压力较大，给每位车主增加了停车难度和停车时间，无形中给居民带来了麻烦。

位于房山区兴房大街39号的城关南里，周边商业配套丰富，可以满足住户的日常生活需求。该小区远离北京的高端区域，因此，小区居民的生活压力比较低，居民将会有较多的舒适感和安逸感。垃圾分类、健身设施、净水设备、快递丰巢等小区内该有的配套一应俱全。

楼房的外立面经过旧改，呈现出焕然一新的面貌。楼前粗壮的大树、晒在公共场所的被子，在阳光的沐浴下，令小编恍惚回到老家那个自己小时候居住的家属院，感受到一种浓厚的生活氛围。

该小区的物业为居委会管理，物业费比较低，停车免费，所以从整体来看，城关南里社区的生活成本还是比较低的。

城关南里小区位于房山区城关商圈内，房山区位于北京西南部，城关板块位于房山东部。板块北至大件路、南至阎周路，东临京昆高速，西靠西环路；板块的西北侧是燕山板块、东侧是阎村板块。板块内部交通发达，京昆高速、京周路、阎周路纵横交错；地铁燕房线上的马各庄站、饶乐府站以及房山城关站均位于板块内部，极大地方便了居民的日常出行。

城关商圈作为房山区老政府的所在地，板块内部发展较早，资源配套比较完善，居住氛围比较浓厚。教育方面，板块内有饶乐府小学、房山四小、房山中学、房山区第二中学等多所学校；商业方面，板块内有C-Park时尚广场、华冠欢乐城、亿达·奥特莱斯等商场；医疗方面，板块内有房山区中医医院、房山区第一医院、房山区妇幼保健院分院等，内部无三甲医院。

生态休闲方面，大石河、马刨泉河、东沙河等多条河流流经区域内部，还有北京迎宾公园、朝曦公园、温馨公园、房山区体育场等场所；产业方面，板块内有北京安捷电商园区、燕化工业塑料园区等园区。

另外，2018年，房山区人民政府与法国波尔多葡萄酒文化与文明基金会签署合作备忘录，拟将法国波尔多葡萄酒博物馆引入房山，国际葡萄酒小镇一期项目位于房山区城关街道，一期工程计划引进葡萄酒国际博物馆、史密斯拉菲特酒店、国际名庄总部基地、跨境电商保税园、跨境电商总部基地等产业，建设80亩地还建区和小镇员工生活区。

城关商圈开发较早，是区域内主要的住宅板块；当前，板块内无新房在售，住宅则以二手房为主。商圈内住宅大致分为三类，一类是以火车站家属楼、农行家属楼、房山四中家属楼为主的单位公房/商品房，一类是以丁家洼村回迁安置房为代表的的棚户区改造安置房，还有一类是以中国铁建原香漫谷、中冶蓝城为代表的次新商品房小区。

目前板块内居住人群以区域内企业职工、本地事业单位职工、城关镇本地人及在燕山板块、阎村板块等工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，城关板块房价大多在2.2万/㎡内，集中在1.9万/㎡-2.6万/㎡左右，挂牌数量稳定。

2015年至今，城关商圈无地块出让信息。截止6月30日，房山区在2021年有1项住宅地块成交和1项共有产权住宅土地成交。

1月13日，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地地块最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得，溢价率9.26%。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。除约7.8万㎡的住宅外，上述宗地中还需配建3286.12㎡幼儿园及和约1.5万㎡商业用地，幼儿园建设完成后无偿移交政府相关主管部门。

4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房。

除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离城关商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

房山区国土空间规划（2017-2035年）资料显示，房山区的战略定位是首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，是京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，是科技金融创新转型发展示范区，是历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，燕房组团是规划房山新城三个组团之一，其发展方向主要有：主要发展产业是在燕化产业提升基础上建设新材料产业发展功能区，重点发展纳米材料、石墨烯等战略前沿材料技术；利用腾退工业用地开展文化旅游服务区建设；建设燕房商贸副中心，承接中心城区高端商务服务业。

从城关商圈所处的位置来看，板块的定位是商业居住区，区域内的国际葡萄酒小镇一期项目是落实房山区“三区一节点”功能定位，带动全区红酒产业发展的重点项目，待项目建成之后，将有利于促进葡萄酒相关产业及生态旅游产业的发展。

1、小区建筑类型为多层板楼，户型多数属于东西朝向，小户型多，整体房型通透，格局方正，无浪费空间。

2、小区内部树木多，绿化效果好，内部还有小公园和健身器材，可供居民日常休闲。

3、容积率较低，只有1.5，居住舒适度较高；内部配套较为齐全，居民生活便利度较高。

4、小区周边配套设施齐全，周边500米范围内就有各类超市，医院诊所，银行，运动中心，还有各类休闲娱乐设施，满足各类人群不同的需求。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，小区在售房源约54套。小区目前在售均价24067元/㎡，环比上升约0.11%。近6个月，小区整体均价低于房山区但高于城关商圈；下图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为44㎡一室一厅户型，报价107万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为37.45万，二套首付为64万。

该小区有41㎡的一居、50㎡-89㎡的两居、56㎡-95㎡的三居户型。主力户型为50㎡-89㎡的两居室，以下对不同面积的两居室进行分析。

7号楼、9号楼、13号楼、14号楼位于小区中心，环境较好且安静。

小区1号楼至6号楼紧邻南大街，11号楼、12号楼东侧紧邻京周路，上下班高峰期会有噪音干扰。

小区购房门槛相对较低，在售二手房中最低户型总价107万，适合在周边商圈工作的刚需人群。

适合对小区周边配套设施要求齐全的人群，紧邻南大街，地段繁华。

目前该小区附近无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向4公里左右的天恒摩墅以及万科七橡墅。

两个项目均为大面积，高总价小区，其中天恒摩墅的在售都为138㎡以上的户型，总价在300万/套起；万科七橡墅目前没有在售，不过最低预售的面积在180㎡以上，总价在320万/套起。两个新房项目都是别墅级，属于高端小区，适合预算充足，且不着急入住的购房者考虑。

小区整体均价低于房山区但高于城关商圈，周边1公里范围内与城关南里均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与城关南里相近的兴房大街14号院和永兴达家园来进行对比。