“城内看丰台城郊看房山”。这是小编前几天打车和出租车司机闲聊的时候，司机师傅的推荐。看来这句“买房地段论”确实被不少购房者奉为箴言，小编这几天查了下资料，无论是户型、均价还是楼龄，房山的优势还是很明显的。这几年房山房源选择余地较大，据说目前，房山二手房均价两万多/平米，显然是北京近郊的价值洼地。今天小编就带大家去看看位于房山区城关的九洲兴达家园。

亮点一：周边配套齐全

小编乘坐公交到房山南关站下车，往西直行几百米就到达九洲兴达家园正门，小编沿四周转了一圈，发现小区不愧位于房山区的城关中心，位置确实繁华。周围全是商铺，街上的底商涵盖衣食住行各个方面。

穿过路口几百米还有一个花冠欢乐城，一层是超市和底商，二层是儿童娱乐场和影院，是一个集购物、餐饮、娱乐等为主的综合体。因为小区住户大多是三代人，平时老人就可以带孩子去这儿玩耍。

出小区北侧就是房山区中医院，在小区内部也有一个南街村卫生室，业主们日常有个感冒发烧之类的，基本医疗需求是可以得到保障的。

亮点二：大社区，楼间距优越

小编了解到，九州兴达小区分为A区和B区，可以说是附近较大的住宅小区了。

即使楼栋之间停满了车辆，小编也能看出来，小区的楼间距还是比较优越的，楼与楼之间没有大量的遮挡，阳光基本可以照进每家的窗台。

槽点一：小区安保差

小编在进小区的时候，发现小区大门的安保措施比较差，小区行人门大开，没有任何防备，所有人都可以自由进出小区内部。小区的车辆门禁也是可以随便进出的，车辆到门口只要按按喇叭横杆就会抬起放车辆进入。

再往里走，进入小区内部后，小编发现小区的单元门也是无法关闭的。小编在小区里转了一圈没看到几个单元门是关闭状态的。任何人在小区里面都可以畅通无阻，小编也没有看到有保安巡逻，真是对这里的住户的安全产生了一定的担忧。

槽点二：小区停车位不足，人车不分离

小区内没有地下停车场，小编从物业了解到，小区地上的车位数量有800个，但对比小区总户数1206户，停车位相当紧张。小编看到路边、门口、人行道……小区内到处有凌乱停放的车辆，可以想象，每天下班高峰时住在这儿的业主轮流抢车位的画面，对于车主的停车难度和停车时间都是一项严峻的考验。

并且小区的地上车位是人车不分离的，容易发生安全事故，对于有老人和小孩的家庭来说存在很多不便。

槽点三：楼栋内部脏乱差

小编穿过单元的门禁，来到单元楼内部，看着楼道内的墙壁经过多年的时间磨砺，白色的墙壁已经泛黑，而且墙面上充满了各种颜色、各种样式的广告。面对着肮脏的墙面、五花八门的广告，停放在楼道里的自行车、玩具车，让小编瞬间失去了继续踩盘的欲望。

经过一天的踩盘，小编对九洲兴达小区有了深入的了解。总体来说九洲兴达小区还是比较适合居住和持有的。小区的容积率较低，周边商业配套成熟，附近有美食街、商业街、大型购物中心等。方便居民日常的聚会聚餐和逛街购物。

再说劣势，因为是个老小区，小区内部车位比较紧张，安保性有些差，小区内部楼栋内也是脏乱差。从这几个方面来看小区物业比较差劲。

小区的房屋价格适中，户型比较全面，从三居到四居都有，性价比还是比较高的。适合刚需人群以及对周边配套要求比较高的人士。

小区位于房山区城关中心，小区步行到地铁站大概30分钟，骑行电动车和自行车往返于地铁站与小区之间比较方便，所以对地铁沿线务工的人员和有车一族来说是个可以考虑的选项。

九州兴达小区位于房山区城关商圈内，房山区位于北京西南部，城关板块位于房山东部。板块北至大件路、南至阎周路，东临京昆高速，西靠西环路；板块的西北侧是燕山板块、东侧是阎村板块。板块内部交通发达，京昆高速、京周路、阎周路纵横交错；地铁燕房线上的马各庄站、饶乐府站以及房山城关站均位于板块内部，极大地方便了居民的日常出行。

城关商圈作为房山区老政府的所在地，板块内部发展较早，资源配套比较完善，居住氛围比较浓厚。教育方面，板块内有饶乐府小学、房山四小、房山中学、房山区第二中学等多所学校；商业方面，板块内有C-Park时尚广场、华冠欢乐城、亿达·奥特莱斯等商场；医疗方面，板块内有房山区中医医院、房山区第一医院、房山区妇幼保健院分院等，内部无三甲医院。

生态休闲方面，大石河、马刨泉河、东沙河等多条河流流经区域内部，还有北京迎宾公园、朝曦公园、温馨公园、房山区体育场等场所；产业方面，板块内有北京安捷电商园区、燕化工业塑料园区等园区。

另外，2018年，房山区人民政府与法国波尔多葡萄酒文化与文明基金会签署合作备忘录，拟将法国波尔多葡萄酒博物馆引入房山，国际葡萄酒小镇一期项目位于房山区城关街道，一期工程计划引进葡萄酒国际博物馆、史密斯拉菲特酒店、国际名庄总部基地、跨境电商保税园、跨境电商总部基地等产业，建设八十亩地还建区和小镇员工生活区。

城关商圈开发较早，是区域内主要的住宅板块；当前，板块内无新房在售，住宅则以二手房为主。商圈内住宅大致分为三类，一类是以火车站家属楼、农行家属楼、房山四中家属楼为主的单位公房/商品房，一类是以丁家洼村回迁安置房为代表的的棚户区改造安置房，还有一类是以中国铁建原香漫谷、中冶蓝城为代表的次新商品房小区。

目前板块内居住人群以区域内企业职工、本地事业单位职工、城关镇本地人及在燕山板块、阎村板块等工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，窦店板块房价大多在2.2万/㎡内，集中在1.9-2.6万/㎡左右，挂牌数量稳定。

2015年至今，城关商圈无地块出让信息。截止6月30日，房山区在2021年有1项住宅地块成交和1项共有产权住宅土地成交。1月13日，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地地块最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得，溢价率9.26%。

该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。除约7.8万㎡的住宅外，上述宗地中还需配建3286.12㎡幼儿园及和约1.5万㎡商业用地，幼儿园建设完成后无偿移交政府相关主管部门。4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房；除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离城关商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

房山区国土空间规划（2017-2035年）资料显示，房山区的战略定位是首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，是京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，是科技金融创新转型发展示范区，是历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，燕房组团是规划房山新城三个组团之一，其发展方向主要有：主要发展产业是在燕化产业提升基础上建设新材料产业发展功能区，重点发展纳米材料、石墨烯等战略前沿材料技术；利用腾退工业用地开展文化旅游服务区建设；建设燕房商贸副中心，承接中心城区高端商务服务业。

从城关商圈所处的位置来看，板块的定位是商业居住区，区域内的国际葡萄酒小镇一期项目是落实房山区“三区一节点”功能定位，带动全区红酒产业发展的重点项目，待项目建成之后，将有利于促进葡萄酒相关产业及生态旅游产业的发展。

1、小区内部基础配套设施完善，配备有健身器材、休闲娱乐区域等满足小区业主基本的日常活动。

2、小区户型面积段较多，二居到四居齐全，满足大部分购房者对户型的需求。

3、小区整体挂牌均价低于房山区和城关商圈，购房门槛较低。

4、周边商业配套成熟，居民生活方便。超市、银行、大型购物商城、医院等配套齐全，满足小区居民的日常生活所需。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，九洲兴达A区在售房源38套，目前均价为19337元/㎡，比上月增长了0.06％。根据幸福里APP，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为81㎡两室一厅户型，报价156.6万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为54.8万，二套首付为93.9万。

九洲兴达B区，截至2021年7月，B区在售房源有43套，目前均价为21478元/㎡，比上月下降0.31％。根据幸福里APP，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为81㎡两室一厅户型，报价173.9万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为60.8万，二套首付为104.3万。

九洲兴达的户型有81㎡-105㎡的两居，99㎡-132㎡的三居，现选择主力户型的92㎡两居以及107㎡的三居进行分析。

九洲兴达A区的6号楼7号楼靠近东边商业街，可能会有嘈杂声，1号楼楼下有商铺，所以也可能会有嘈杂声，推荐2号楼，3号楼。3号楼靠近东南门，步行进出会比较方便。

九洲兴达B区的7号楼、8号楼、13号楼楼下是商铺，可能会有嘈杂声，推荐靠小区内部的10号楼、11号楼、12号楼，因为靠小区内部比较安静。12号楼靠近小区南门，步行进出会比较方便。

1、小区门口有多个公交站比如房山南关公交站和安西里路口公交站，公交出行便利，紧邻南关立交桥，自驾出行也较为便利。

2、小区整体挂牌均价低于房山区和城关商圈，户型面积段较多，可选择空间大，适合对户型要求较高、预算较少的购房人群

目前该小区附近无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向4.3公里的万科七橡墅和3.7公里的天恒魔墅。

两个项目均为大面积小区，其中天恒摩墅的在售都为138㎡以上的户型，总价在300万/套起；万科七橡墅目前没有在售，不过最低预售的面积在180㎡以上，总价在320万/套起。两个新房项目比较适合预算充足，且想改善生活品质购房人群考虑。

九洲兴达属于城关区，附近二手房房源比较多，选取离九洲兴达小区距离较近的两个小区做对比，城关南里以及永安家园。