小编来到房山良乡板块的邑上公馆小区踩盘，该小区位于长阳以南，地铁房山线以西，是近几年建设的一个板楼社区，居住密度比较低，建筑品质较好，而且绿化景观优美，建筑风格独特。接下来，就让小编带着大家来看看这个小区到底怎么样吧！

亮点一：建筑品质好，风格复古

小编还没进入小区，就感受到了这个小区的风格与众不同。小区的楼栋外墙贴有黄色的大理石外挂，窗户是欧式拱形窗，有怀旧复古的特点，看着有点教堂或者纪念馆的风格，挺符合“公馆”这个名字的。

楼栋之间的间距适宜，刚好不遮挡自然光，利于采光通风。楼道内部地面和墙壁都贴有瓷砖，很干净利落，基本没有污渍，瓷砖反光，感觉楼道里到处都比较明亮。

亮点二：物业服务质量好

邑上公馆小区是2014年建设的，属于比较新的小区，可以看出物业在基础设施的维护上也是比较负责的。小区道路旁边设有公告栏，将每个月物业做过的服务事项都公布在上面，透明清晰，为住户提供全面贴心的服务。

小编在踩盘过程中看到小区里面设有停车棚，绝大部分车辆都停在那里，其他区域的车辆停放基本也比较有序，在楼道里基本没有随意停放车辆的现象。

小区道路两旁整齐的绿化植物也可以反映小区的物业管理较好。小路两侧乔木和灌木结合，空间上错落有致，路边冬青的高度基本一样，被修剪得规规整整，令人赏心悦目。中央花园的绿化也同样保持得不错，地上的花草修剪得很整齐，干净利落。

小编看到小区部分道路还用防护栏隔离出了一个人行道，而且路上也时不时能看到减速带，这样的设置保障了行车安全，也利于保护行人的安全。在一些不能停车的区域，物业还在路边专门设置路障，减少了乱停车的现象，可见物业的管理比较到位。

槽点一：垃圾处理不到位

小区整体上给小编的感觉是比较干净的，但是也还是有一些小缺点，比如部分区域的垃圾没有处理彻底。在分类回收垃圾桶的旁边，有一些掉落在地上的垃圾没有及时回收。小编还看到小区里的小超市门口地面上也有一些垃圾没有及时清理，有点影响了小区环境的美观。

槽点二：小区外围停车较混乱，停车位紧张

小区地下停车场的车位较少，其余大部分机动车都停在小区外面的地上停车场，还有一部分停在路边。小编看到外部停车场的路面坑洼不平，而且车辆较多，比较拥挤，停放得也比较乱。路边停放的车辆同样杂乱，可见小区的停车位比较紧张。

下面小编总结一下对邑上公馆的踩盘感受。首先，小区是2014年由中昂地产建设的，属于次新小区，且中昂地产是比较知名的开发商，建筑品质有一定保障，购房者可以放心。

其次，小区的物业管理比较好，出入小区及楼栋都有门禁系统，绿化和基础设施也维护得比较好，管理比较透明，住户的居住感受较好。邑上公馆的户型比较全，顶层有复式，首层有下跃，主力户型是两居小户型，且小区内有儿童游乐设施，比较适配有孩子的家庭。小区南侧辰光东路正在建设中，以后驾车出行将会更加方便。

从配套方面来看，小区内部配套较为完善，且维护较好。周边生态休闲配套多元丰富，既有公园又有万达影院、篮球场等娱乐设施。

虽然小区的环境整体上比较干净整洁，但还有一点美中不足：一是垃圾清理得有点不到位，二是小区的停车位比较紧张，而且地面停车场停放的车辆比较杂乱。这些影响范围比较小，仅在部分区域存在。

总体上邑上公馆小区居住体验较好，周边配套较为成熟，性价比较高。

邑上公馆小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。 三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1.邑上公馆的建筑品质较好，是知名房企中昂地产建设的板楼社区，楼栋间距合理，采光通风效果较好，欧式风格较有特色。

2.物业服务规范化。不仅绿化、基础设施维护得较好，而且每月的服务事项总结均会公布在公告栏上，公开透明。

3.户型齐全。小区的户型从一居到四居都有，可满足大部分购房者的需求，而且部分楼栋的顶层和首层还有特殊户型，满足不同人群的喜好。

4.周边休闲资源较丰富，满足居民假期休闲需求。小区周边有篮球场、公园、万达国际影城等休闲娱乐场所，都是居民日常游玩的好去处。

2021年7月，幸福里APP显示邑上公馆在售房源11套，占良乡二手房房源总数的0.3%，挂牌均价为35957元/㎡，比6月上涨0.15%。自2021年2月以来的6个月，总体上该小区单价呈小幅上升趋势。

具体购房成本方面，拿在售的81.59m²的两居为例，报价305万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为106.75万，二套首付为183万。

小区户型有66㎡的一居，67㎡-89㎡的两居，125㎡-130㎡的三居，149㎡的四居。下面以两种主力户型82m²两居、89m²两居为例分析其优缺点。

邑上公馆小区南邻阳城环路，西南约100米处有京广线铁路经过，因此小区南侧的楼栋6-8号楼噪音会比较大，对小区北侧的1-4号楼影响相对较小。

小区的主力户型是小两居，大部分户型比较通透，较适合刚需人群；三居四居户型面积较大，推荐改善置业选择。

周边1公里内有广阳城地铁站和碧波园、地铁广阳城站北多个公交站，公共交通出行便利，较适合依赖公共交通出行的人群。

小区交通、商业、生态休闲配套较为完善，注重配套资源的人群可以考虑。

截止2021年7月，房山良乡商圈在建新房项目较多，这里选取距离邑上公馆较近的京西印玥与首创伊林郡作为对比。

京西印玥为70年产权的5层-6层板楼，由中建智地建设，该公司是央企中国建筑控股，建筑品质有一定保障。目前均价为42000元/㎡，315万元/套起，户型有73㎡的两居、83㎡-89㎡的三居和106㎡的四居。

首创伊林郡临近京港澳高速，由北京安顺园房地产开发有限公司建设。均价36500元/㎡，总价290万/套起，主力户型是81㎡两居和91㎡-95㎡的三居。

与邑上公馆相比，上述两个新房项目3公里内均无地铁，邑上公馆的优势在于距离地铁站广阳城站仅741米，轨交出行更为便捷，较适合对轨道交通有依赖的人群。如果是对居住品质更为在乎、且不急于入住的人群则可以考虑新房项目。

邑上公馆位于房山良乡商圈，附近大部分是住宅区，选取距离较近的世茂维拉和碧波园与其对比。