小编今天带大家踩盘的是位于房山区良乡的昊天嘉园小区。提起良乡，不得不提良乡唯一一座综合性公园-昊天公园，该公园书香气息浓厚，绿化覆盖率广，是一个休闲娱乐的好去处。而小编今天踩盘的小区就位于在该公园附近，小区住户可以享受到良好的休闲配套，今天小编就实际考察下该小区，同时也为打算在此购房的朋友们提供一些参考。

亮点一：小区绿化环境较好

小编在小区内参观的时候，发现小区内绿化环境很好。规划的绿化带内种植有多种高大的乔木。此外，在居民楼底下还规划有小花坛，楼栋的两侧有低矮的灌木和品种多样的月季花，在绿植的衬托下，为小区增添了许多色彩。

亮点二：小区附近生活配套齐全，住户买菜购物方便

参观完小区，小编打算接着去考察一下小区周边的相关配套。走到小区门口时，小编看到一位提着菜的阿姨，小编连忙上前，在和阿姨攀谈的过程中，小编了解到小区附近有个佰佳便民生活广场，内部商品多样，尤其是蔬菜瓜果种类众多，价格实惠，可以充分满足住户的日常需求。

槽点一：人车不分流

进入小区内部，可以看到道路两边停满了车辆，小区人车不分流。近几年来，人们的安全意识越来越高，对于居住环境也有了更高的要求，小区内部停放的车辆不仅占据了大量的地上空间，而且由于楼栋遮挡，车辆拐弯时很容易发生意外，尤其是家里有老人孩子的，更要注意这个问题。

槽点二：小区物业管不够完善

小编在小区内参观的时候，发现小区多处空地上有杂物堆积的现象，凌乱的环境，破坏了小区的整体美观，降低了居民的舒适度。

小区楼栋门口附近设有专门的的非机动车停放棚，但是，小编仍然发现小区内存在多处非机动车辆随意停放的现象，占用了大量人行通道空间。而且车辆无顺序停放在，对自己之后用车也产生了一定的困扰。

此外，小编还发现小区内基础设施维护不够完善。走近小区人工湖，可以看到小区人工湖已经干涸，且人工湖边缘的台阶儿都已经损坏，并无人修理。同时，小编还发现小区内多处水泥道路存在裂缝、错台现象，给居民日常的出行带来了不便。这些都要引起物业管理部门的重视，致力于为小区住户提供一个和谐美观的居住环境。

槽点三：小区内有商铺，环境嘈杂

小编从小区南门进入小区，发现入口处有伟创装饰，鲜花婚庆等店铺。等进入小区内部参观时，发现小区内临近路边的小房也有一排建筑装饰商铺，门口停放了许多拉货的车辆。虽然小区内有商铺，可以为住户带来一定的便利，但是，这也造成平时人流量和车流量都比较大，在造成噪声污染的同时，小区住户的安全也不容易得到保障。

经过一天的踩盘，小编对昊天家园小区内部和外部配套有了更深入的了解，从小区本身来说，小区是纯商品房，小区建筑类型为六层板楼结构，公摊面积较小，得房率较高，且楼栋间距较大，绝大多数户型日照时间充足，通风较好。

其次是配套方面，由于小区建成年限已久，楼龄较老，基础设施物业维护不够完善，小区内环境总体较为杂乱，内部配套表现较差。小区周边的生活配套是比较丰富的，步行可到达的医院有4家；1公里范围内有两个地铁口，500米范围内有6个公交站，可满足多个通勤方向，在周边工作的上班族可考虑。

总的来说，昊天家园小区属于旧小区，其内部配套表现较差，但由于其地理位置的优越性，在商圈内较有竞争优势。而且其在售户型覆盖范围较广，可满足多种人群需求，购房者可选择空间较大。

昊天嘉园小区位于房山区良乡板块内。

良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。

不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著。

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区绿化率30%，绿化覆盖面积较大，环境优美，空气清新，居住舒适度较高。

2、小区建筑类型为五层、六层板楼结构，在售户型较多，购房者可选择的空间较大。

3、小区距离良乡唯一一座综合性公园-昊天公园较近，可充分满足住户平日的休闲娱乐需要。

4、日常生活较为方便，昊天嘉园小区周边有较多商店，而且，饮食、医疗、金融等商铺类型较为齐全，基本能够满足住户日常生活需求。

幸福里APP显示2021年7月，昊天嘉园小区挂牌房源有45套，占全部房源的0.91%。挂牌均价为30762元/㎡，环比6月份下跌0.86%。

从近6个月的价格走势来看，昊天嘉园小区的房价呈下跌趋势，近两月下降速度有所加快，购买者需慎重考虑。

具体购房成本方面，拿在售的93m²四居为例，报价260万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为91万，二套首付为156万。

该小区户型有：49㎡-61㎡一居、65㎡-150㎡两居、94㎡-136㎡三居、260㎡四居

其中主力户型是82m²两居和90m²两居。

小区共五栋楼，6号楼临近长虹东路，且楼下有商铺，平时过往的行人和车辆较多，环境相对嘈杂，喜欢安静的人群需要慎重考虑。

7、8号楼在小区中间位置，环境相对安静，推荐优先考虑。

小区六层板楼结构，户型方正、日照时间充足，通风良好，且容积率较低，适合对居住环境有要求的人群。

该小区是2004年建成，属于比较成熟的小区，周边有不少住宅楼，周边配套齐全，生活气息浓厚，比较适合注重周边配套的家庭购买。

从整体价格来看，昊天嘉园小区目前在幸福里APP上挂牌均价为30762元/㎡，相对周边小区来说相差不大，且小区的户型从一居到四居都有，小户型适合刚需，大户型适合改善人群考虑。

截至2021年7月，幸福里APP显示房山区有多处新房在售项目，这里选择距离比较近，同样位于良乡商圈的首创伊林郡小区和天恒水岸壹号小区进行对比。

首创伊林郡是由北京安顺园房地产开发有限公司建设的小高层住宅。在售户型较少，有81㎡两居、91㎡-95㎡三居，目前单价36500元/㎡起，总价290万/套起，单价较昊天嘉园小区更高，内部配套更为完善，对于想要改善生活品质的人群来说是一个不错的选择。

天恒水岸壹号项目为北京天恒乐活城置业有限公司开发的项目，房产均价为58000元/㎡，户型有三居和四居户型，面积为185㎡-199㎡，最低报价为1000万/套，房产总价较高，物业为天恒物业管理（北京）有限公司，物业费用适中，5.50元/㎡/月。从价格和户型角度来看，该小区和昊天嘉园小区相比，总价和物业费都比较高，适合资金充足的人士购买。

昊天嘉园小区位于房山良乡板块，小编选择距离较近的玉竹园小区一里、瑞雪春堂一里与昊天嘉园小区进行对比，以让购房者对于本地房源有更深入的了解。