在南六环大兴机场高速出口附近有一个新凤小区，这个小区属于大兴孙村组团，紧邻北京南中轴，是大兴新城未来重点发展的区域。小区东南侧就是占地面积约47万㎡的孙村公园。小区所处的位置相对不错，但是因为房龄较老，所以与周边某些新盘价格相比差了近一倍。这个新凤小区让老孙很感兴趣，决定今天就去盘一盘，期待可以有惊喜发现。

亮点一：楼间距较大，采光良好

新凤小区均为6层板楼，整体呈行列式布局，楼间距较宽阔。老孙用测距仪量了下，各栋楼的间距基本都在26米左右，有两栋较小的也有22米，这样的距离保证了各楼层都能享受到阳光。此外小区周边也没有过高的建筑物遮挡，而且大部分户型设计都是南北朝向，所以担心采光不好的朋友大可放心。

亮点二：健身设施较齐全，方便居民休闲锻炼

小区7号楼的西边有一个小广场，老孙在经过时被小广场上热闹的人群所吸引，走近仔细一瞧，各种健身设施可真够多的，难怪这么多居民聚在这里。

老孙大概数了下，不同类型的运动器械差不多有15种，还不包括两个篮球架和两台乒乓球桌。这样的健身配套对于一个小型的老小区来说，算是相当不错。

亮点三：车位较充足且不收停车费

新凤小区全部为地上停车位，车位比为1:1.2，停车区域基本设置在各栋楼的楼前楼后。老孙仔细查看了下，每排停车区域都还有不少空位。今天正值周末，按常理来说是车位相对紧张的时候，但是在新凤小区却依然可以轻松找到位置。此外还有很重要的一点就是，小区停车随到随停且完全免费，这样的好福利真是让老孙实名羡慕。

亮点四：邻里和睦，社区氛围融洽

在踩盘过程中，老孙发现小区里的居民好像大都熟识，见面打招呼问好的特别多。不管是在小区里的小超市买东西碰到，还是在单元门口遇见，大家都会热络的聊上几句，有的甚至连开车碰到都会打开车窗彼此招个手。听7号楼的一位大爷说，小区住户大部分都是本地人，加上小区本身又不大，时间长了大家都相互很熟悉，很多关系处得特别好就跟一家人一样。如此融洽的社区氛围，真是难得。

槽点一：小区路面坑洼不平

新凤小区的路面因为年久失修，很多地方都已经开裂破损，尤其是井盖和下水道周边，都已经碎成一块一块的了。这样的路面状况，下雨天气不但会泥泞积水，而且走在路上总感觉深一脚浅一脚的。家里有上了年纪的老人或者穿高跟鞋的女士必须要小心，不然可能会摔倒。

槽点二：卫生环境比较一般

老孙认真查看了小区的卫生情况，发现各条路面都有没及时清理的垃圾，楼道里也有不少乱堆的杂物，小广告问题更是非常严重。在楼道的墙面、楼梯扶手、住户的门上以及台阶的侧面都能看到小广告。

此外，老孙还在一个单元楼的门厅里看到了燕子窝。小区居民应该是出于爱护动物的初衷，没有阻止燕子安家筑巢，但是老孙感觉燕子的粪便问题有些影响环境，如果在燕子窝下面安装一个可以定时清理的挡板应该会好些。

两个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

首先产品力方面，新凤小区全部为6层板楼，楼间距较大且周围没有遮挡物，采光较好。此外小区内健身设施较多，停车位相对充足而且停车免费，产品力整体表现不错。再看配套方面，小区内部配套尚可，但周边生活配套不是很便利。小区周边2公里范围内没有地铁，5公里范围内没有商场，对于日常喜欢购物或者依赖地铁出行的居民影响较大。

总的来说，新凤小区是刚需型社区，单价相对较低，首付和总价的约束力度较小，适合大兴磁各庄区域资金不太宽裕的人群。同时小区离孙村公园较近，也适合对生态资源有要求的人群。此外工作在新发地和草桥区域且以自驾为主的上班族也可以考虑。

新凤小区位于磁各庄商圈，商圈位于南六环外，商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部，以京福路和青礼路的交汇点为最东端，以定安火车站为最南端，西侧与天宫院南商圈有部分接壤，以京沪线为边界；北侧是观音寺商圈，被南六环路隔开。

磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速，两纵一横一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡；二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售，在售均价4万/㎡起。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是新发地和草桥方向。

根据北京市规自委官网显示，磁各庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价，不会和磁各庄商圈形成竞争。所以新地块新产品未来入市，对磁各庄商圈几乎没有影响。

磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带，其区域功能定位是城市生态绿心，产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业，为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上，它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构，其中一轴即为绿色南中轴，未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素，全面提升绿色空间规模与质量，推进森林城市建设，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，到2035年全区森林覆盖率不低于35％。

二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽，也是全球最大的空港之一，其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上，年货物吞吐量400万吨，以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿，预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下，磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点，依托生态休闲资源禀赋加持，未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。

1、小区均为6层板楼，楼间距较大，小区周围也没有过高的建筑物遮挡，楼层采光较好。

2、小区户型设计较好，大部分都是南北通透，而且户型相对规整，浪费面积少。

3、小区内有运动广场且健身设施较齐全，方便小区居民日常休闲锻炼。

4、小区临近孙村公园、刘一村公园、新西凤渠湿地公园等公园，周边生态资源较好，舒适宜居。

截止到2021年8月，新凤小区的挂牌均价是2.3万/㎡，总价区间为175万-330万，挂牌均价环比上月下跌0.41%，挂牌房源为两居和三居。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化非常小。相较磁各庄商圈和大兴区域来说，新凤小区的均价一直偏低，尤其是与大兴区的均价相差较大。结合房源情况以及新凤小区所在区域未来的规划来看，目前的价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以87㎡两居室为例，报价175万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为61万，二套首付约为105万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型为两居和三居，两居面积段为62㎡-95㎡，三居面积段为87㎡-120㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为94.55㎡南北两居室，其优点有四：

1、南北户型，利于采光和通风；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

4、厨房有阳台，便于存储食物。

其缺点有一：

1、卫生间无窗，不利于通风。

2.2、户型二

本户型为120.14㎡南北三居室，其优点有四：

1、南北户型，利于采光和通风透气；

2、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房有阳台，便于存储食物；

4、户型相对规整，浪费面积少，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、卧室B和卧室C相连，家庭成员间容易相互打扰。

小区均为6层板楼，楼间距较大，每栋楼的采光都很不错，但是小区6号楼离六环路较近，有噪音影响，建议谨慎选择。小区7号楼、8号楼、9号楼位于小区中间位置，相对安静并且离小广场较近，便于休闲运动，建议优先选择。

新凤小区属于刚需型社区，小区的单价较低，适合大兴区域资金不太宽裕的人群。同时小区周边有多个公园，也适合对生态资源有一定要求的人群。此外从小区出发自驾，二十多分钟便可到达新发地和草桥区域，在这两个区域附近工作且以自驾为主的上班族也可以考虑。

磁各庄商圈的新盘比较少，只有两个，分别是北京城建密码和融创公园壹号，其中北京城建密码为写字楼，不具对比性，可对比的普通住宅盘只有融创公园壹号。该楼盘是由北京政融大道地产有限公司开发，户型以73.5㎡-99㎡的两居和三居为主，单价4万/㎡起，总价270万起，绿化率30%，容积率1.8，物业公司是融创物业服务集团有限公司北京分公司，物业费为3.8元/㎡/月。相比新凤小区而言，融创公园壹号的居住环境相对更优，物业服务也会相对更好，但价格也相对较高。综合来看，预算充足且注重居住品质的朋友可以考虑融创公园壹号，如果想找性价比更高的，则优先考虑新凤小区。

新凤小区周边二手房均价在2.3万/㎡-3.5万/㎡，其中首地浣溪谷、蓝桥驿苑和新凤小区距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。