今天小凡注意到一个社区，2012年建成的电梯房，按理说，次新房且带电梯，价格应该较高，但是这个小区均价却和周边的步梯板楼相差不多，实打实的刚需型电梯社区。但是为什么一个次新小区的价格却和周边其他老社区价格差不多呢？带着这个疑问，小凡来到了旧宫新苑北区小区。

亮点一：有电梯，上下楼方便

小凡发现在旧宫新苑北区小区周边的同价位社区中，基本都是不带电梯的板楼社区。旧宫新苑北区小区有些别树一帜的感觉，电梯方便了很多有小孩和老人的家庭。小凡进入后，逐一检查了每个楼栋，全小区8栋楼均是电梯楼，询问物业后得知，很多住户选择本小区的原因也正是看中了电梯。

亮点二：楼间距大，采光好

进入小区之后，小凡看到小区楼栋之间的距离还是比较大的，最大处有80米左右，最小处也有40米左右，对于总高19层的电梯社区而言，这个楼间距能保障大多数楼栋的采光效果。

亮点三：小区车位充足，停车方便

小凡开车进入小区之后，很快就找到了地上车位，地上车位数量不多，大多分布在小区楼栋的边上和小区中心绿化周边。但是小区地下车位非常充足，小凡下去的时候，有很多车位都空着，想必业主回来不用因为找车位而烦恼。总的来说，小区1:1.24的车位比，满足业主停车需求基本是没有问题的。

亮点四：小区配套较好

小凡在小区绕了两圈，发现小区的内部配套设施比较多，快递柜、垃圾分类驿站、自行车车棚、小凉亭等都比较齐全。在小区3号楼和6号楼之间还有一片比较大的休闲场所，有乒乓球台、健身设施、儿童娱乐设施等，因为设施比较集中，所以业主基本都在这里活动。小凡在小区踩盘时，看到这里最为热闹，在社区本身占地面积不大的情况下，还预留了这么大的休闲场所实属难得。

槽点一：社区安全性不好，卫生不好

小区在物业管理上非常一般，小凡开车进入小区基本畅通无阻，楼栋单元门门禁系统大部分都是损坏的，安全性上大打折扣。小区内部的卫生也不是很好，垃圾桶旁异味大，小凡路过时气味非常刺鼻。在社区的安全性和卫生方面，物业有待提高。

槽点二：楼道内杂物多，有安全隐患

在拍步梯照片的时候小凡听到了鸟叫声，然后发现居然还有在步梯里养鸟的，这种情况在电梯社区真的非常少见。除此之外，楼道里堆放杂物的情况也比较严重。作为逃生通道，堆放杂物过多会造成安全隐患。

一天的踩盘结束了，又到了精彩的小凡总结时刻。首先就旧宫新苑北区的产品本身来说，电梯社区+板楼结构+主力户型好，此三项结合，在商圈内形成一定优势。停车位数量充足和内部设施较为完善算是锦上添花，产品力整体表现良好。其次是生活便利度方面，内部配套完善且维护较好，周边生活配套完善，交通轨道丰富，地铁、公交乘坐都很方便，配套表现优秀。总的来说，在周边刚需社区中属于较好的水平，加上总价不高，且户型多样，商圈内的刚需型购房朋友都可考虑。

旧宫新苑北区小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅有京能电建洺悦湾和中南湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、产品有竞争力：小区是电梯社区，适合家中有老人和小孩的人群，上下楼方便。

2、小区楼间距较大：社区总占地较小，但是楼栋分布合理，使得楼间距较大，采光良好，视野开阔。

3、生活配套丰富：小区周边底商繁多，有地下超市、药店等，且周边还有足球场等运动场地。500米步行范围即可满足基本生活所需。

4、单价总价低：在电梯社区中横向比较，小区价位属于低位，且有小户型，最小面积48㎡左右，适合低预算人群首套置业。

2021年8月，旧宫新苑北区小区的挂牌均价是3.97万/㎡，均价总价较低，接受人群较多，流通性较强。挂牌均价环比上月上涨0.08%。挂牌房源以一居和两居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格明显低于商圈均价，价格呈现“小幅上涨”趋势，总体涨的不多，涨幅曲线与大兴区整体水平趋同，属于正常范围。

购买成本方面，以47.48㎡一居室为例，报价210万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为74万；二套首付约为126万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考。

旧宫新苑北区的主力户型为一居和两居，一居室面积段为47㎡-64㎡，两居室面积段为85㎡左右，大多是南北朝向户型。小凡取两个有代表性的户型进行分析。

本户型为63㎡南向一居室，其优点有：

1、主卧客厅朝阳，采光好，阳光充足；

2、有独立餐厅，功能性强；

3、客厅有独立阳台，利于晾晒；

4、户型方正，利于家具摆放。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于通风。

本户型为124㎡南北向三居室，其优点有：

1、主卧客厅朝阳，采光好，阳光充足；

2、南北通透，通风效果好；

3、卧室有独立阳台，利于晾晒；

4、三居双卫，起居方便。

其缺点有：

1、北向两个卧室相连，互有打扰；

2、卫生间没有窗户，不利通风。

小区西侧2号楼、6号楼、7号楼受西侧底商影响较大，低楼层有噪音和油烟味。

小区3号楼、8号楼在小区中心位置，且在小区中心花园的南北两侧，观景采光都好，建议优先选择。

小区是电梯社区，适合家有小宝或老人的家庭，上下楼方便。

社区周边生活配套完善，且有大型球场，喜欢运动打球的朋友可以考虑。

社区周边交通便利，在亦庄线、5号线、10号线沿线工作的朋友也可考虑。

小区总体是属于刚需型社区，总价便宜，适合首付预算有限的朋友。

旧宫商圈内的在售新房有两个：京能电建洺悦湾、中南湾，都是住宅，具有可比性。

京能电建洺悦湾是由北京京能海赋置业有限公司开发的，主打86㎡-133㎡两居、三居，均价5.3万/㎡起，总价432万/套起，可选户型总共有6种。中南湾是由北京日月房地产开发有限公司开发，均价5.4万/㎡起，总价540万/套起，户型只有97㎡的两室两厅一种。小凡选择距离较近的京能电建洺悦湾进行对比，相比旧宫新苑北区小区而言，新房户型选择更多，户型设计也更优，居住环境和品质都更高，但预算要求也更高。如果考虑交房时间和首付预算等因素，旧宫新苑北区则更有优势，毕竟二者的适配人群定位完全不同。

旧宫新苑北区周边二手房报价在3.7万/㎡-6.7万/㎡之间，旧宫新苑北区，美然绿色家园和育龙家园相互之间距离较近，价格也相近，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。