瀛海家园和园位于大兴区瀛海镇商圈，是一个纯板楼的商品房社区，小区户型设计较好，以经典的南北通透户型为主，小区绿化率高达35%，整体环境较好。但小区均价仅为3.7万/㎡，综合性价比较高，感兴趣的朋友接下来跟小晟一起去看看吧。

亮点一：楼间距大，采光好

小晟驱车来到瀛坤路，还没走进小区，几栋红白相间的板楼外立面便映入眼帘，板楼层次有致的排列在马路旁边，两栋楼的间距非常宽，目测比瀛坤路还宽很多，走进小区，小晟站在小区主道上，视野开阔，随后又来到一栋楼的顶层，看到2号楼和3号楼之间的空地整齐地停放了几辆车，这样的楼间距即使居住在一楼，也能受到阳光的照射，业主不用担心采光问题。

亮点二：定时打扫，道路干净

从楼上下来，小晟便沿着6号楼往南走，所到之处地面都很干净，转到中心广场时，看到有两名清洁工正在清扫落叶，看来小区物业对环境卫生这方面维护的还是很不错的。

亮点三：小区生活氛围好，居民相处和谐

中心广场上除了健身器材还摆放了很多长椅，可供居民休息聊天。小晟在此休息时，便看到广场上陆陆续续来了很多人，有些阿姨边锻炼身体边聊天，有些坐在长椅上唠家常，还有家长带着孩子在玩耍。当小晟起身走出中心广场时还看到有人在打羽毛球。随后在一些楼栋下还看到坐在一起聊天的居民。可见小区邻里关系和谐，生活氛围融洽。

亮点四：车位充足，停车方便

在小区转了一圈后，给小晟最大的感受就是停车位多，首先小区每排楼前至少有两列停车位，有的可达六列，并且很多车位都空着；其次在8号楼的后面还专门设了一片停车场，不仅如此，小区还有地下停车场。即便业主回来晚了也不用担心找不到停车位。

槽点一：非机动车乱停，占用公共空间

小区内有非机动车乱停乱放的现象，有些非机动车停放在绿化带旁，还有些停放在无障碍通道口，这不仅影响小区形象，还阻碍了无障碍通道的正常使用。通过询问居民，小晟得知小区是有专门的非机动车停放处的，但是物业上并没有妥善去管理，这就说明小区物业在非机动车的管理上还是有欠缺的。

槽点二：多处晾晒衣物现象，影响美观

在小区的东门，小晟看到有人把绳子绑在树上晾晒衣物，随后走到住宅楼前也看到了同样的现象，这种行为不仅影响了小区的美观，同时也降低了小区的形象。

经过了两个多小时的踩盘，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻。首先从产品本身来说，商品房+板楼结构+10年房龄+户型经典，这四项表现在商圈内竞争者较少，表现优秀，另外在物业管理、小区景观设计、内部配套等软性服务在商圈内处于中等水平，产品力综合表现良好。

其次周边配套方面，小区周边2公里范围内虽然有三甲医院覆盖，但小区周边1.5公里范围内无地铁站，2公里范围内无大型的商超，周边配套方面表现一般。

最后综合价格方面来分析，小区户型以小户型为主，房子总价不高，属于刚需型社区，与总价预算有限的家庭较为契合。

瀛海家园和园小区位于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、小区户型设计得好，楼栋均为板楼，户型以南北通透为主，采光和通风效果好。

2、小区停车位充足，地上地下均有车位，车位比1:1.4，居民停车方便。

3、小区内部娱乐休闲配套丰富，内部设有棋牌桌、乒乓球台、儿童游乐设施和多种健身器材，居民业余生活丰富。

4、小区医疗配套丰富，周边1.4公里范围内有多家医疗诊所和社区卫生服务站，距离三甲医院—大兴区中西医结合医院约1.7公里，居民就医方便。

2021年8月，幸福里APP显示瀛海家园和园小区的挂盘均价是3.7万/㎡，挂盘均价环比上月上涨1.36%，价格无明显变化。纵观小区过去半年的价格走势，基本呈微涨趋势。这与整个大兴区和瀛海镇商圈的价格走势基本一致。

从价格高低方面来分析，小区价格低于所处商圈均价，说明瀛海家园和园在所处商圈的竞争力较弱。

购买成本方面，以86㎡两居室为例，报价308万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为108万；二套首付约为185万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

瀛海家园和园小区的户型有59㎡的一居，79㎡-87㎡的两居，108㎡的三居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为79㎡南北朝向两居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、客厅带有阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房带有窗户，方便排油烟；

4、客厅北半部分与厨房相连，可作为餐厅，方便用餐。

缺点是：

1、厨房有凹角墙面，面积有浪费；

2、卫生间无窗户，不方便通风换气。

户型二：

本户型为108㎡南北朝向三居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果较好；

2、客厅带有阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房带有阳台，方便排油烟；

4、三个卧室户型方正，无凹凸墙面，方便摆放家具。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、卫生间门口位置利用率低，面积有浪费。

小区3号楼、4号楼、9号楼、11号楼和13号楼距离主路较近，会受到车辆噪音的影响，建议谨慎考虑。5号楼位于小区中心位置，并且南北方向楼间距较大，采光和视野效果较好，可作为首选。

瀛海家园和园小区单价在商圈内相对略低，并且户型以小户型为主，属于刚需型社区，适合人口较少、总价预算有限的家庭购买。另外小区所处商圈通勤亦庄区域较为方便，所以在亦庄工作的人群也适合购买该小区。

瀛海镇商圈的新盘比较多，有普通住宅项目：中旅亦府、中国铁建国际公馆、中海京三号院、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府。有别墅项目：棠颂别墅、棠颂璟庐、首开保利熙悦林语、海晏春秋。瀛海家园和园小区的产品是59㎡-108㎡的普通住宅，所以别墅项目和大面积住宅项目不适合对比，故选择产品面积相对接近的雅居乐京华雅郡来做对比分析。

雅居乐京华雅郡是由北京雅晟房地产开发有限公司开发的，单价5.4万/㎡起，总价433万起。相比瀛海家园和园而言，周边配套价值不相上下，在产品力上，新盘在小区品质、物业服务、人车分流等方面占据优势，所以预算充足的朋友可以优先考虑新盘。但瀛海家园和园相比新盘绿化较高、容积率略低，并且购房预算约束力较小，所以对于预算有限的朋友而言，也是不错的选择。

瀛海家园和园小区周边二手房均价在3.2万/㎡-5.0万/㎡，其中瀛海家园和园、玉璟园和德茂佳苑小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。