今天小康要介绍给大家的是位于大兴的绿茵花园别墅小区，这个小区临近以田园风光著称的半壁店森林公园，几乎与大自然融为一体，拥有得天独厚的绿色环境，是一个低密度高品质的纯别墅小区。如果你已经迫不及待想要了解小区内部的情形，就请跟随小康的脚步一起来感受一下。

亮点一：僻静优雅，远离喧嚣和污染

在去往小区的路上，小康就沉浸于僻静的环境之中，小区外部的道路不是主干道，来往的车辆较少，东西两侧大片大片的绿地，犹如天然氧吧，坐落于这样的环境之中，绿茵花园别墅小区就像是密林中的田园小镇。当小康步入小区，感觉更加安静怡人，虫鸣代替了喧嚣，空气中植物的清香代替了污浊的尾气。这种公园式的环境，只有在远离闹市的小区才有机会体验。

亮点二：原生态园林景观，融入自然

沿着小区里的路径，小康来到一座长亭，眼前开阔的区域本应是一片湖水，但因为当前不是丰水期，所以这里被一片绿意取代，对岸古典的亭台轩榭在一片绿柳映衬下显得更加气派。

当小康来到小区的另一个湖边，看到一片徽派建筑与之辉映成景，与先前的湖景不同，这里则独具江南的婉约。园林设计与建筑风格的绝妙搭配，不但赏心悦目，也给居民带来了亲近自然的居住体验。

亮点三：不同建筑风格交汇，低密度高品质

走遍小区的各条分支路线，小康发现这里的建筑并不拘泥于统一的样式，不同风格涵盖中西古今。这里不仅有欧式的花园洋房，也有古典的中式庭院，每幢建筑都有其独特的美感，小康在一个小区里看到这么多风格迥异的建筑也是感到大开眼界。别墅与别墅之间保持着良好的独立性，不需要担心遮挡问题，也各自拥有良好的私密性，这也是别墅小区所独有的居住品质。

亮点四：私家庭院，停车便利

因为小区里全是别墅，所以这里的住宅都是独门独院，小康注意到家家都有私人庭院和专属车位。庭院较大的，有的搭起廊架，或开辟私家花园，也有的甚至在庭院里摆放篮球架，以供家人活动消遣。除了拥有私属的庭院，小康还看到各家的私人停车位也不止一个，大多私宅不仅有室内车库，庭院里也足够停两辆车，这都是别墅区所特有的便利。

槽点一：基础设施维护不足

虽然别墅相对于普通住宅拥有诸多优势，但绿茵花园别墅小区也并非完美到无可挑剔。小康还是会看到一些不尽如人意的现象，个别庭院的外墙断裂破损，还有别墅之间石板路破损的情况，都说明物业对于基础设施的维护有待加强。这些比较显眼的瑕疵，影响了别墅小区的整体形象。

槽点二：周边配套匮乏，购物不便

由于绿茵花园别墅小区远离闹市，周边配套的匮乏就成了最显著的短板。小区里都是私家庭院，没有任何商业网点，小康从小区北门出来，想找个地方买水喝，放眼望去却找不到一个便利店，看来住在这里日常购物实在是不方便。

踩完绿茵花园别墅，已经到了下午六点，小康来做个小区总结。从产品力方面来看，叠拼、联排、双拼、独栋产品多样+商品房+容积率为0.8+小型社区+25年左右房龄+绿化率45%+车位充足，此七项在商圈内表现较好，另外小区内部设施陈旧，道路不平整是减分项，产品力综合表现尚可。从配套方面来看，小区内部设施一般，周边公园较多，但没有商业，公交线路只有一条，没有地铁，整体配套表现一般。总体而言，绿茵花园别墅是改善型产品，比较适合工作在大兴机场商圈置换人群。

绿茵花园别墅于大兴其他商圈，商圈位于大兴区东南部，主要包括大兴区南六环以外的大部分地区。商圈东侧是通州马驹桥商圈、通州其他商圈和河北廊坊市广阳商圈，边界纵横交错，最东端到廊坊市博瑞佳诚高尔夫俱乐部；南侧是河北廊坊市广阳商圈和固安县，边界犬牙交织，最南端到永定河特大桥北侧；西侧是河北保定涿州市，以永定河为界；北侧与庞各庄、瀛海镇等商圈相连，最北端到南六环路。

大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、大广高速、京台高速、京沪高速、南六环、大兴机场等，三横四纵高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区人民医院(南院区)、孔宪绍医院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有嘉世乐华商贸中心、鹏润发购物中心等。主要生态休闲资源有北京野生动物园、半壁店森林公园等。

作为大兴的临空经济和亦庄高新科技拓展板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为2.6万/㎡；商圈内目前有住总如遇、住总如院、路劲御合院、宽院国誉府和兴创荣墅五个新盘在售，均价2.27万/㎡起。目前大兴其他商圈新房供应充足，价格相对适中，二手房供应稳定，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，包括临空经济区建设和亦庄新城南拓。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，居住人群结构简单，主要通勤方向是大兴城区和亦庄新城。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置接近商圈东北部，未来的最高售价是7万/㎡，第二块地的位置接近商圈西南部，未来最高售价为5.7万/㎡，具体的产品类型尚不清楚。和大兴其他商圈对比，无论是新房均价还是二手房均价都相去甚远，价格相差两以上，所以新地块新产品未来入市，对大兴其他商圈的影响很小。

大兴其他商圈地域较广，西南部是大兴机场所在地，是目前全球最大的临空经济区之一。东北部已规划为亦庄新城的拓展区和联动创新区。商圈的发展前景主要体现在产业方面。

首先说临空产业，大兴机场建设作为大兴区十三五期间的"一号工程"，目前已经圆满完成投运。到2025年，机场实现旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计，同步建设航空公司基地、货运、空管、供油、维修、航空配餐等各类保障设施。远期规划年旅客吞吐量1亿人次以上，年货邮吞吐量400万吨，飞机起降88万架次，在大兴区发展史上具有重要标志性意义。

其次是亦庄新城南拓，在十四五规划中明确提出，亦庄新城联动创新区包括青云店镇、长子营镇、采育镇，此三镇地处大兴其他商圈功的东北部，重点突出与亦庄新城的产业协同、功能联动，绕亦庄新城配置城镇功能，推动镇级工业区融入亦庄新城产业集群体系。青云店镇重点发展乡村旅游、文化休闲旅游，建设绿色田园文旅小镇。长子营镇重点发展都市型现代农业，促进城镇化和农业现代化融合发展。采育镇重点建设冰雪小镇等项目，持续提升镇中心区服务品质，构建京南运动和农旅休闲特色镇、城乡生态宜居新市镇。

总体来看，大兴其他商圈是发展中商圈，西有大兴空港新城带来的巨量人才流、资金流、信息流和临空产业，东有亦庄新城产业集群拉动发展。目前大兴机场高速、大兴机场线等一批配套工程已建成并投运，临空经济区、自由贸易试验区、综合保税区等建设已实质性启动。各项发展要素齐备，发展动能巨大，发展前景可期。

1、产品丰富：小区有双拼、叠拼、联排、独栋四种产品，可选范围大，能满足不同需求。

2、环境优美：小区内部安静，有多处水系景观，绿化率45%，空气清新，居住舒适。

3、停车便利：小区内每户都有自己的私家车位，停车方便。

4、安保设施好：小区大门处设有安保人员，小区内还设有多处监控设施，居住安全有保障。

2021年8月，幸福里App显示绿茵花园别墅的挂牌均价是3.2万/㎡，挂牌均价环比上月下降1.95%，价格变化在正常范围。

8月份小区在幸福里APP上挂牌待售的房源约44套，挂牌率为8%，属于较高水平，挂牌房源为1套三居，14套四居、9套五居、12套六居、3套七居、8套八居。从过去六个月的数据来看，价格波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

绿茵花园别墅处于大兴其他商圈，商圈均价2.1万/㎡，本小区价格远高于商圈均价，在整个区域范围内，具有明显的竞争力较强。

购买成本方面，以195㎡四居为例，报价688万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为275万；二套首付约为550万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

绿茵花园别墅小区的双拼别墅、独栋别墅户型有200㎡-300㎡的四居-八居，联排别墅户型有150㎡-170㎡的五居、六居，叠拼别墅户型有220㎡-250㎡的五居-七居。小康选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

本户型为202.9㎡南北朝向四居，优点有：

1、南北通透，有利于通风；

2、全明户型，有利于采光；

3、有独立储物间，便于收纳；

4、一层待客，二层居住，公私区完全分离，私密性好；

5、二层有大露台，视野好。

缺点有：

1、一楼卫生间不规则，面积利用率低；

2、二楼四个卧室只有一个卫生间，使用不便。

户型二：

本户型为205.82㎡南北朝向四居，优点有：

1、南北通透，有利于通风；

2、全明户型，有利于采光；

3、有独立储物间，便于收纳；

4、一层待客，二层居住，公私区完全分离，私密性好；

5、二层有大露台，视野好。

缺点有：

1、二层过道较多，浪费面积。

绿茵花园别墅分为东区和西区，西区四周没有大马路，而且南侧紧邻小龙河，小龙河河水生态较好，河中种很多荷花，故此，可优先考虑西区楼栋。

东区楼栋中，16号楼-35号楼更接近水系景观，环境较好，可优先考虑。

从整体环境来看：小区内部安静，空气清新，较适合养老型需求。

从产品属性来看：小区属于别墅产品，适合预算充足的改善型和享受型人群。

从地理位置来看：小区属于大兴其他商圈，距大兴机场约12公里，适合在大兴机场区域工作的购房人群。

大兴其他商圈新盘项目较多，其中住总如院（住宅）、住总如遇、路劲御合院（住宅）、宽院国誉府（住宅）为住宅项目，不具可比性。本商圈别墅项目有宽院国誉府（别墅）、兴创荣墅、路劲御和院（别墅）、住总如院（别墅）。

宽院国誉府（别墅）单价3.1万/㎡，总价420万起，容积率1.05，绿化率30%，车位配比1:1.5；兴创荣墅单价3.75万/㎡，总价850万起，容积率1.05，绿化率30%，车位配比1:1.9；路劲御和院（别墅）2.65万/㎡，总价410万起，容积率1.05，绿化率30%，车位配比1:1.7；住总如院（别墅）2.27万/㎡，总价550万起，容积率1.05，绿化率30%，车位配比1:3.2。

从周边生活、交通配套方面看，三个小区相差不大；从容积率方面看，绿茵花园别墅容积率更低，居住舒适，可优先考虑；从车位配比方面看，住总如院（别墅）较充足，家里车辆较多可优先考虑；从价格方面看，宽院国誉府（别墅）、路劲御和院（别墅）起步总价较低，可优先考虑。

综合来看，绿茵花园别墅为房龄25年左右小区，存在老别墅区的通病，公共设施老化，但绿茵花园别墅为纯别墅小区，容积率低，而新盘的四个小区都带有住宅项目，购房者可综合考虑，选择自己满意的住房。

绿茵花园别墅小区周边二手房均价在2.6万/㎡-4万/㎡，其中恒盛小镇艺墅、富力丹麦小镇和绿茵花园别墅小区价格相差不大，故选择这三个小区做对比。