前两天小康带大家看了南海家园七里，今天来看南海家园系列的另一个产品——南海家园二里，小区内全部为带电梯高层板楼，绿化景观别致，休闲设施较多，想知道它与南海家园七里有什么不同，就请跟随小康一起深入探查一番。

亮点一：园林景致丰富，居住舒适

穿梭在小区的中央花园里，小康觉得这里十分开阔，绿柳和灌木装点在假山周围，营造出一番怡人的景色。在一旁的两座楼栋之间，一座别致的方亭矗立在树丛之中，小康沿蜿蜒的曲径走入其中，就像进入了天然的空调房，即便在艳阳高照的午后，也让人感到凉爽。丰富的景致点缀在小区各处，为居民营造了一种非常舒适的生活环境。

亮点二：活动广场多，文体娱乐设施多

小康发现大大小小的活动广场分布在小区各处，几乎随处可见，相互之间都有小路相通。在各活动广场上，又分布着各类不同的文体娱乐设施，有的多是健身器材，有的多是棋牌桌，有的是乒乓球桌。小康发现这里的老年人多围在棋牌桌前一起消遣，充足的文体娱乐设施为居民休闲娱乐提供了便利。

亮点三：安保好，监控多，安全保障高

在小区的各个大门，小康都能看到在岗亭里值守的保安，进出小区时，保安也都会严格的进行登记。另外，小区里的监控探头也比较多，在楼栋的边角、岔路口或道路的拐角处，小康都能看到高高竖立的监控探头。细致的安保工作和密集的监控探头，为小区居民的安全提供了保障。

亮点四：保洁工作到位，干净宜居

虽然是个大型小区，但整洁的环境还是令人满意的。小康走遍小区，没有发现特别明显的卫生死角，路面上没有随意丢弃的垃圾，草坪上没有杂草枯叶，楼道里也干净整洁，看来保洁工作也像安保工作一样细致。清洁舒适的环境，使整个小区更加宜居。

槽点一：非机动车随意停放

让小康觉得小区美中不足的是，在路边、楼栋内有非机动车乱停乱放的现象。小区里有专门为非机动车提供的停放点，但还是有人随意把电动车停在路边。在单元楼的大堂里，小康也看到有自行车和电动车停放，既影响美观又阻挡了消防通道，存在安全隐患。

槽点二：缺乏公共交通配套，出行不便

小康绕着小区周边转了一圈，发现这里的公交车线路比较少，且多为区域内运行，步行范围内没有地铁站。小区的业主告诉小康，离小区最近的地铁站是8号线的瀛海地铁站，步行所需时间太长，通常得坐公交换乘。除非在周边上班，不然住在这里的上班族想靠公交或者地铁通勤实在是不太方便。

经过小半天的踩盘，小康对南海家园二里有了更全面的了解，南海家园二里是一个大型成熟小区。首先，小区全部为板楼，有电梯，居住舒适；其次，在内部配套方面也比较丰富，健身设施、新能源汽车充电桩等都有配备，生活便利；最后，小区的公共交通配套稍显不足，步行范围内没有地铁，公交线路较少。

总的来说，南海家园二里是刚需型小区，价格在商圈内较有竞争优势，与该产品属性契合度较高的是预算有限的购房人群。多样的户型可以同时满足单身人士、两口之家、三口之家。从位置因素考虑，比较适合生活、工作在瀛海镇商圈、亦庄商圈的购房者。

南海家园二里位于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、绿化好：小区内有多处小花园，此外还有假山怪石、凉亭点缀其中，为居民提供了一个清新宜居的舒适环境。

2、休闲设施丰富：除了常规的健身器材、长椅，还有乒乓球桌、多类棋牌桌，丰富了居民的休闲生活。

3、安保服务好：小区大门、单元门均采用门禁系统，大门处有安保人员守卫，小区内还设有多处监控摄像头，居民生活安全有保障。

4、价格低：南海家园二里单价低于本商圈均价，购房成本低，此外，小区还有50㎡小户型，购房总价低，预算有限的刚需人群可考虑。

2021年8月，幸福里App显示南海家园二里的挂牌均价是3.79万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.4%，价格变化在正常范围。挂牌房源以三居为主。从过去六个月的数据来看，价格呈稳中微涨的趋势，波动幅度在正常范围。

8月份小区在幸福里APP上挂牌待售的房源约3套，挂牌率为0.13%，属于较低水平，挂牌房源为一套一居，两套三居。从挂牌率来看，南海家园二里居住群体较稳定，价格较稳定。

南海家园二里处于瀛海镇商圈，商圈均价4.96万/㎡，本小区价格低于商圈均价，说明本小区在商圈中性价比较高。

购买成本方面，以97.97㎡三居室为例，报价495万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为198万；二套首付约为396万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

南海家园二里的主力户型为三居，面积为98㎡，此外，还有50㎡-67㎡的一居、79㎡-91㎡的两居。小康选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

本户型为90.35㎡南北朝向两居，优点有：

1、南北通透，有利于通风；

2、客厅有阳台，可做晾晒区域；

3、厨房有阳台，可做储藏区域。

缺点有：

1、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

户型二：

本户型为97.97㎡南北朝向三居，优点有：

1、南北通透，有利于通风；

2、全明格局，有利于采光；

3、客厅有阳台，可做晾晒区域；

4、厨房有阳台，可做储藏区域。

缺点有：

1、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳；

2、过道面积较大，利用率低。

小区内全部楼栋为带电梯板楼，在这方面可无差别选择。

因9号楼、10号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、21号楼在小区中心，相对更安静，可优先选择。

因5号楼-9号楼、21号楼、19号楼更靠近小区的文体活动中心，对休闲娱乐需求较高的购房者可优先选择。

南海家园二里小区全部为板楼，内部休闲健身设施较全，还设有文体中心，适合对休闲娱乐有一定需求的购房人群；

从公共交通配套方面看，公交线路有限，步行范围内无地铁站，更适合工作生活在本商圈内的购房人群；

从户型方面看，小区户型多样，适合不同人口家庭；从价格方面看，小区单价低于商圈均价，适合预算有限的刚需购房人群；从位置方面考虑，适合工作、生活在瀛海镇区域、亦庄区域的购房人群。

瀛海镇商圈的新盘比较多，住宅项目有：中旅亦府、合生ME悦、中国铁建国际公馆、雅居乐京华雅郡、中海京三号院、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府；别墅项目有：首开保利熙悦林语、海晏春秋、棠颂璟庐、棠颂别墅。

由于南海家园二里全部为板楼，户型为一居、两居、三居，所以别墅项目在此不比较。在住宅项目中，中国铁建国际公馆距离较近，故选择此项目做详细比较。该项目由北京昊远置业有限公司开发，户型为80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居，单价5.5万/㎡起，总价830万起，容积率2.5，绿化率30%，车位比1:1.15。相比南海家园二里，新房外部配套、容积率、绿化率、车位配比不相上下；从户型方面看，南海家园二里没有大户型，而新房除了两居、三居还有四居，选择范围更大。

总的来说，南海家园二里更适合预算有限的购房人群，新盘更适合预算充足的购房人群，购房者可根据两个楼盘的特点结合自己的需求进行选择。

南海家园二里周边二手房均价在3.7万/㎡-4.5万/㎡，其中鹿海园一里、南海家园六里和南海家园二里小区价格相差不大，距离较近，故此选这三个小区做对比。