今天小晟带大家实地看一个位于大兴区高米店商圈的纯别墅小区，名字叫做香留园B区。小区有55栋联排别墅和4栋独栋别墅，绿化率高达45%，容积率为0.64，各家各户均配有私家车位。小区均价为5.8万/㎡，综合性价比较高，接下来咱们就一起走进此小区。

亮点一：小区绿化覆盖面积大

在小区迎宾道的两旁均种有成排的白桦树，树木长得粗壮繁茂，给人们提供了大片的树荫。小区中心位置，有一个便民文化长廊，长廊的两旁有大面积的草坪和花坛。草坪上种有许多小型的灌木，花坛内开出了鲜艳的花朵。小区作为一个纯别墅社区，不仅公共区域绿植繁茂，各个居民的私家院落里也都种有绿植，为小区增添更多绿色。后来通过询问物业工作人员得知，小区绿化率高达45%，但通过观察，小晟认为实际绿化率或许会更高。大面积的绿化覆盖为小区居民提供了良好的生活环境。

亮点二：小区居民各自有私家车位

小区虽然没有地下车位，但是小晟看到居民每家每户的院落旁边都设有私家车位，有的停车空间足够停下两辆车。居民设有私家车位，基本可以解决小区内各家各户的停车问题，也减少了公共区域的停车数量，使得小区内有更多的公共活动空间。

亮点三：小区治安有保障

小区门口有岗亭，岗亭上方有视频监控设备，大门还装有门禁，其中岗亭内有保安正在值班。小晟属于外来人员，按照值班保安所说的要求，通过登记个人信息方才入内。在小区内，小晟遇到一位正在巡逻的保安，便上前聊了几句天，保安说门口的岗亭内24小时均有人值班，外来人员和车辆需要登记个人信息才能入内，并且小区内各处均有视频监控设备。整体来说，小区安保工作做得较为周密，治安有保障。

槽点一：内部设施维护不到位

香留园B区作为一个纯别墅产品的小区，在内部设施的维护上做得的确一般。小区内的路面出现了多处裂痕和凹陷，小区居民开车经过会感受到明显的颠簸，步行时更会有绊倒摔伤的可能。另外小区内多处设有指示牌，但是指示牌维护的不好，上面不仅脏兮兮的，甚至有的沾有许多蜗牛壳，还有的指示牌出现了变形的情况。综合来看，小区内部设施维护一般，希望小区物业能尽快对内部设施进行修缮，并重视对其的维护。

槽点二：小区内乱丢杂物

小晟在小区内看到，有许多垃圾和杂物丢弃在了公共区域，有的甚至堆弃在了路边的草坪上。看来小区对垃圾和杂物的投放缺乏严格的管理。这种情况很大程度上影响了小区的卫生环境，也拉低了小区的整体形象。

经过了半天时间的踩盘，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻。香留园B区是一个纯别墅产品的小区，从产品价值分析，小区容积率0.64，绿化率45%，户型均是南北通透，每户均有私家车位，综合来看小区居民有一个良好的生活环境。物业管理方面，小区安保工作周密，但是设施维护和卫生方面做得一般，有待加强。再有周边配套方面，周边1.5公里范围内有领海商业中心、滨河公园、翡翠公园和多条公交线路，但是距离地铁站和大型综合医院相对较远，周边配套表现良好。

最后就价格方面来分析，小区均价在5.8万/㎡，在商圈内竞争力较强，并且小区是别墅项目，所以户型均是大面积户型，总价较高，与预算充足人口较多的家庭较为契合。

香留园B区属于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内有兴创屹墅、天恒世界集和星光视界中心三个新盘在售，其中兴创屹墅是别墅产品，天恒世界集是商业，星光视界中心是写字楼。商圈内目前暂无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰台科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区户型设计得好，均是南北通透，采光和通风较好。

2、小区绿化率高，绿化率高达45%，小区多处种有绿植，并且种类多样，搭配合理，居住环境较好。

3、小区各家各户院内均有私家车位，停车较为方便，节省小区公共空间。

4、小区周边生态休闲配套丰富，周边1.3公里范围内有滨河公园、翡翠公园，居民去公园休闲娱乐较为方便。

2021年8月，幸福里APP显示香留园B区的挂盘均价是5.8万/㎡，挂盘均价环比上月上涨0.44%，价格无明显变化。纵观过去半年小区的价格走势也无明显变化，这与同时段大兴区和高米店商圈的价格走势基本保持一致，大家可以放心购买。

从价格高低上判断，香留园B区价格高于大兴区和高米店商圈均价，说明该小区在大兴区和高米店商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以157㎡四居室为例，报价980万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为392万，二套首付约为784万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

香留园B区联排别墅户型有191㎡-197㎡三居、156㎡-211㎡四居、174㎡-289㎡五居、236㎡六居；独栋别墅户型有175㎡四居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为192㎡南北朝向三居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、二层带有阳台，方便晾晒衣物；

3、地下室可以用来堆放杂物，节约空间；

4、厨房和餐厅相连，设计合理，用餐较为方便。

缺点是：

1、地上二层的卫生间门对着楼梯口，私密性差；

2、地上一层的卫生间和厨房相邻较近，设计不合理。

户型二：

本户型为211㎡南北朝向四居室，优点是：

1、餐厅和厨房形成套间，用餐方便；

2、一层前面有花园，方便从事娱乐活动；

3、户型南北通透，采光和通风效果好；

4、有露台，方便晾晒衣物。

缺点是：

1、卧室A所处一层，动静不分区，影响休息；

2、储藏间B宽度窄，使用不方便；

3、户型有多个过道，利用率低，面积有浪费。

小区301号楼、302号楼、335号楼-349号楼，这17栋楼均临街双高路和兴旺路，会受到噪音影响，建议慎重考虑。320号楼-327号楼，这8栋楼位于小区中心位置，比较安静，并且相比其他楼，楼间距更大，采光和视野效果更好，建议作为首选。其他以上没有提到的住宅楼，楼间距相差无几，不会受到主路噪音的影响，朋友们可以凭自己的喜好进行选择。

香留园B区是别墅项目，户型均为大面积户型，购房总成本较高，属于优质改善型社区，适合预算充足人口较多的家庭购买，另外本商圈通勤金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区工作的人群也适合购买本小区。

高米店商圈仅有星光视界中心一个新盘项目，并且该项目产品为写字楼，所以不适合作对比。故选择同为大兴区别墅项目的棠颂璟庐做对比分析。棠颂璟庐项目隶属于瀛海镇商圈，是由北京首开住总房地产开发有限公司开发，单价7.5万/㎡起，总价1900万起。相比于香留园B区而言，周边配套价值两者差别不大，在产品力上新盘在容积率、物业服务、小区品质和内部配套丰富上占据一定优势，所以预算充足的朋友可以优先考虑新盘。但是相比之下香留园B区绿化率高于新盘，并且购房成本较低，对于预算有限的朋友也是不错的选择。

香留园B区周边二手房均价在4.9万/㎡-6.8万/㎡，其中香留园B区、首邑溪谷和旭辉紫郡小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。