立秋的早上格外的凉爽，小王来到了天宫院的凯德mall，而它对面的这个小区就是小王天宫院商圈踩盘的第三站，熙悦春天，它是保利春天系列的代表作之一，物业由保利物业自持，据说小区品质不错，到底是不是如此，小王马上带大家一探究竟。

亮点一：安保严格

刚到熙悦春天小区门口，小王观察到业主们都是刷卡进入的，像外卖送餐人员、快递小哥等必须通过岗亭工作人员联系业主核实，然后进行登记才能进入，审核流程十分严格。走进小区，小王发现熙悦春天内部的道路和楼栋两侧都有设有监控，小王检查了其中几个单元门的门禁，都可以正常使用，整个小区的安保系统做的十分到位。

亮点二：楼栋品质好，绿化养护到位

观察完小区的安保，小王把目光转移到了楼栋主体和小区内部的基础设施上，熙悦春天交房也有五年时间，但是楼栋外立面没有任何破损或者是脱落的地方，现在不少新小区，交房没多久外立面就开裂破损，后期修缮维护也跟不上，既影响美观又增加安全隐患，对比之下熙悦春天这点做得就非常到位，外立面依然完好如初，而且小区内部的绿化修整的也是非常精致，没有杂草丛生的现象，小王默默给熙悦春天的物业点个赞。

亮点三：车位充足

由于有车一族越来越多，人们对于车位的需求也随之加大，所以小王离开儿童乐园后也是马上来到了小区的地下车库，发现小区内车位充足，即使现在已经过了下班时间，空余车位依然随处可见，住在这里的业主，不用再为苦苦寻找车位烦恼了。

槽点一：社区基础配套较少

走遍整个熙悦春天，小王发现虽然小区整体绿化做的十分优美，环境很好，但是社区内休闲娱乐场地不是很齐全，只有一个儿童乐园，缺少休息的凉亭，健身器材也是少的可怜，老人们只能在跑道遛弯，和跑步的年轻人们相互影响，十分不便。

槽点二：小区临近高速，噪音大

小王发现，走到小区东侧时可以明显感觉到外面车辆行驶的噪音，小王从地图上查到，熙悦春天的部分楼栋距离高速公路直线距离只有不到100米，而且中间没有做任何隔音措施。住在小区1号楼的刘阿姨说，这里24小时有大型车辆经过，噪音污染比较严重，对于睡眠质量有一定影响。

两个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

首先从熙悦春天产品本身来说，商品房住宅+次新房+板楼结构，此三项在商圈内表现良好，不过小区直线距离150米范围内有高速公路和加油站两项劣势因素，综合表现尚可。

另外小区在基础设施配套及养护、安保等方面表现优秀，产品力整体表现良好。

其次是配套方面，凯德mall一路之隔，小区周边约1公里范围内超市 、饭店、公交站、地铁站等配套齐全，满足居民日常生活所需，配套表现良好。

总的来说，熙悦春天是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，适合对于生活品质要求较高的人群，多样的户型可以满足不同人口家庭的住房需求，另外在大兴区域以及地铁4号线沿线工作的人群也适合购买。

熙悦春天小区位于天宫院南商圈，商圈位于南六环外，地处大兴北臧村镇。东侧与磁各庄商圈接壤，以京沪线为界；南侧是庞各庄商圈，以G203公路为界；西侧与房山区官道镇商圈隔永定河相望；北侧是天宫院北和黄村商圈，以南六环为界。

天宫院南商圈的区域功能定位是发展生物医药基地和打造时尚休闲商圈。

商圈内的交通资源主要有南六环、大兴机场高速、大广高速，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市利康医院、东方艾美医疗美容等，医疗资源相对薄弱。主要商业资源有龙湖北京大兴天街、华联超市等。主要生态休闲资源有永兴河湿地公园等。

作为大兴的产业板块，商圈内的商品房住宅以次新二手房为主，房龄多集中在10年以内。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有两个新盘，绿地智汇健康城和金科天宸荟均为写字楼产品，在售均价2.3万/㎡起。目前天宫院南商圈内新建商品房住宅供应较少，二手房供应充足，居住品质普遍较高，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在产业发展方面。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和生物医药基地内的企业员工为主，居住人群结构单纯，主要的通勤方向是在商圈内，其次还有西红门商圈、丰台科技园等。

根据北京市规自委官网显示，天宫院南商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近天宫院南商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和天宫院南商圈对比没有任何竞争优势。所以新地块新产品未来入市，对天宫院南商圈的影响微乎其微。

天宫院南商圈是大兴生物医药基地的主要承载区，产城融合一体，发展紧密相连。大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，素有中国药谷之美誉，主要发展前景可以从以下几方面看：

首先是居住方面，生物医药产业园区域内居住用地充足，居住环境及形式多样，可提供别墅、普通住宅、公寓等多种住房选择。在基地方圆5公里内，共有居住小区60个。在15分钟车程内有高档别墅区，半径3公里涵盖高档公寓、普通住宅、政策性住房，满足了域内居民多样化的居住需求。

其次是商业服务方面，据大兴生物医药产业基地官网显示，在市府和区府的大力支持下，截止到2021年8月，以基地为中心方圆10公里内，已经汇聚了银行类金融机构73家；大型商超、购物中心、农贸市场、便利店等共273个；各类酒店及各种公共娱乐场所一百余家，其中4星-5星级酒店4家。如此规模的配套为基地企业商务、会议、会展等提了丰富的选择，同时也为商圈内的居民提供了生活便利。

最后是产业方面，生物医药基地拥有“北京国家生物产业基地”、“首批战略性新兴产业集群”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果转化等一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大使命。医药基地现已全面启动扩区工作，未来会形成22.5平方公里的生物医药发展空间，打造千亿级医药健康产业园区，建设成为具有国内领军地位的“中国药谷·健康新城”。

1、环境优美

小区内绿化充足，植物种类众多，草坪还有景观雕塑，环境优美，居住舒适度高。

2、物业管理到位

小区业主刷卡进入，外来人员要按照流程检查登记，小区内部环境干净整洁，卫生良好，

3、商业配套完善

小区一路之隔就是凯德mall，内有商场、超市、饭店等商业，满足居民日常生活所需。

4、交通发达，出行便利

小区距离地铁4号线天宫院站约513米，周边600米范围内多条公交线路覆盖，距离大广高速入口1.1公里，满足日常通勤需求。

2021年8月，幸福里显示熙悦春天小区的挂牌均价是3.9万/㎡，环比上月下降0.02%，挂售房源以两居和三居为主，在售房源21套，挂牌率为1%，属于正常范围。产品本身在商圈内竞争力较强，且本小区以及大兴区域整体，近半年内的价格浮动都处于稳定状态，购房者不用担心短期内房价有较大起伏。

购买成本方面，以90㎡三居室为例，报价349万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为123万，二套首付约为210万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

本小区户型有82㎡-90㎡两居、71㎡-98㎡三居、96㎡-98㎡四居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为89㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，采光、通风良好；

2、明厨明卫设计，便于通风换气；

3、厨房带储物间，便于食材存放。

其缺点有：

1、次卧室朝北，采光不好；

2、卫生间较为狭窄，不利于卫浴摆放。

户型二：

本户型为72㎡三居室，其优点有：

1、东西向户型，三面采光，通风采光效果好；

2、明厨明卫，便于通风换气；

3、三卧分离，家庭成员之间互不干扰。

其缺点有：

1、厨房和卫生间较为狭窄，使用不便；

2、动线设计不合理，影响休息质量。

因小区1号楼、3号楼、8号楼紧邻大广高速，9号楼西侧有加油站，更推荐靠近小区中心区域，视野更为开阔的2号楼、5号楼、6号楼。

熙悦春天小区品质在大兴区域内属于领先水平，推荐追求社区品质的改善型人群选择，非常适合生活或者工作在天宫院南商圈的人群，单身人士或两口之家可以选择82㎡-90㎡的两居、三口之家可选择71㎡-98㎡三居、家庭成员较多的可选择96㎡-98㎡四居，另外，小区距离地铁4号线生物医药基地站约341米，在地铁4号线及沿线工作的人群也适合购买。

天宫院南商圈的新盘只有绿地智汇健康城和金立天宸荟两个，都为写字楼，不具备对比性，周边庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑，价格相近产品相似的有航城一号和和悦春风。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发，主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居，单价3.2万/㎡起，总价310万起，绿化率30%，容积率1.3，物业公司是北京美好家园物业管理有限公司，物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发，主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居，单价3.7万/㎡起，总价250万起，绿化率30%，容积率2.0，物业公司是保利物业，物业费为3.98元/㎡/月。

小区品质和内部配套方面三者不相上下，价格方面熙悦春天更高，和悦春风次之，航城一号价格优势较为明显，但户型面积较大，熙悦春天周边配套则更为成熟。对周边商业配套要求较高的朋友可以考虑熙悦春天。不着急入住的人群可以选择和悦春风和航城一号。

熙悦春天小区周边二手房均价在3.3万/㎡-4.8万/㎡，其中明发雅苑和天宫院小区同属天宫院南商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。