小汤来到了位于昌平县城内西环路的蓝郡国际花园小区，听住在附近的朋友说起过它在附近好评如潮，今天咱们就进去仔细实地了解一下。

亮点一：独特的小区环境

到达小区，小区门口“蓝郡国际花园”六个字方方正正地立在中央，和三面红旗共同营造出了庄严、大气的氛围，小区景墙选用的是江南古典园林建筑风格，整体以青灰色方砖堆砌，经打磨后与白色墙面配合成朴素明净的色调对比。既分隔了小区空间又增加了小区意趣。

进入小区内部，徜徉在小区曲折的小径中仿佛置身于一座中心公园，松树、柳树、槐树高低错落，茂密的低矮植被与鹅卵石地面也是相得益彰。小区还有由防腐木组成的木桥和水系设计，颇有一番“小桥流水人家”的古色古香韵味。

亮点二：小区板楼装有电梯，高层出行便利

小区的板楼上装有电梯，一方面对于居民，尤其是5层、6层高楼层的住户，出行较为便利。且小区内也有较多老人居住，上下楼梯较为不便，电梯出行也会相对安全。

亮点三：停车位充足，非机动车辆有专属停车棚

小区车位比为1：1.4，停车位较为充足，且小区停车场分为分地上停车和地下停车，车库出入口均有执勤人员负责核对车辆信息，并保证车辆有序出入。

不仅如此，小区还为非机动车设置了专属停车位，解决了很多居民家里自行车和电动车无处安放的问题，更是避免了电瓶车进入电梯或者随意充电可能存在的巨大安全隐患。

亮点四：小区周边商圈发达，满足小区居民日常生活所需

小区附近商厦林立，如果只是日常买食材和日用品，那么超市发超市就足以满足基本生活需要。如果想去市井气息更浓、选择更多的地方采购，附近的三角地中北综合市场也是个不错的选择。距离小区2.1公里处还有北京悦荟广场，驾车11分钟即可到达，同样可以满足众多购物爱好者的需要。

小汤沿着小区附近搜索，发现有多个不同规模的专科诊所，还发现相对规模较大的是一家中医院，这对于附近居民买药就医来说是可谓是一个很大的福利。小区距离昌平区医院也只有1.9公里，驾车10分钟即可到达，且昌平区医院科室齐全，综合实力雄厚，小区居民可放心就近就医。

槽点一：楼道堆放杂物，楼梯扶手灰尘多

小汤随机进入一个楼道，虽然整体光线明亮，也配有电梯方便高层居民出入，但低楼层楼道堆有垃圾和儿童推车，没有被及时清理，不便于居民出行。小汤上二楼的时候注意到楼梯扶手积灰较大，可见有很久没有被清洁过了，小汤也希望保洁人员可以关注这个问题，毕竟楼道卫生对于居民来说还是很重要的。

经过一天的踩盘，小汤对蓝郡国际花园小区的认识也深刻了许多。

首先，小区的大小建筑、公园、水系、木桥等配置，给人的印象是简约、古典；其次，小区是板楼、塔楼均有分布，且部分板楼也配有电梯，居民出行也比较便利；小区的停车位也比较充足，也为非机动车辆设置了停放的车棚，不仅便利了居民停车，也有助于小区停车管理和整体整洁度的维持；最后，小区周边丰富的商业配套和生态环境，不仅满足了小区居民平日的购物和休闲需求，其周边的永安公园，更是小区居民平日休闲健身常去的地方。

但是小区的部分楼道存在卫生和杂物堆放问题还有待提高。小区的物业费相对来说也比较高，生活成本较高。总的来说，小区的居住品质较高，周边配套也较为成熟。

蓝郡国际花园小区位于昌平县城西环路25号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。

作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。 昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。 除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区整体环境较好，在公共区域、庭院四周以及道路两侧都种植了大量的树木，除此之外还有水系景观设计，两相结合大大提升了小区的观赏性。

2、小区内部配套设施完善，不仅有供居民运动休闲的健身器材，维护保养得也很好，另外还设置多个24小时自动饮水站，供居民便捷地自取纯净饮用水。

3、小区户型种类多，选择空间较大，主力户型南北通透，空间设计较为合理，采光也更充分。

4、小区周边商业齐全，饮食、娱乐、休闲等生活需求均可满足，医疗资源丰富，足以解决居民的日常就医问题。

2021年8月，蓝郡国际花园挂牌均价为43146元/㎡，挂牌成交速度较快，从价格走势看，对比上月有0.69%的浮动。由于小区在昌平整体板块来说板块建筑时间较近，房龄较小，车位充足且内外部配套优秀，所以近半年来，小区均价都高于昌平县城及昌平区均价，且差价较大。

蓝郡国际花园小区主要成交户型为37㎡-71㎡一居室以及85㎡-141㎡三居室，三居近半年成交价约570万/套-588万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，近半年内成交价格整体有小幅波动，但整体来看仍呈上升趋势。

购房成本方面，以71㎡一室一厅户型为例，报价约为219万/套。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为76万，二套首付为131万。

小区户型有37㎡-71㎡一居、83㎡-112㎡两居、85㎡-141㎡三居和339㎡四居户型。本次我们以该小区内比较受欢迎的85㎡三居和128㎡的三居进行对比分析。

蓝郡国际花园共13栋楼，每栋楼离小区出入口距离都相差不大。且小区内楼栋布局合理，楼栋错落有致，每栋楼采光都很好，整体楼栋差距不大。

7号楼和8号楼位于小区中央地带，相对远离于周边嘈杂声源，更靠近绿化多的区域。

3号楼、5号楼、7号楼、9号楼在外面一圈单元楼的包围下，相对于处在内部，来自主路上的噪音相对较小，对噪音敏感家庭可以优先选择。

本小区地处昌平县城商圈，距昌平地铁站1.1公里，且周边公交线路较多，交通较为便捷，适合在昌平县城商圈及周边商圈工作的且通勤相对依靠地铁的购房者；

截至2021年8月，本小区均价高于昌平县城商圈均价和昌平区均价，小区内部配套和周边配套较好，且户型囊括了从37㎡一居-339㎡四居，户型选择性较大，适合在北五环附近工作的购房者作改善型住房购置使用；

小区环境设计独特，容积率为1.8，绿化率为30%，且小区绿化有水系景观设计，观赏性较高，且居住品质也较好，对于看重小区内部居住品质的购房者也是一个值得考虑的选择。

截至2021年8月，昌平县城商圈附近仅有2个新楼盘，分别是北京怡园和硅谷SOHO，但硅谷SOHO为写字楼，北京怡园的建设年代较久，故选择直线距离6.1公里且价格更加接近的北京风景小区进行对比。

蓝郡国际花园位于昌平县城西环路25号，周边二手房较多，综合地理位置与售价考虑，所以选择了建明里与龙山华府进行比较。