小汤今天来到了昌平县龙山华府小区，映入眼帘的是一个圆形水池建筑，设计得十分美观，水池边围着谈笑的老人和嬉闹的小孩，场面十分温馨。道路两旁郁郁葱葱的树也十分养眼，微风拂面而过，沁人心脾。

亮点一：小区内部配套丰富

小区复古式的建筑风格是一大亮点，走进小区就好像走进了一片森林，小区依山而建，将自然风景与建筑巧妙结合，小区树木由松树、紫藤、海棠、蒙古栎等组成，且都已有较长的树龄。小区木制小桥和亭台、绿植相结合，相得益彰，营造出了小桥流水人家的美感。

小区健身器材较多，且能满足较多年龄段人群需求。小汤还上前查验一番，发现设施虽然多少有些老化但没有损坏现象，可见物业的设施维护工作还是比较到位的。在炎炎夏日的午后，若是坐在绿荫之下话家常，或是晚饭后来此处做一些健身运动，想来也是十分惬意。

小汤还发现小区楼栋入口贴心设计了无障碍通道，这也在较大程度上便利了行动不便人群出入楼栋。

小区为非机动车辆提供了车棚以及相应充电装置，为使用非机动车辆的住户提供了便利的同时也防止了一定的消防安全隐患问题。

亮点二：小区设置智能垃圾分类回收箱

最让小汤惊讶的是小区放置的这台智能垃圾分类回收箱，这款机器目前实现使用的小区还是较少的，龙山华府小区可谓是紧跟潮流。

这款智能垃圾分类回收箱需要住户需要把对应的可回收物投放到对应的箱体内，而后等待系统称重，投放完毕后，输入手机号码，收取环保金。随后可在该回收箱平台上查询投放明细、过往投放的金额，并可将环保金提现至银行卡、微信、支付宝等使用。

小汤认为这一点既节省了小区在垃圾分类上的人力，又让居民得到了实实在在的实惠，提供了居民垃圾分类的积极性和主动性，最重要的是，也响应了可持续发展号召。可谓一举多得。

亮点三：封闭式管理，安全性高

小区大门口设有门禁和岗亭，实行严格的管理制度。本小区住户通过刷卡进出，访客则需要登记详细的个人信息，并与住户确认后才可进入，保证了小区住户的居住安全。小区实行24小时不间断的安保值班、巡逻制度，可以快速处理突发状况，降低安全隐患。

小区单元门还装有智能门禁系统并安装了摄像头，提升了小区居民的居住安全性。严格的安保管理，为小区内的居民的舒适生活保驾护航，尤其是对于一些晚归的业主来说可谓安全感满满。

亮点四：停车费用低，节省生活开支

小汤了解到，龙山华府停车位分为地上和地下两种。地上车位费用为停车费用为150元/月，参照同类型小区来看，价格还是较低的，且地上车位只租不售。

而地下车位为产权车位，不支持租用，目前小区地下车位已售罄，如有需要，需与小区内车位产权拥有者进行交易，目前价格大概在28万左右。所以小汤认为，该小区目前车位无论租用还是购买，价格并不高昂，能够在一定程度上节省生活开支。

亮点五：周边医疗资源丰富，就医便利

小区附近有多家诊所，可治疗常见疾病，从小区出发，步行5分钟左右到达社区卫生服务中心站。距离龙山中医院不足200米，步行3分钟即可到达，且龙山中医院是一家技术力量雄厚的综合性中医院，集医疗、保健、科研、康复为一体。专业且权威，能满足较多人群的不同看病需求，让附近居民不必为看病周折，实现了高效就医。

槽点一：楼梯处管理不到位

小区楼梯处存在杂物，占用了公共空间，不仅影响楼道整体的整洁与美观，而且一定程度上还影响到居民的出行，降低居民居住的舒适度。此外，由于楼栋的窗户下雨时，未及时关上，使得楼栋的墙面比较脏差，缺乏必要的清洁。这些问题物业未能及时解决，可见物业在楼栋内部管理方面还有待改善。

槽点二：距离地铁站较远，地铁出行不便

距离小区最近的地铁站为昌平地铁站，距离小区直线距离2.6公里，步行需要30多分钟，且小区无摆渡车，去地铁站可能需要坐公交或骑车，公交需要30分钟，骑行17分钟方可到达，花费的时间均较长，对于有依赖地铁通勤人群来说较为不便。

整体来说，龙山华府小区，给人整体感觉是舒适的，居住氛围也是较好的。小区内部设施完善，环境优美，安保措施也给予居民较强的安全感，所以入住率也较高。同时拥有便利的医疗条件和购物体验，提升了居民们的生活效率及幸福感。智能垃圾分类也给居民带来了福利，可以说该小区是老小区中综合表现力较为优秀的。

但是小汤也注意到龙山华府小区一些减分点，首先是小区喷泉关闭，水系水源已关，小汤通过问询了解到由于雨季以及小区水景设施的损坏，小区暂时关闭了水源，开启时间还未确定。虽然事出有因且无法避免，但这也让以水系为傲的龙山华府小区失去了一丝光彩。但愿小区可以尽快修缮，恢复原貌。

还有一点需要注意的是，小区距离地铁站较远，这对于工作地点距离小区远并且需要乘坐地铁的人群来说，地铁的不便可能会给带来生活、工作一些不便。

最后小汤建议，购房前务必仔细衡量小区优缺点对自身的实际影响，再做选择。

龙山华府小区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、该小区楼龄10年，房屋质量高且易于维护，隔音效果好。复古式建筑风格，优美宜居。绿化率为30%，高于部分同区域小区，楼栋周围绿植丰富一年四季都有季节性的植物点缀着小区。居住环境优美，空气清新。

2、小区内部配套设施丰富，居住舒适度较高。小区内部设有健身器材、非机动车车棚、智能垃圾分类处理箱、无障碍通道等设施，尤其其中的智能垃圾分类处理箱也是目前众多小区所不具备的，这些设施共同为居民的幸福生活保驾护航。

3、小区物业费中等，但是性价比较高，且小区为封闭式管理，有保安24小时巡逻，可以双重保障居民的人身安全、财产安全。停车费相较同类型小区也较低，居民生活成本也较低。

4、小区外部配套成熟，小区1公里范围内有多个超市，购物便利，可以满足居民日常采买的需要。小区就医便捷，周边有多家诊所以及北京龙山中医医院，走路3分钟即可到达，可以满足居民的就医需求。

截止2021年8月，龙山华府小区挂牌均价为40196元/㎡。对比上月上升约0.41%。由于龙山华府小区房龄较新，户型设计较好，居住舒适度较高，所以龙山华府小区价格近六个月整体均价高于昌平县城和昌平，且与昌平县城价格相差较大。

龙山华府小区主要成交户型为71㎡-94㎡两居室以及97㎡-122㎡三居室，其中两居近半年成交价约308万/套-410万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，近半年内成交价格整体有小幅波动，但整体来看仍呈上升趋势。

购房成本方面，小区总价最低的为54㎡一室一厅，报价250万元，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约87万元，二套首付为150万元。

小区有54㎡-69㎡一居室、71㎡-94㎡两居室、97㎡-122㎡三居室、141㎡四居室。

在此以小区较有特点的80㎡两居和97㎡三居这两个户型进行对比分析。

13号楼-16号楼距离小区门口较远，出入较为不便。5号楼距离东西门都较近，出入便利。

13号楼、8号楼位于小区较中心的位置，相对比较安静，适宜喜静人群居住。

10号楼靠近幼儿园，白天可能会有一定的噪音影响。

小区物业管理严谨，且是封闭式管理，安全性较高，适宜对安保要求较高的人群居住。

小区周边有超市、商场、餐馆、医院、银行、体育馆等，适合对生活便捷度有要求的人群。

小区位于昌平县城，该板块去往西二旗、上地等商圈较近，且小区停车费较低，降低了生活成本，对于在西二旗等地工作的上班族来说比较方便。

龙山华府小区附近新楼盘较少，仅有招商都会湾、硅谷SOHO、北京怡园三个新盘。但硅谷SOHO为商用写字楼，北京怡园相对来说建筑时间较长，故选择了距离小区3.9公里的招商都会湾小区作为对比。

作为主要居住区，小区附近二手房项目极多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、位置也相较不远的静心苑小区、东关北里小区进行对比分析。