今天来朋友家小区底商的一家汽车服务中心做汽车内饰保养，在等待取车的时间里，小编顺道实踩一下这个小区。据朋友介绍说，他这个小区虽然是老小区，但是小区环境很干净、安保很到位、周边配套也比较齐全，但是也存在一些问题。这个小区到底有什么亮点和槽点呢？下面请大家跟随小编的视角，一起来认识一下今天的主角：新华小区。

亮点一：小区干净整洁

小编仔细查看了新华小区的各个角落，基本上没有看到乱丢垃圾情况。在踩盘过程中，随机挑选了几栋楼，查看了单元的门厅、楼道和墙面，也没有发现乱堆乱放以及小广告的问题，地面和墙面比较整洁。相较于同年代建成的一些小区来说，这样的卫生环境真心点赞。

亮点二：安保非常到位

小区大门口有门卫岗亭和摄像头，各个路口也有监控，楼栋都有门禁系统，外人没有钥匙进不去楼道。小编在小区里拍照的时候被物业工作人员看到，立即就上来询问，差点被赶出小区，这么高的警觉性加上监控设备，小区的安保估计是差不了。

亮点三：小区周边生活便利

小区东门有一排底商，有药店、理发店、小超市、餐厅等等。小编路过底商饭店的时候刚好肚子也饿了，进去点了几道菜，吃起来味道还真不错，其中氽花鲢粘卷子和粗粮菜团子这两道菜，必须给个大大的赞。出了小区东门向北大约300米是京客隆，进去里面转了转，日常的生活用品都可以在这买到，而且价格适中。相较于小编住的小区，这里生活购物真是方便太多了。

亮点四：小区周边医疗便利

在小区东门底商新华医院东关社区卫生服务站，工作人员告诉小编，来这里买药看病的都是周边几个小区的，特别是新华小区的一些老人，经常来这里量量血压或拿点发烧感冒的药，小毛病基本不用去医院，要真是需要去大医院的话，小区2公里范围内有首都医科大学附属北京潞河医院和通州区中西医结合医院，离中国人民解放军总医院京东医疗区不到3公里，就医非常方便。

槽点一：人车不分流

小区人车不分流，全部为地上停车位，没有专门的停车场，大部分都车辆停在小区楼下，小区里道路两侧没画停车位的地方也停了不少车辆，看起来乱糟糟的，本就不宽道路变得更窄了。小编踩盘的时候刚好是下班点，进出车辆较多，一位行动不太灵便的老人差点被车子蹭倒，小编看着都捏了一把汗，希望物业能合理规划一下车位，避免安全事故发生。

槽点二：绿化率低 缺乏健身器材

相较于周边的一些小区，新华小区的绿化率偏低，小编走遍整个小区，也没有看到有什么绿化特别出彩的地方，只有楼前一些灌木和楼栋之间的一些树木。和几个大爷闲聊，他们向小编吐槽最多的就是绿化，说小区里没有花园和健身器材，他们只能坐小区门口下棋、聊天，小区里没有地方可遛弯和锻炼身体。

槽点三：存在安全隐患

私搭乱建和电线杂乱等作为老小区的一个通病，新华小区也同样存在。整个小区的楼栋基本都有横七竖八的电线裸露在外面，连续看了几栋楼，楼道里的网线、电线都是乱七八糟的裸露着混搭在一起，特别是商铺烟囱和电线混乱堆在一起，真心感觉很不安全，万一着火什么的，损失可就大了；在小区10号楼、11号楼一层还有私自搭棚的情况，影响整体美观，小编觉得物业应该尽早行动起来，排除这些消防隐患。

经过两个多小时的踩盘结，又到了关键的小编总结时刻了。首先从新华小区的产品本身来说，商品房+板楼结构+20多年房龄+主力户型经典，此四项在商圈内表现优秀。另外在物管服务、安保服务和小区卫生维护等软服务上，产品力整体表现良好。其次在配套方面，小区内部配套绿化较低、且缺少健身器材，稍显不足；周边生活配套丰富且便利，2公里范围内有三甲医院覆盖，小区门口有多条公交线路，离地铁6号线北运河西站也很近，可满足往返市区的通勤需求，配套表现优秀。再有就是不对称优劣势方面，小区紧邻故城东路，东侧楼层会有噪音影响；同时距小区不远的北运河又是一条独特的风景线，综合表现良好。

总的来说，新华小区是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，产品综合属性适合较多人群。当然，突出的地铁便利优势也可满足工作在市区在6号线沿线的改善型家庭。最后请朋友们在决策之前务必评估好故城东路的实际噪音影响，特别是1号楼和5号楼，谨慎选择为妥。

新华小区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、户型设计佳，舒适宜居

小区为6层板楼，房屋南北通透，采光好；得房率约90%，浪费面积少；各功能区独立，舒适宜居。

2、小区周边生活配套齐全

小区底商众多，可以满足业主的不同的生活需求；小区1公里范围内有10余家超市；小区门口有多条公交线路可直达万达广场、爱情海购物中心，购物便利。

3、小区周边医疗资源丰富

小区周边600米范围内有东关社区卫生服务站、瑞福康药店（东关分店）等，发烧感冒步行就可就医；小区4公里范围内有2家三甲级医院，医疗配套资源丰富。

4、小区周边交通便利

小区周边500米范围内有多个公交站台，有多条公交线路经过；小区距离地铁八通线北运河西约1.1公里；小区周边主要道路有故城东路和新华东街，到京通快速路约4.2公里，交通便利。

2021年7月，新华小区的挂牌均价是4.1万元/㎡，总价区间为292万-523万，挂牌均价环比上月上涨0.05%。挂牌房源两居为主。从过去六个月的数据来看，2-3月份价格呈现“小幅下跌”的趋势，3-7月价格趋势呈现是“微幅上涨”的趋势，总体环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心大幅度的价格变动。

购买成本方面，以79㎡两居室为例，报价320万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅首套首付约为112万；二套首付约为192万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

新华小区的主力户型有两居和三居，两居室面积段为70㎡-96㎡、三居室面积段为95㎡-129㎡，大部分户型都比较经典。本小区属于改善型社区，小编取两个有代表性的改善型两居和三居室户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为80㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、客厅带有阳台，方便晾晒；

4、餐客分区，功能性强。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、次卧被洗手间和厨房围住，休息可能会受影响。

2.2、户型二

本户型为95㎡南北朝向三居室，其优点有三：

1、主卧朝南，有窗，有利于采光通风；

2、厨房有阳台，窗户，有利于采光通风；

3、户型较为方正，利于家具摆设。

其缺点有三：

1、入户门直对客厅，中间无遮挡，不利于隐私；

2、卫生间是暗间，不利于干燥；

3、过道空间浪费。

2号楼、3号楼、4号楼和6号楼在小区里面，是南北朝向，采光较好且不受故城东路噪音影响，建议优先选择；其次是7号楼-11号楼；1号楼和5号楼由于是东西朝向，且临近故城东路，采光不太好，而且会有噪音影响，可做最后考虑。

小区周边配套设施完善，交通便利，户型种类多样，本小区单价不高，总价相对适中，更适合改善型群体。南北通透的两居室三居室居住起来比较舒服，适合在通州万达和CBD工作的朋友购买，还有在地铁6号线沿线上班的朋友也适合购买，乘坐地铁比较方便。

新华大街板块的新盘有4个，其中，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，不具备可比性，有可比性的普通住宅只有京澜誉府和鑫苑盛世天玺。

京澜誉府由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。

鑫苑盛世天玺由北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发，建筑类型为高层，带装修，主打户型为三居和四居改善产品，在售产品面积段为89㎡-142㎡，单价6.3万/㎡起，总价540万起。

新楼盘相比于新华小区而言，新楼盘品质更好，户型更好，居住环境更优，但单价与总价均远远高于新华小区，上车门槛较高，追求高品质居住环境，且预算充足的朋友可以考虑这俩新楼盘。新华小区，房屋均价和总价远低于新楼盘，小户型上车相对容易，且从一居到四居，户型选择性更多，也是不错的考虑对象。

通瑞嘉苑周边二手房报价在3.3万/㎡-5.2万/㎡，其中新华小区、西上园一区和西上园二区同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。