在通州滨惠南三街与和通惠南路交叉口有一个北苑小区，这个小区紧挨着通惠河，与八里桥批发市场隔河相望。据说小区一共只有4栋楼，但却分成了4个院子，并且有不同的产权单位和物业。

这样的社区一般都是上世纪七八十年代的单位分房，很有时代特色。此外作为老小区，北苑小区的周边配套比较成熟完善，居民日常生活非常便利。老孙今天就要前往这个北苑小区实地踩盘，感兴趣的一起去看看吧。

亮点一：楼体外立面维护较好

来到北苑小区，老孙了解到小区的4栋楼果然分属于4个独立的小院。这4栋楼的外立面颜色分为两种，其中1号楼、2号楼和15号楼以棕色为主，辅以白色的装饰线，3号楼则为砖红色和米白色相间。

老孙认真查看了下，每栋楼体的外立面都维护的比较好，没有破损开裂的地方，除了3号楼的空调机和外露管线边上有一些轻微脏迹外，整体看上去都还挺新的。对于楼龄已经有三四十年的老小区来说，外立面维护可以达到这种程度确实非常不错。

亮点二：楼间距较大，采光良好

小区全部为6层板楼，整体布局为点群式，其中15号楼位于西北侧，1号楼位于东南侧，这2栋楼的前后没有任何遮挡，采光是妥妥的没问题。

小区的2号楼和3号楼之间呈八字式排列，老孙量了下，楼间距最窄的部分有22米左右，最宽的部分差不多有30米。此外，这两栋楼的周围同样没有过高建筑物的遮挡，采光也是非常不错，有这方面顾虑的朋友大可放心。

亮点三：安保措施比较到位

小区每个小院的大门口都有门房和监控设施，同时还都设有人脸识别系统。在院里的主路口还有单元门口也装有摄像头。此外，老孙发现小区里的安保人员非常认真负责，对进出的陌生人员会进行登记查问，确认没有问题后才会放行。

特别是小区的2号楼，日常的快递或者外卖必须联系业主亲自到小院外面取，连大门口都进不去。这样的安保措施对于老小区来说真是难得，值得称赞。

亮点四：小区紧邻通惠河，坐拥沿河景观

小区的北侧就是通惠河，沿河有清新怡人的绿化景观。老孙在河岸转了转，河水的水质看上去挺干净，还有许多附近的居民在岸边钓鱼。

听遛弯的一位大爷说，他就住在北苑小区3号楼，不管春夏秋冬，基本只要没事儿每天都会来小河边溜达好几趟，这里就跟家门口的小公园一样。听大爷说完，老孙还真有几分羡慕，家门口能有这样的沿河景观的确是可遇不可求。

槽点一：小区内基本没有绿化

根据老孙多年的踩盘经验来看，老小区的绿化大部分都比较一般，也有一部分是基本没有绿化的。来到北苑小区以后，老孙发现这个小区属于后者。

整个北苑小区除了2号楼的小院里有几棵树以外，再也没有其它绿植，可见的绿色只有小区外路边的树木，以及2号楼业主自己在小院门口种的几株小花，除此之外就只有路边的公共绿地了。对小区绿化有要求的朋友，来这恐怕要失望了。

槽点二：停车位比较紧张

小区里4个小院的面积都不大，能停车的地方很少，小区居民大部分都把车停在小区外面的空地上。老孙大概数了下，外面的车位也就大几十个，而且基本都停满了。听3号楼的一位阿姨说，因为是公共区域且停车不收费，很多在万达附近上班的人也会把车停在这里，导致车位更加紧张。

有些居民为了解决停车难的问题就自己装了地锁，但是因为不合规后来都被拆了。小区居民没办法，只能把车停在较远的收费停车场。老孙跟小区好几个业主聊天后发现，停车难是他们目前面临的比较大的问题，期待可以尽快得到解决。

三个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

首先产品力方面，北苑小区全部为6层板楼，楼间距较大且周围没有遮挡物，采光较好。此外小区的外立面维护较好，安保措施也比较到位，整体表现不错。再看配套方面，小区内部配套比较一般，但周边生活配套丰富且便利。小区周边1.2公里范围内有地铁和多条公交线路，2.2公里范围内有多家大型商场，此外小区附近的医疗和生态资源也很不错。

总的来说，北苑小区是刚需型社区，单价相对较低，首付和总价的约束力度较小，适合通州区域资金不太宽裕的家庭。同时小区周边配套比较完善且有沿河景观，也适合想要购买养老房的人群。此外因为小区距离地铁八通线较近，工作在八通线和1号线沿线的上班族也可以考虑。

北苑小区位于北苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北苑商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

第二块地的位置最接近通州北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以老孙认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、采光较好：小区各楼栋均为6层板楼，楼间距较大且周围没有过高的建筑物遮挡。

2、安保措施比较到位：小区不仅在大门口设有门禁和监控设施，在小区各条主路和单元门口也装有摄像头，此外小区的安保人员比较认真负责。

3、小区有沿河景观：小区紧邻通惠河，不仅可以观赏怡人的河景，还为居民日常休闲散步提供了一个好去处。

4、周边配套比较完善：小区周边1.2公里范围内有地铁站和多条公交线路，2.2公里范围内有多家大型商场，此外小区附近的医疗和生态资源配套也很不错。

截止到2021年8月，北苑小区的挂牌均价是4.5万/㎡，总价区间为186万-275万，挂牌均价环比上月下跌0.25%，挂牌房源为一居和两居。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化非常小。

相较北苑商圈和通州区域来说，北苑小区的均价一直偏高，尤其是与通州区的均价相差较大，这从一定程度说明北苑小区还是很受市场认可的，比较有竞争力。

购买成本方面，以61.04㎡两居室为例，报价255万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为89万，二套首付约为153万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型为一居和两居，一居面积为42㎡，两居面积段为61㎡-62㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为42㎡南向一居室，其优点有四：

1、南向户型，利于采光；

2、卧室有阳台，便于晾晒衣物；

3、卫生间有窗，利于通风；

4、户型比较方正，浪费面积少，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、入户门正对卫生间门，有客来访时不利于隐私；

2、客厅无窗，不利于采光和通风。

2.2、户型二

本户型为61.04㎡南北两居室，其优点有四：

1、南北户型，利于采光和通风透气；

2、两个卧室不相连，家庭成员间不容易相互打扰；

3、卧室A有阳台，便于晾晒衣物；

4、户型相对规整，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、客厅无窗，不利于采光和通风。

小区均为6层板楼，楼间距较大，每栋楼的采光都很不错，但是1号楼离通惠南路较近，有噪音影响，建议谨慎选择。小区3号楼位于小区中间位置，相对安静且小院面积相对较大，建议优先选择。

北苑小区属于刚需型社区，单价相对较低，适合通州区域资金不太宽裕的家庭。同时小区周边配套比较完善，小区北侧还有沿河景观，适合想购买养老房的人群。此外小区距离地铁八通线通州北苑站较近，工作在八通线和1号线沿线的上班族也可以考虑。

通州北苑商圈暂没有新房出售，在距离约2公里的新华大街商圈内的新房只有京澜誉府和鑫苑盛世天玺为普通住宅，下面就这两个新盘进行对比。京澜誉府由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三居、四居改善型产品，绿化率为30%，车位比为1:2.7，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起；

鑫苑盛世天玺由北京睿豪荣通房地产有限公司开发，同样主打三居、四居改善型产品，绿化率为30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为89㎡-143㎡，单价6万/㎡起，总价540万起。相比北苑小区，两个新盘户型面积更大，居住环境也相对更优，但是北苑小区单价相对更低，周边配套也更为完善，而且还有独特的沿河景观。综合对比，对居住环境要求更高的人群建议优先选择新盘，追求性价比且要求周边配套完善的优先选择北苑小区。

北苑小区周边二手房均价在3.8万/㎡-4.7万/㎡，其中通典铭居、华兴园和北苑小区距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。