老晋踩盘日记第三篇，主角是通州潞苑商圈内的珠江东都国际小区，小区物业不错，绿化优美，有品质感。选择它的原因有二，首先是潞苑商圈内珠江产品较多，有珠江拉维小镇、珠江国际城等几十万平米的物业，老晋通过珠江东都国际管中窥豹，给朋友们一点有价值参考。其次是它在潞苑商圈内有一定代表性，可以映射出商圈内改善盘的共性特点。关注通州潞苑商圈的朋友，跟老晋一起来了解一下吧。

亮点一：绿化优美

珠江地产改善盘的绿化一般是没什么好说的，老晋之所以还要提一嘴，是因为东都国际在仅有三栋楼的前提下，配建了2万㎡的巨大花园，小区650户家庭，户均享有30㎡绿地，真是难能可贵，值得赞赏。

花园分为南北两个，南边为主，北边为辅。南花园内设置了三个空旷活动区，可健身、可跳舞、可运动，有一些器械和条凳，零星分布在花园各处。花园中的树木以桃、李、山楂等果树为主，此时已是硕果累累，树上树下都是红红绿绿的果子，老晋心间萦绕着丰收的喜悦。

北花园则以大片的绿地为主，适合慢跑和散步。

亮点二：品质感好，得房率高

如果在改善型社区里感受不到品质的存在，那它就不是改善盘，这是老晋的标准，这条标准即使是小白去看盘，也是适用的。东都国际的单元门设计成一座“大山”的形象，黑色的悬挑雨棚采用透光性更好的玻璃封顶，被两根铜色金属抓杆牢牢抓住，高大的紫铜色金属门非常大气，充分彰显出大山一样的威严。

入户大厅目测有五米多高的挑空，整体吊顶，顶部有工艺照明灯。大厅左侧是邮政信箱和整容镜，右侧是物业公示区。整体感受简洁大方，不压抑，品质感很好。拍照时，老晋在大厅遇到一位业主闲聊得知，小区得房率在83%左右，算是比较高的水平。

亮点三：物业管理好

物业管理看细节，这是老晋踩盘多年的经验。珠江东都国际每个单元门内都有整齐的物业公告区，里面的内容包括消毒记录表、电梯检查表、楼栋管家信息、物业工作总结、社区通知等内容，详细记录着每次物业服务的时间、完成情况和负责人。老晋走到地下车库时，看到一个小心地滑的立牌，应该是保洁人员刚拖完地，还没来得及收走。小区内类似的危险提示和其他标识还很多。小区物业管理好不好，小事上面见真章，一件件小事留下的管理痕迹告诉老晋，小区的物业管理水平是可以的，值得赞赏。

槽点一：人车分流社区，地上却有车

老晋开车进入小区，顺着车道走，只能通往地下车库。离开时也是一样，驶出车库后，只能驶离小区，人车分流系统没问题，小区西侧的地上车位也处于禁用状态。但老晋在小区地面上发现了4台汽车停在禁车范围内，禁止停车的字样也被车子压住了，实在搞不懂这些车子是怎么停进来的。有可能是特事特办的临时车辆，但看上去还是有些不协调。

槽点二：小区配建有公租房

珠江东都国际小区配建有几栋公租房，分布在小区北侧。老晋踩盘离开时，拍摄了公租房北侧的单独出入口。两区之间的车辆是隔离的，但行人不隔离，连接处有一条人行通道。公租房的人员流动性和居住密度都比商品房社区要大的多，一定程度上增加了小区的管理压力。

珠江东都国际是潞苑商圈内房龄较新的改善型社区之一，其产品力表现在商圈内的竞争对手不超过3个。尤其是高得房率和2万㎡的大花园，是独树一帜的。物业管理方面，商圈内的珠江系产品都不相上下，可以竞争的有富力惠兰美居和K2清水湾两个小区。周边配套方面有些薄弱，这是潞苑商圈的通病，商业不发达，距离地铁口也比较远。医疗资源优势明显，首都医科大学附属北京友谊医院（通州院区）距离小区约700米，是一所三级甲等综合医院。整体来看小区非常适合在通州运河CBD工作的改善人群。

珠江东都国际小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、大开发商开发：珠江地产开发，楼宇设计美观，居住品质感好。

2、有大中心花园：2万㎡大花园，户均享有30㎡绿化，居住环境优美。

3、物业服务好：珠江自持物业，精细化管理，口碑好。

4、有三甲医院：小区距离三甲综合医院北京友谊医院约700米，居民就医方便。

截止到2021年8月，珠江东都国际小区的挂牌均价是5.0万/㎡，总价区间为400万-850万，挂牌均价环比上月下降0.71%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格从3月份开始小幅上涨，波动不大。珠江东都国际小区挂牌均价明显高于潞苑商圈和通州区域的均价，综合房子品质和整体配套情况来看，在整个区域范围内有明显的竞争优势。

购买成本方面，以89㎡两居室为例，报价451万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为180万，二套首付约为360万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区有84㎡的两居、88㎡-144㎡的三居，现在选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为84㎡的两居室，其优点有：

1、南北朝向，利于通风；

2、有独立阳台，方便晾晒衣物；

3、两个卧室南北侧各一个，互不打扰；

4、餐客分离，功能分区明确；

5、各功能区面积合理，方便使用。

其缺点有：

1、北向客厅，采光不好；

2、卫生间暗卫，通风不好。

户型二

本户型为90㎡的三居室，其优点有：

1、南向户型，采光充足；

2、有独立阳台，方便晾衣物；

3、餐客分离，功能分区明确；

4、户型规整，浪费空间较少，利于家具摆放。

其缺点有：

1、单向户型，不利于通风；

2、卧室B的门正对客厅，有客来访不利于隐私。

小区共有3栋楼，均为板楼。小区南侧紧邻潞苑南大街（京榆旧线），过往车辆多，会有噪音影响，10号楼位于最南侧，建议谨慎选择这栋楼。小区7号楼、8号楼位于中心位置，南北两侧均是公园，环境好，建议优先选择这两栋楼。

从产品品质来看，珠江东都国际适合潞苑商圈以及北关商圈等几个相邻商圈的改善人群置换。

从通勤角度来看，珠江东都国际适合在通州运河CBD和国贸商圈工作的人群购买。

潞苑商圈内的新盘目前只有新潮嘉园二期在售，新潮嘉园二期开发商为北京鹏程房地产开发有限公司，在售主要户型为65㎡南向一居室，以及80㎡南向两居室，均价为5.8万/㎡起，总价384万起，小区容积率约为1.4，绿化率约为30%。

对比来看，两者周边配套相差不大；小区内的景观绿化和居住环境方面珠江东都国际更优；价格方面珠江东都国际相对低；但新房小户型多，珠江东都国际大户型多，而且单价低，建议改善型的家庭优先选择珠江东都国际。当然新潮嘉园二期有小户型，对于低首付家庭而言，是不错的选择。

珠江东都国际小区周边二手房报价在3.3万/㎡-5.5万/㎡，珠江东都国际、珠江国际城一区、珠江国际城八区同属潞苑商圈，距离较近，价格相差不大，有一定竞争关系，故选择这三个小区对比分析。