一位好朋友因工作原因要到通州来居住，看上了一个小区，但朋友没有买房经验，小编作为业内人士当然义不容辞，主动请缨提供顾问服务。今天踩盘目的地是通瑞嘉苑，此小区新建不久，有居住品质高，绿化好，医疗资源优势、停车位充足等诸多优点，感兴趣的朋友一起来了解一下吧。

亮点一：布局合理 采光好

通瑞嘉苑作为2016年新建成的小区，对比周边小区来说，品质是非常高的。远望去，黄色的崭新外立面很大气，小区楼栋排布比较随性，不死板，绝大多数楼栋都是南北朝向，采光不会差。小编踩盘的时候实测了6号楼和22号楼的楼间距，达到了100米左右，而5号楼和22号楼最大楼间距更是达到170米左右，这样的楼间距冬天在家晒太阳是妥妥的了。

亮点二：停车方便

踩盘前小编就知道通瑞嘉苑停车比较方便，实踩后也验证了这一说法。小区的车位分地上和地下两种，共计3530个车位，车位比达到1:0.72，这比起周边其他小区来说要高很多了，且小区的南北都设有地下车库的出入口，去地库的路上小编还看到了很多路侧地面车位是空闲状态，在地下车库入口处，小编看到车辆进入大门后基本都直奔这里而来，前往地下停车场，大部分车辆不需要在小区里穿行，停车非常方便。

亮点三：绿化环境好 休闲娱乐设施齐全

相对于周边的小区，通瑞嘉苑30%的绿化率并不算高，但是给小编的感觉却是绿化很好，小区内植被茂盛，种类繁多，维护得很好。小区的中心花园有凉亭、长椅、石桌棋盘、各种运动器材和小朋友爱玩的滑滑梯、弹簧马等，配套设施非常齐全，看到几个老爷子围在那里下棋，小编按奈不住还去杀了一局。小区东西两侧的花园里还有健身器材，早上会有很多业主锻炼身体。

亮点四：医疗便利

小编从南门出来向西走，大概走了300米就到了北京友谊医院（通州院区），看介绍是一家三甲级综合医院，内设科室不少，平时要是有个发烧感冒什么的小病，几分钟就可以走过来。小区1公里内有北京永顺社区卫生服务中心、通州区永顺镇小潞邑村卫生室、济世康宏大药房等，买药看病非常方便。

槽点一：安保措施不到位

小区的南大门虽有门卫岗亭，两侧的小门也都装有门禁和人脸识别，但是小门一直敞开，人员随意进出。在11号楼的时候，小编没有刷卡就轻松拉开了楼下的大门，可以直接进入乘电梯到任何楼层，门禁系统形同虚设，也着实让小编感到诧异。

槽点二：东区建筑垃圾存放处脏乱臭

小区东区2号楼前面有一个建筑垃圾堆放棚，虽然它给装修的住户带来了方便，但垃圾都堆到棚子外面来了，破坏了小区的环境，近距离路过还会闻到臭味，希望物业尽早改善。

槽点三：配电箱需要注意安全

19号楼小区外围的绿化带上有变电箱，四周没有围栏防护，小朋友玩耍时要注意安全。

经过将近3小时的踩盘，小编认为通瑞嘉苑小区周边的生活配套和商业配套比较丰富，尤其是就医方面，非常方便。小区的绿化给人的印象比较深刻，宽阔的道路设计也值得点赞，但是小区的安保方面还是有待改进的地方。小区距离地铁站较远，如果不考虑地铁需求的话，通瑞嘉苑小区是一个非常值得刚需朋友考虑的小区。

通瑞嘉苑小区位于潞苑商圈，位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、小区环境优美

小区内部道路宽敞，路面干净整洁，植被种类繁多，生长茂盛，各楼栋之间，绿化分布均匀，中心花园有儿童娱乐设施和各种健身器材。在整个潞园板块内，通瑞嘉苑算是环境非常不错的小区。

2、户型选择多，小户型总价低

通瑞嘉苑小区的户型有：53㎡-65㎡一居、79㎡-96㎡两居、128㎡-130㎡三居，小区一居占比30%，两居占比50%，三居占比20%，中小面积户型占多数，总价233万起，首付只需要92.4万，以商贷25年计算，月供8317元。在整个北京市场都有竞争优势。

3、周边生活配套便利

通瑞嘉苑建成至今已有6年时间了，周边生活配套比较完善。小区周边有麦当劳、必胜客、烤肉等餐饮门店，可以满足业主的不同口味；也有超市发等商超可以满足业主居家生活需求。小区门口有多条公交线路可直达万达广场、爱情海购物中心，周末遛娃、情侣约会，都是不错的选择。小区周边有影院、健身馆、台球、KTV等诸多娱乐场所，娱乐休闲非常便利。

4、有成长空间

得益于北京市政府的东迁和运河商业区的蓬勃发展，通瑞嘉苑周边的配套设施也得以不断的完善与提高。购物、娱乐、医疗、生态休闲等选择性日益增多，相信居住在这里的业主的幸福感会越来越高。

2021年7月，通瑞嘉苑挂牌均价是4.23万/㎡，总价区间为230万-530万，挂牌均价环比上月上涨0.05%。挂牌房源以一居和两居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格呈现“小幅上涨”趋势，环比上涨和下跌幅度，均在正常值范围，购房者不用担心大幅度的价格变动。

购买成本方面，以53.48㎡一居室为例，报价233万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于普宅，首套首付约为92万，二套首付约为149万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居和三居。一居室面积段为53㎡-65㎡，两居室面积段为79㎡-96㎡，三居室面积段为128㎡-130㎡，小编取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型是81㎡两居室，其中优点有四：

1、南向户型，采光好。

2、户型方正，好利用，浪费面积小。

3、可实现餐客分区。

4、厨房独立分区。

其中缺点有三：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥通风。

2、主卧和次卧相邻，家庭成员之间会有影响，不利于隐私。

3、入户门直对客厅餐厅，不利于隐私。

2.2、户型二

本户型是128㎡三居室，其中优点有四：

1、南北通透设计，全明户型，采光通风好。

2、户型方正，大客厅，便于家具摆放，视觉感受好。

3、可实现餐客分区。

4、厨房独立分区。

其中缺点有二：

1、入户门直对着客厅，不利于隐私。

2、客厅西向，不利于采光。

从采光和噪音方面来考虑，小编建议优先小区中间位置的5、6、7、11、15号楼，其次选择小区四周的楼栋。另外需要特别注意的是临近潞苑东路的几栋楼，8、9号楼呈“L“字形，18、19号楼呈“凹”字形，建议最后考虑。

通瑞嘉苑小区及周边配套设施完善，交通网络密集，户型种类多样，刚需的年轻人或者想改善居住环境老年人可选择53㎡-65㎡的一居室，三口之家可选择79㎡-96㎡的两居室。对于必须长期依靠地铁通勤的家庭则不太合适。

小区周边的新盘不多，可对比的普通住宅盘只有新潮嘉园二期。新潮嘉园二期开发商为北京鹏程房地产开发有限公司，在售主要户型为65㎡南向一居室，以及80㎡南向两居室，均价为5.8万/㎡起，总价384万起，小区容积率约为1.4，绿化率约为30%。相比而言，周边配套通瑞嘉苑更好，新房的环境和整体建筑结构则相对更优，预算充足的朋友可以考虑下新潮嘉园二期，首付预算有限的朋友，则可以选择通瑞嘉苑。

通瑞嘉苑周边二手房报价在3.4万/㎡-7万/㎡，其中通瑞嘉苑、珠江拉维小镇和K2清水湾同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。