2007年至2009年，在石景山区的八角北路以北、八角东街以西、时代花园北路以南和杨庄东街以东之间，先后建设了茂华璟公馆、茂华璟公院、茂华璟公阁、茂华璟都会和茂华大厦，建成时在当地引起了不小的轰动。整个项目构建了一个由住宅、写字楼、酒店、底商和中心花园共同组成的街区，并且其独特的建筑风格也让附近居民都不由得前去参观。

今天，阿哲就带着大家去其中之一的小区——茂华璟公馆一探究竟，体验一下当年所谓的“洋房”。

亮点一：Art Deco的设计风格，鲜明的小区形象

阿哲进入小区，首先映入眼帘的是欧式建筑风格的景点。景点的前方种植着嫩黄色的小叶女贞、修剪整齐的冬青以及修剪成球型的黄杨；后方种植着高大的樟树、松树与低矮的冬青交错呼应。整个景点绿植的搭配，让小区的居民可以在一年的任何时段都能看到“绿色的气息”。

小区的中心位置建有埃及建筑风格的喷水台，在喷水台的前方设有类似于泰姬陵的长方形水池，水池底部装置着喷水嘴，搭配着周边的灯光设计，在夜晚的时候也是一道靓丽的风景线。

水系被种植的月季花包围，并且周边有盆景点缀，让走在路上的阿哲只觉得心情舒畅、舒适惬意。

茂华璟公馆外立面采用现代风格，墙体刻着横向的纹路，整栋楼给阿哲一种沉稳的感觉。

亮点二：楼栋建造和地面设计比较用心

首先，茂华璟公馆所有的楼栋全都是东西走向板楼，并都带有电梯。据阿哲了解，因为板楼的户型平面布局合理，各功能空间尺度适宜，并且面积使用率很高。再加上该小区的户型南北通透，一梯一户、一梯两户的设计，所以该小区的户型属于当下比较受宠的一种户型。并且，楼栋的外立面全为干挂石材结构，不但让整楼栋显得简洁大气，并且还有一定的保温的功能。

其次，该小区的休闲场所的路面是由花岗岩和地砖铺设，让小区的路面显得特别整洁大方。

亮点三：小区人车分流，互不影响

茂华璟公馆人车分流，均为地下停车位，车位比较充足，居民平时在小区内散步不用担心会有出行安全的困扰。地下车库入口在小区的南门，出口在小区的北门，从地下停车场的电梯可以直接进入3号楼栋和4号楼栋。

槽点一：健身休闲场所地面不平整，存在安全隐患

阿哲在小区内闲逛的时候，发现小区内健身休闲场所铺设的防滑橡胶地垫因为长久没有维护或者更换，而显得特别破旧不堪。并且地垫在经过长时间的使用后，已经出现变形、不平整的现象，存在一定的安全隐患。

槽点二：离地铁站较远，通勤不便

茂华璟公馆位于西五环和西六环之间，对于路程较远的上班族来说，坐地铁通行尤为重要。但是离小区较近的地铁杨庄站，如果步行从小区出发，大约需要三十分钟的路程，给通勤带来了不小的困扰。

3个多小时的踩盘结束了，又到了阿哲的总结时刻。

首先从茂华璟公馆产品本身来说。小区建筑采用多种文化元素搭配为设计理念，楼栋外立面为干挂石材结构，休闲区域以花岗岩和地砖铺设，户型以大户型为主，并且小区绿化多以常青植物为主，产品力整体表现优秀。

其次是配套方面。内部配套齐全，周边生活配套完善，2公里范围内就有石景山游乐园、石景山古城公园，500米范围内有4个公交站点。配套表现优秀。

再有是小区的不足之处。小区内健身游乐场所铺设的防滑橡胶地垫年久失修，存在安全隐患，并且小区离地铁站较远，居民通勤不是很便捷。但小区实行人车分流，居民生活安全有保障，综合表现尚可。

总的来说，茂华璟公馆是改善型社区，在石景山商圈内比较受欢迎，产品属性和预算充足的多人口家庭锲合度较高。因为小区内多为三居室以上的大户型，对于首次置房但是预算不充足的刚需家庭来说，压力比较大。

茂华璟公馆位于北京市石景山区杨庄板块，东临西五环，北至苹果园南路，南临八角北路，西至中关村科技园区石景山园首特创业园。板块北侧为苹果园板块、南侧为八角板块，西南侧为古城板块，东北侧为海淀田村板块。杨庄板块与周边板块对比，商业及交通较完善，产业较弱，新房产品欠缺，整体以居住属性为主。 板块内含一条地铁线路，两条快速路，一个商业区。地铁6号线贯穿北京东西，西起石景山金安桥，东至通州区潞河，横穿西五环到东六环，可乘坐6号线或换乘其他地铁线路到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内走阜石路后上西五环晋元桥2公里，距西四环定慧桥7公里，从板块内上五环路1.5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内包含一个商业区为当代商城，这是一个社区型商业，包含品牌餐饮、服装服饰、幼儿早教、休闲娱乐、办公楼等，目前正在进行改造，改造后原有的品牌及商业体量会提升。板块内包含大型超市山姆会员商店，生鲜超市盒马生鲜，方便周边居民购物。

板块紧邻的苹果园板块和古城板块，含地铁1号线，大型商业喜隆多新国际购物中心、京西大悦城等，辐射周边区域居民。

板块内主要为1981年-2007年建公房、回迁房、商品房社区，以54㎡-108㎡两居为主，已多年无新房入市，也没有待售地块。板块是石景山各版块中热度一般的板块，主要吸引京西区域、在地铁1号线、地铁6号线、长安街周边上班的人群。

板块内无高新技术产业，整体氛围以生活为主，日常购物、交通、就医、教育比较方便，但欠缺公园、户外运动场所等健身活动区，产业活力不足。 板块内居住人群以石景山本地人，在石景山及京西部区域工作人群为主，本地居民占比较高。

近年来，石景山区地块出让热点区域位于古城板块、苹果园西北部五里屯板块，对杨庄板块影响较小。目前，杨庄及周边苹果园、古城区域基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，杨庄板块不作为石景山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来杨庄在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以老旧街区、小区小型改造，提升居民居住感受为主。

杨庄板块周边苹果园板块、古城板块是重点发展区域，主要发展方面为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设，在交通、商业方面，利好杨庄板块，建成后有利于杨庄板块居民交通出行、日常购物。

1.小区建筑采用Art Deco风格，多种文化元素的“混搭”展现出装饰主义的美学特色，符合现在年轻人的审美观。

2.小区内多以常青绿植为主，一年四季都可以看到绿色景象，并且内部配套设施完善，居民生活舒适。

3.小区内人车分流，实行封闭式管理，安保人员24小时值班与巡逻，居民的生活安全有保障。

4.小区周边医疗、购物、休闲娱乐与健身场所等配备齐全，并且小区被石景山雕塑公园、石景山古城公园、松林公园等多个公园环绕，公园内景点众多，居民的幸福指数较高。

截至2021年8月，茂华璟公馆小区挂盘均价为71048元/㎡，环比上个月上升了0.21%。

从近六个月价格波动来看，3月份至4月份价格比较平稳，从4月份至7月份价格有所下降，7月份至8月份价格波动不是很明显，和石景山商圈相比，价格波动略大。小区周边二手房的报价在2.5万/㎡-11.9万/㎡之间，茂华璟公馆小区二手房价在商圈内处于中等偏上水平。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里APP为准。拿主力户型172.0㎡的三居室为例，总价为1200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为480万，二套首付为960万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

茂华璟公馆由5层、7层、9层板楼组成，小区户型有167.0㎡-172.6㎡三居、214.0㎡四居和285.0㎡五居。

小区主力户型为172.0㎡三室三厅和172.6㎡三室三厅，因此选择这两个主力户型进行分析。

茂华璟公馆共有29栋住宅楼，均有电梯，上下楼十分方便。

11号楼、12号楼、31号楼、32号楼靠近北1门，门口有公交车站，乘坐公交车出行方便；

3号楼、4号楼、5号楼靠近地下停车场，停车方便；

3号楼、6号楼、8号楼、15号楼、16号楼、17号楼、18号楼位于小区中心，远离道路，环境静谧舒适；

1号楼、20号楼靠近小区南门商业街，购物比较方便，但是不可避免的会有噪音影响日常生活。

购房者可根据自身喜好和实际情况选择楼栋。

1.小区产品品质较高，并且小区内绿植品种丰富，而且每个户型的客厅朝南处都设有落地玻璃窗，对生活品质有要求的人群可以考虑。

2. 小区南门就是商业街，并且附近还有大型商场超市，居民购物方便，适合对商业配套要求较高的家庭。

3.小区被多个公园环绕，园内有西湖景、海景花溪、八角花塔、花卉盆景园、雕塑广场等，非常适合老年人在此居住养老。

石景山-杨庄商圈建成年份较长，多为老旧小区，截至2021年8月，板块内暂无新房售卖。相邻的古城板块目前有长安九里、长安和玺和中海天钻小区有在售新房，茂华璟公馆与长安九里、中海天钻房价相差不是太大，我们将其进行对比。

长安九里是由北京泷润置业有限公司建造，于2020年11月22日开盘，到2022年10月30日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，长安九里的均价为72000元/㎡，略高于茂华璟公馆，户型有86㎡两居室、120㎡-210㎡三居室和125㎡-150㎡四居室，物业公司为华润物业科技服务有限公司，物业费为5.80元/㎡/月，小区的容积率为2.8，绿化率为30%。

中海天钻是由北京鑫安兴业房地产开发有限公司建造的小区。于2021年4月18日开盘，到2023年6月30日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，中海天钻的均价为76000元/㎡，比茂华璟公馆和长安九里都要高，户型有88㎡-117㎡三居室、130㎡四居室和167㎡五居室，物业公司为中海物业，物业费为5.58元/㎡/月，小区的容积率为2.8，绿化率为30%。

三个小区都是以改善型户型为主，但是通过对比我们可以发现：长安九里和中海天钻不管是户型面积还是绿化率都比茂华璟公馆低，并且前两个小区的容积率都比茂华璟公馆高，所以小区生活的舒适度还是茂华璟公馆要好一些。

小区周边二手房的报价在2.5万/㎡-11.9万/㎡，其中茂华璟公院和茂华璟公阁与茂华璟公馆小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。