之前就听闻玉泉路有个“玉泉新城”，项目坐落在西四环绿化带和规划中的三山公园的腹地，紧邻西长安街沿线，交通十分便利，居民既能享受到宁静平和的居住环境，又可以在较短时间内前往繁华的市中心。 正所谓“耳听为虚，眼见为实”，百闻不如一见，今日小文得空便起身前往玉泉新城踩个盘，看看这个被注入理想居住环境“光环”的小区，究竟如何。

亮点一：绿植丰富，环境优美，空气清新

小区绿植丰富，环境优美。空气清新，阵阵花香扑鼻而来，声声蝉鸣于耳边环绕；在楼宇之间有一个大花园，其中设有凉亭、湖景，植物种类繁多，还能见到一些如松鼠、喜鹊等零星的小动物，也可以在木桥上观湖看锦鲤，于远处偷瞄猫嬉戏。漫步在这里的感受十分放松惬意，相信住在本小区的住户对开发商园林水平也认可的。

亮点二：休闲设施较为完善，丰富业主业余生活

小区内部设有篮球场，独立区域有围栏围着，避免了打球时候篮球飞出伤到其他居民的情况；儿童设施位于绿植之间，林间树影，徒然生趣，孩子在这里也能玩得开心。无论成人和儿童，在玉泉新城小区确实都能找到属于自己的一个户外活动区，这个在北京这个拥挤的大城市是非常难得。

亮点三：车位充足，停车不再难

小区内部设有地下停车场及地上临时停车专用区，截止到2021年8月，按数据，居住居民669户，地下车位700个，再加上地上临时车位的补足，还有居民会停在小区周边的外部停车位，可以得出小区车位配比1：1以上，小文也看到，出入的车辆很轻松能直接找到车位，车位相对充足，停车非常便利。

亮点四：临近公交车站及城市主干道，出行较为方便

小文步行到小区北门的公路及公交站查看交通情况，向西有田村山南路站，北门向东沿玉泉路方向有阜玉路口南站与玉海园西站。

370路、373路、389路、610路、941路，专109皆停靠于此；临近玉泉路公路，公路宽广畅通，在小文逗留的这10分钟内未见拥堵，居民自驾出行都很方便。

槽点一：楼面苍老，墙皮脱落，灯光昏暗

小区于2005年-2006年建成，距今已有15年以上的时间了。小文走进单元及楼梯间内部，看到墙面斑驳，墙皮脱落，有些破败，且大堂内部灯光略显昏暗，电梯周边的瓷砖墙面过脏，看出很久没有维护和清洁，给人感官上不太舒服。

槽点二：内部配套不够齐全

小区内部配套不够齐全，小文在小区内转悠时，发现小区里也没有菜摊、社区超市等便民生活设施，吃饭买菜买生活必需品不太方便。

槽点三：自行车停放杂乱，物业管理还需加强

小文走在小区内，没有看到有单独划分的自行车停放区域，居民的单车停放较为杂乱无章，物业在单车停放这块的管理还需加强。

槽点四：小区周边为棚户区，略显脏乱差

玉泉新城西侧有一条街道，均为棚户区。棚户区房子年代老旧，住房布局混乱、道路狭窄，略显脏乱差，且存在一定的火灾等安全隐患。

小区整体区域大，按目前居住的居民总量上看，属于相当低密的小区。绿化方面十分抢眼，绿化率高达43%，有人工小湖，木质短桥，居民可以在这绿化小园里遛弯散心，观景聊天，居住氛围和舒适度较高，人文气息浓厚，对于喜欢安静的人群是极其友好的居住空间。

交通方面比较适合自驾出行的居民，小区北门临近城市道路玉泉路；次要是乘坐公交出行的居民，周边有两个公交车站——玉海园西站及田村山南路站，且停靠公交车辆多，均可步行5分钟内到达。

周边的服务型商业都较远，得要去到1.4公里外的京粮广场。对生活品质要求较高的同学会有些不便。

物业管理上有些马马虎虎，虽然干净整洁，但很多基础设施都经久失修，维护不算到位。

玉泉新城小区位于北京市石景山区玉泉路西，田村山南路，属于石景山区玉泉路西商圈。该商圈位于西四环外，北临田村，西靠老山，属于成熟板块，内有两条地铁线路，是商业，医疗，居住平衡发展的板块之一。

玉泉路西商圈东侧为五棵松商圈，西面为苹果园商圈，南侧为石景山万达商圈，均是发展较为不错的商圈，它们之间相辅相成、共同发展。

商圈南接地铁一号线，北与地铁6号线只一路之隔，西四环北路与京拉线、阜石路、阜成路、莲口东和数条城市干道相连，多条公交线路与地铁线路的交汇，使得区域内形成四通八达的交通网络，出行十分方便。

商圈内科研单位云集，有高能物理研究所，北京公交交通研究所等；医疗方面则有武警总医院，航天中心医院等；此外，八宝山革命公墓，北京国际雕塑公园等也在其中。

商圈内的居住区多是低层板楼，容积率低，绿化率高，居住人群多为司法机关、航天机关、教育行政等高科技文化科研人员，居民素质普遍较高，人文气息浓厚，生活氛围简单，邻里之和谐。周边各项生活配套设施完善，已发展为开放式，多元化的居住区。

玉泉路西商圈土地资源紧缺，目前无住宅用地供应和成交。

住宅用地成交方面，距离玉泉路西商圈附近3公里处有一宗招拍挂地块，该地块位于西四环、五环之间，为衙门口1615-708地块，用于居住和教育用地，整体建设用地面积约4.16万平方米，建筑面积约11.08万平方米，是本次北京集中供地中唯一1宗位于石景山的地块。2021年5月11日上午，该地块出让，根据出让条件，该宗地设置的地价上限为67.8亿，房价上限为7.95万/平方米，后被“融创、石泰”联合体拿下，成交价64.4亿，溢价率4.5%。

未来规划方面，由北京物美置地房地产开发有限公司开发建设的北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目已于2020年4月正式复工，预计2023年竣工。

该项目位于玉泉路西商圈的北京国际雕塑园东部，用地东至玉泉路、南至鲁谷路、西至国际雕塑园，总建筑面积99,800平方米，其中地下建筑面积80,000平方米，地上建筑面积19,800平方米。

据了解，其地上项目为改造及配套管理用房，地下文化娱乐中心项目为北京市首宗地下拍卖用地，位于北京石景山国际雕塑公园东侧，为长安街西沿线的标志性工程。

该项目建成后，将会进一步改善玉泉路西商圈的商业环境，改变玉泉路西商圈居民的消费与休闲方式，优化投资结构，对经济繁荣及城市商业服务的发展做出巨大贡献。

1.门口保安认真负责，进出时能看到保安工作的身影，对监控设施完善，公共区域及人流量大的区域配备监控摄像头，安保工作完善，居住安全有保障。

2.绿化率高，楼间花园面积很大其中设有凉亭、湖景，植物种类繁多，植物生长茂盛、种类繁多，居住环境舒适。

3.居民多为航天系统员工，医院系统医护，或是周边上班人群，整体居住氛围和谐，邻里之间相处融洽。

4.周边配备齐全，与小区一墙之隔就是一所三级综合医院——航天中心医院，就医看病很方便；还有阳光星期八公园等多处绿地，环境优美，景色优雅，设施齐全，是老百姓休闲娱乐的好去处。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月12日，小区在售房源约10套，占全部房源的6.21%。小区目前在售均价74920元/㎡，环比上涨约0.2%。近6个月，小区整体均价高于石景山区，玉泉路西商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，环比上涨和下跌幅度较小，均在正常值范围；从目前情况来看，小区价格平稳，适合购入。

截至2021年8月12日，小区挂牌价最低为55.97㎡一室一厅户型，报价450万元。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套首套首付为158万元，二套首付为270万元。

小区有56㎡-63㎡一居室、136㎡两居室、95㎡-160㎡三居室、103㎡四居室。现选择136.46㎡两室一厅与125.82㎡三室两厅进行分析。

玉泉新城采用行列式建筑布局，楼栋均平行排列，楼栋之间间距大，可以使得房屋得到充足的阳光照射及通风环境。

16号楼和17号楼靠近田村山南路，临街布局，车辆行驶会有噪音，比较嘈杂污染，喜欢安静环境的居民可以选择靠小区内部的楼栋。12号楼及19号楼距离小区大门较远，出行采购会较为不便。15号楼和18号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择5号楼和18号楼。

1.小区宜居度高，环境舒适，景色怡人，非常适合喜欢优美环境的客户选择。

2.小区品质较高，但购房门槛适中，适合有一定经济基础的刚需客户。

3.小区户型丰富，一居到四居都可选择，同样适合家庭成员较多的具有改善型需求的客户。

截至2021年8月12日，玉泉路西商圈内有一处新房在售，为国风长安云棠，位于小区南部约5公里处。

国风长安云棠别名黄庄九雅嘉园，为别墅项目，开发商为北京瑞茂房地产开发有限公司，在售户型为450㎡-500㎡四居室，在售均价56000元/㎡起，总价2500万元/套起，世茂物业，物业费7.9元/㎡/月。而玉泉新城小区在售均价为在售均价为56420元/㎡，总价450万元/套起。

玉泉新城小区与国风长安云棠相差较大，不具可比性。

小区均价高于玉泉路西商圈二手房均价，周边1公里范围内与玉泉新城均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄、均价与玉泉新城相近的玉海园（三里）、玉阜嘉园进行比较。