今天踩盘的小区是位于丰台区方庄商圈内的紫芳园五区，小编去朋友家做客，走到阳台，准备观看周边景物的时候，却被对面小区的高楼所吸引，楼栋外立面颜色由白色和棕色组成。

从阳台望去，可以看到小区内部的环境，一片清新的绿植呈现在眼前。小编被景色所吸引，便叫来朋友询问，朋友介绍到，这个小区的内部环境非常优美，楼栋品质好，绿化面积大，小区内部卫生打扫得也非常干净，很多人都非常认可这个小区的楼栋品质和内部环境。小编听到便心动，决定去踩盘这个小区，现在让小编分享一下踩盘的感受。

亮点一：小区外立面维护较好

一进小区首先注意到的便是显眼的楼栋，小编走近之后抬头望去，看到楼栋的外立面维护的非常好，没有出现墙皮脱落和损坏现象。不仅如此，大部分楼栋看起来就像刚被粉刷过一样，显得格外庄重沉稳，每栋楼的颜色非常统一，看起来非常的规整。

亮点二：小区环境优美，绿化面积大

小区内的绿化还是比较好的，小编就这样看着小区内种植的绿植沿路走，基本上就转遍了这个小区，由此可见小区的绿化面积还是很大的，相对应的环境也比较好。小区的栋楼前都种有灌木和其他树木，在小区的中心种有一部分柳树和果树，旁边并有草坪围绕，高低错落，小编不得不被这种景色所吸引，而且绿植也给小区营造了很好的环境氛围。

既然环境氛围不错的话，自然就少不了与之对应休息的地方了。紫芳园五区在这一方面做的还是比较到位的，小区的中心位置设有亭子，旁边还有水系围绕。这样的配置能让居民在闲暇的时光里，一边坐在亭子中休息，一边感受绿植给带来的凉爽，小编只是在这里坐了一会儿，就感到7月份的夏天也没有那么炎热了。

紫芳园五区的道路保养也是十分可观的，小编一路走来发现小区的道路上没有任何垃圾，并且也很平坦，没有任何的坑洼。道路两边并有绿植围绕，瞬间提升了小区的环境氛围。像有些小区的内部道路上，有很多垃圾的存在，而到下雨的时候，路面上常常会有很多的积水，让很多居民不得不提防，否则就会踩到路面上的积水。

但是这个小区的道路却截然不同，不仅保养的比较良好，没有出现坑坑洼洼的地方，而且弧面设计也可以保证将雨水引入两边的绿化之中，不会有地面积水的现象，这样的设计还是十分贴心的。

亮点三：小区周边配套齐全

小区附近有方庄地铁站和方庄桥北公交站，小编此次踩盘是乘坐地铁去的，出了地铁站步行8分钟就到了紫芳园五区，在去往小区的路上的时候，还看到了小区门口的方庄桥北公交站牌旁有带着孩子的居民在等公交车。

据小编了解这里是可以坐139路直达龙潭公园的。现在又正值暑假，带着孩子去公园游玩确实是挺合适的。

小编走出了小区之后，看到小区附近有健身器材和休闲娱乐设施，给居民提供了一片很大的健身场地，方便居民休闲娱乐。小区附近也不乏有一些底商，种类也不少，有健身房、音乐舞蹈培训中心、超市、餐馆等，基本能够满足居民不同的生活需求。

槽点一：小区内非机动车随意停放现象

既然有着崭新的外立面，那么是否单元门也不会很旧？小编为了满足好奇心，便随便找了一栋楼向单元门走去，结果还没来得及看单元门，就先看到有非机动车停放在单元门门口，直接挡住了小编的去路，这对居民们进出楼栋带来了很大的不便。

除此之外，小区内的道路上也有停放的非机动车，如果有特殊情况，也会造成不必要的麻烦，希望物业可以早日整治此类现象。

槽点二：单元门管理不严格

小编来到楼栋门口时看到单元门是开着的，这代表每个人都能随意进出楼栋。小编认为这样的管理很不严格，非但不能保证居民的财产安全，也容易让楼道内的墙面被人贴上小广告或者乱涂乱画，久而久之，小区的楼道就会变得杂乱起来，小区的整体形象也会受到一定影响。

经过一天的踩盘，现在就为大家总结一下。小编认为紫芳园五区无论是从环境还是楼栋来说，都是很不错的，楼栋排布整齐，颜色统一，小区整体看起来很整齐。

小编走在小区内部的道路上，发现有大面积的绿化，还有凉亭和水系等，注重小区内部环境的人群可以重点考虑。另外，此次踩盘是乘坐地铁去的，步行几分钟就到了小区，在去往小区路上的时候，看到小区门口附近有公交站，由此可见居民的出行也是非常方便。

但是小区内的非机动车随意停放和小区门口的管理问题，有待改善。从整体来看，小编认为紫芳园五区还是非常不错的，值得考虑入住。

方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。

据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。

蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、小区人车分流，有专门的地下车库，且小区的楼栋品质好，绿化面积大，居住环境较好。

2、小区楼距间隔大，无遮挡，采光好。

3、小区周边有药店、医院、公园、超市、餐饮等，能满足居民日常生活的需求。

据幸福里app查询，2021年7月29日的数据显示，紫芳园五区小区挂牌均价为97084元/㎡，环比上月下降0.39%。自2021年来，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的215㎡的四居室为例，报价2095万起；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为838万，二套首付为1676万。

小区户型有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居。

小区的主力户型有95㎡两居。

户型优点：会客动线不经过卧室门，私密性较好；卫生间面积较大，利于改造成干湿分离设计。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差，容易滋生细菌，卧室有西向窗户，存在西晒问题。

小区有140㎡三居。

户型优点：客厅带有阳台，可以作为晾晒区域；厨房有窗户，便于对油烟的处理。

户型缺点：卫生间为暗卫，不利于浊气排出；客厅过道面积较大，存在空间浪费。

关于楼栋选择方面，2号楼楼栋存在拐角区域，会造成部分户型不方正，空间使用率低；1号楼、2号楼、6号楼均有一侧临近街道，其较为嘈杂，喜欢安静的人可以避开这两栋楼；3号楼位于小区中心，距离小区花园较近，环境安静，适合喜欢安静的人居住。

1、小区大户型较多，有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居，置换或者家庭人口的人群可以考虑购买。

2、小区楼栋品质好，小区内部环境干净，追求内部环境和楼栋品质的人群可以重点关注。

3、小区附近有14号线地铁站和公交站，经常借助公共交通出行的人群可以考虑。

截止2021年7月份，方庄商圈内有一个新盘在售，距离方庄商圈最近的是宋家庄板块内有新盘在售，这两个新盘分别为首开璞瑅和元熙华府。

首开璞瑅是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建成的，首开璞瑅均价为10.6万/㎡，236㎡四居，总价最低为2500万/套起。而紫芳园五区215㎡-236㎡三居，总价为2096万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司开发建设的小区，元熙华府均价为8.7万/㎡，其中121㎡三居，总价最低为1113万/套起。而紫芳园五区在售只有215㎡-236㎡四居，总价为2096/套起，从总价和购房人群角度来看，小区该项目不具可比性。

小区周边二手房的报价在8.3万/㎡-9.7万/㎡，其中紫芳园三区和紫芳园四区与紫芳园五区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。