今天一大早，从地铁张郭庄站下来之后，没走多远，小李就和同样作为小区踩盘人员的同事，一起步行来到了园博嘉园这个小区。在来到这个小区之前，我和同事就听说了该小区紧邻地铁、车位不足等情况。今天小李和同事此行，就是为了能够实地体验并记录下这个小区的各方面的具体情况，为各位可能对在此购房有意愿的朋友们，提供一个更真实、中肯的信息提供和购房建议。

亮点一：高层楼栋恢弘大气

园博嘉园是一个比较新的小区，整体设计上也是比较偏现代、时尚的视觉方向。小李和同事到达小区之后，首先就对其中崭新、大气的高层赞叹不已，设计的很好看，从周围的绿色园林中高耸而出，又接地气又很摩登。

亮点二：大面积绿化效果更好

绿化这方面在园博嘉园得到了很好的落实，小李和同事还询问了在绿化园区内乘凉的2号楼的方大爷，方大爷也表示像园博嘉园这种有设计，有景观规划的大面积绿化，确实比一些小区中那些没有什么整体设计的绿化带看着更舒服、更养眼。

亮点三：分散式的休憩配置

方大爷还向小李和同事介绍到，不仅园博嘉园的绿化非常不错，而且这个小区的休息区域也很有特色，不像其他小区是集中的一个小公园。平时大家都聚集在那里，有时候难免会比较吵，不太适合像方大爷这样比较喜欢安静的人。而该小区对此所做的分散式设计，以小面积的多处回廊、亭子、石凳等分散于小区不同位置的方式，更好的为广大业主的生活，提供了更加舒适的环境。

亮点四：多个垃圾分类站点

小李在实地踩盘的过程中发现，园博嘉园不仅垃圾分类的效果比较理想，其站点也是小而多的设计，并不是一个集中的足够大的垃圾分类站。这样的设计不仅方便了位于不同楼栋的业主们，而且分散了集中处理较多分类垃圾的工作压力，可以更及时有效的处理居民们平日里的生活垃圾。

槽点一：电动车、自行车停放问题

虽然园博嘉园在汽车停放问题做出了比较完善的解决方案，但小区内仍旧存在单车乱存乱放的问题，很多车子都没有存放的很规范，有些就随意停在了路边甚至其他的一些设施旁边，小李采访的一些业主，大家也表示有时候倒垃圾什么的确实会被这些车子妨碍到。

槽点二：楼栋内部的杂物堆放

虽然不至于是金玉其外败絮其中，但是园博嘉园的个别楼栋内部也确实存在着一定的问题，有些楼道等类似的地方存放着又脏又乱的杂物，而且一看就是堆积了有一段时间了，散发着难闻的气味。有些房间内也凌乱的存放着杂物，不仅脏乱，而且这种杂物的混放还具有一定的安全隐患。

园博嘉园地理位置优越，交通便利，小区内车位充裕，非常适合一些出行比较频繁的购房者。与此同时，虽然存在着个别杂物堆积的情况，但是园区内的绿化环境也设计的有便民，维护的效果也很好，整体的小区内的日常居行环境还是很不错的，平时居家较多的朋友们也可以酌情考虑。总而言之，小李认为园博家园小区是个地处成熟商圈的高品质小区，性价比较高。

卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。

除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。

二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。

其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1、紧邻地铁，地铁14号沿线上下班无需换乘，很方便。

2、小区内健身器材，运动设施齐全，丰富业主们的日常生活。

3、小区内环境优雅，绿化效果好，整体观感赏心悦目。

4、地处商圈成熟，周边华联超市，工商银行等配套齐全。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月7日，小区在售房源约10套，占全部房源的1.06%。小区目前在售均价元46885元/㎡，环比下降约1.06%。近6个月，小区整体均价在高于丰台区、卢沟桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格趋于稳定，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价为57.8㎡一居户型，报价255万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为89.25万，二套首付为153万。

小区户型有58㎡一居、85㎡-103.98㎡两居、136㎡-140㎡三居。

现选择小区主力户型103.95㎡两居和57.79㎡一居进行分析。

8号楼、9号楼有拐角，低层采光会受到影响，注重楼栋采光的人群可以考虑一下。

5号楼位于十字路口较近，对安静程度要求较高的需要重点考虑。

1.距离1公里内有地铁14号线，交通便利，以此为主要交通方式出行的人群可以考虑一下。

2.小区的绿化有所改进，改进后绿化较为优美，适合对环境有较高要求的人群居住。

3.周边还有二七北社区卫生服务中心、金瑞天霖购物设施、周边配套丰富，年轻消费群体考虑一下。

截止至2021年8月7日，据幸福里APP统计，园博嘉园所处的卢沟桥商圈内，在售的新房项目有熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。

三个新房项目均为较多居室的小区，其中，熙悦天寰有售89㎡三居、108㎡-138㎡四居及以上户型，总价510万/套起；珠光御景西园117㎡-136㎡三居、156㎡四居有售，总价460万/套起；中建国望府314㎡五居、514㎡六居有售，总价2435万/套起，而花园北里小区房源最高挂牌总价在280万/套，有小面积的两居和三居。需要更多居室的购房者可以考虑熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。

小区周边二手房的报价在3.9万/㎡-4.7万/㎡，其中珠光御景二号院和晓月苑二里与园博嘉园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。