小张这次踩盘的小区是京投银泰万科西华府，选择这个小区的原因是前几天跟朋友去逛商场，无意间提起了房子这件事，也提起了这个小区，朋友对该小区赞不绝口。这就勾起了小张的兴趣，查阅资料后发现，小区采用中式格建筑类型，建筑风格独特，内部环境好，风景优美，有花园、水系等建筑，形成一道风景线。小区里的楼栋装修也比较好，临近地铁，交通便利，这么好的小区让小张都心动了，那这个小区到底是什么样的呢？走，亲眼瞧瞧去。

亮点一：小区楼栋外立面好保存良好

小张还未进入小区时，就看到了小区的楼栋，这些楼栋醒目的矗立在那里，鳞次栉比，令人叹为观止。当小张怀着激动的心情来到楼下时，又一次被刷新了对这楼栋的印象，从下往上看，这些楼栋仿佛高耸入云。这些楼栋外立面没有一丝面积脱落，保存的十分完整。小张一直认为一个好的天气会给人一个好的心情，一个保存较好楼栋的外立面也是如此。

亮点二：小区物业管理好

在去小区实地探访过程中，小张发现小区的进出是非常严格的，在进入小区时，门口的安防人员询问的很仔细，在清楚来意后才放行。进入小区后，发现进入单元楼更是要输入密码。于是小张打算在小区里转一转，在转的过程中，发现小区道路上干净整洁，垃圾桶旁边也是没有多余垃圾溢出来，更没有散发出异味。小张不禁感叹这个小区的物业管理真好，不论是在安全防护方面还是垃圾处理方面，做的都非常认真。

亮点三：小区绿化好，环境优美

小张走进小区，一片片绿植映入眼帘。绿化是改善生态环境的重要内容，小区内的植被绿化给人们营造舒心的生活环境，同时丰富小区的景观，令居民心情舒畅。小张相信这样开窗可见绿，出门可踏青，是人人都向往的的生活环境，也是吸引业主们入住的一大亮点。

亮点四：小区车辆停放整齐

小编在踩盘时还发现小区内机动车停放的非常整齐，没有乱停乱放的现象，不仅让小区的环境变得更美，还方便了小区居民的日常出行，让小区内的道路没有变得拥堵，小编觉得这是非常值得称赞的。

槽点一：小区楼下为地铁维修站，噪声大

进入单元楼的高层，向下一看，发现小区的楼底就是地铁维修站。这不禁让小张产生思考，在维修地铁的过程中，会产生噪音污染，给住户带来诸多的问题。小张还真为低楼层住户的日常休息所担忧，希望有关部门可以在低层设立隔音板，这样可以大大解决扰民的问题，同时也能让小区居民有一个良好的居住场所休息。

槽点二：小区周边商业配套设施和医疗配套较少

小张发现小区周边都是一些施工场所，环境嘈杂，导致周围没有相关的底商。了解到小区附近的大型购物中心和医院都在两公里外，周末休息的时候，想要出去购物或者娱乐需要跑到很远的地方，对于这的小区居民都是不怎么方便的

经过一天的踩盘，小张对京投银泰万科西华府有了更深的了解。京投银泰万科西华府作为新建成小区，小区内的绿化面积大，设有凉亭和娱乐场所，环境相对周边的小区来说处于一个较高水平。

小张发现小区内的楼栋整体保养好，相对来说更适合对小区楼栋品质有一定要求的人选择。另外，小区出门不远处便有地铁和公交站台，为住户出行带来了极大便利，临近处的上班族可以考虑。当然，小张发现小区楼底为地铁维修站，可能会带来一些噪声，会给周边的居民带来困扰。如果对生活品质有一定要求，并且可以接受小区的槽点，那么京投银泰万科西华府将会是一个不错的选择。

丰台科技园板块整体位于西南四环外，北接丰台看丹桥，南接大葆台，东临花乡，西临卢沟桥。丰台科技园是丰台区的主要核心板块之一。区域内交通发达，有地铁9号线直达北京西站、国家图书馆等。道路交通有南四环，板块附近高速有京台高速、京开高速、京港澳高速，进出京便捷。

丰台科技园是最早的中关村“一区三园”的三园之一，率先在全国提出发展总部经济概念，量身打造了全国第一个总部基地项目。丰台科技园经过25年的发展，成为丰台区的科技、经济发展的动力引擎区域，是丰台区的经济增长极，首都重要的产业功能区和高技术创新基地，和全国知名的总部聚集区。入驻企业超过2万家，其中，上市企业80家，国家级高新技术企业627家，中关村高新技术企业2304家，以不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的商业、办公及居住氛围。

丰台科技园作为丰台区新兴的住宅板块，板块内聚集了二手房，新房。板块内早期总部基地写字楼多，二手房大多建于2010年前后，也有拆迁的公房回迁房，限价经济房、别墅等。在2000年后，随着丰台科技园城的深入开发，有汉威、中海、万科、世茂、中铁置业等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京科丰万达广场、永旺梦乐城等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有首都经贸大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有世界公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院天坛医院（新院区），为板块内业主的健康保驾护航。

板块内居住人群以板块内企业高管、企业职工、本地事业单位职工、丰台本地人为主。丰台科技园区在建项目主要为写字楼，住宅可开发土地少，在售新房项目有保利佲悦大都会、丰台金茂广场，价格在63000-68000元/㎡，主要为写字楼。限竞商品房住宅为京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府，位于丰台科技园郭公庄地铁口附近。整体来看，板块内新房商品房住宅供应量不多，二手房挂牌数量较多，流动性好。

2019年以来，北京五环内住宅供应越来越稀缺。位于丰台科技园板块的京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府是京城五环内为数不多的机会。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月24日，丰台科技园板块没有待出让住宅用地。可见，作为丰台新兴的居住区，丰台区域内发展、规划、配套最新的板块之一，丰台科技园地块价值未来可期。

住宅属性方面：丰台区位于京南地区核心位置，是京城向南发展的重要区域，丰台科技园已成为丰台区重要的新兴住宅区之一。随着中海九号公寓，加来庄园（棉花城），万科西华府等中高档别墅和大户型住宅的建成使用，丰台科技园区的商业居住价值已被发掘，该板块不再是只有办公写字楼的区域。且丰台科丰万达、永旺梦乐城等大型购物中心，超市的建成，天坛医院（新院区）的搬迁，目前丰台科技园板块不仅有完善的道路、绿化以及配套规划，后续还有众多企业总部入驻。同时板块内交通发达，地铁线路、公交、自驾均可以快速上四环，高速通达大兴、房山区域。以前工作在丰台科技园，居住在大兴、房山，通勤1小时的人们，逐渐往城区搬迁，目前丰台科技园板块是大兴、房山地区人员二次改善换房的首选区域。

产业属性方面：随着大兴国际机场的建成通航运营，加强了京南地区与国内、国际的交通贸易往来便捷度。丰台科技园是国内总部经济示范区，也是京南区域的经济动力引擎，在京城有举足轻重的地位。目前汉威国际写字楼，诺德中心办公区等成为丰台科技园区内重要的商贸办公区域，有搜房网、物美集团等入住办公。未来丰台科技园将做大、做强轨道交通和航空航天两大产业集群。

1、小区物业管理严格，无论是卫生方面还是门禁方面都很严谨，陌生人很难能进小区内部。

2、小区户型齐全，有大户型、中户型、小户型，户型选择多样。

3、小区绿化程度高，小区内就有花园和凉亭，居住环境良好。

4、小区出门就有公交站，并且地铁9号线郭庄子地铁站就在小区附近，交通便利。

根据幸福里APP2021年8月7日显示，该小区的挂牌价格为66733元/㎡，环比增长0.05%。自2021年来，该小区的价格在2月-7月价格呈上升趋势，环比上升和下降幅度均在正常范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型93㎡的两居室为例，报价615万，参照北京市现行的现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。该套房为非普宅，理论上该套房房源首套首付为246万，二套首付为492万。

小区户型有59㎡一居、71㎡-93㎡两居、113㎡-138㎡三居、204㎡-205㎡四居

关于楼栋选择方面：小区每种户型在各个楼栋中均有分布，整体品质差异不大，6号楼、7号楼、8号楼靠近南门，进出方便；4号楼下的出口靠近地铁站，以地铁为主要出行方式的人群可以考虑一下，乘坐地铁方便；1号楼位于小区内部且楼下有健身设施和花园，环境相对安静，适合家中有老人的人群居住。

1、小区交通便利，距离地铁9号线丰台科技园站和地铁房山线北延伸段郭公庄站比较近，适合对地铁依赖性程度较高的人群。

2、小区以小户型为主，总价低，适合一些在科技园商圈工作的刚需人员。

3、小区内部环境优越，有着花园、小广场等各种设施，邻里关系和睦，适合对居住环境有一定要求的人群选择。

截止2021年8月份，科技园板块有新房源可售，分别为丰台金茂广场、保利佲悦大都汇和京投发展臻御府三个新房，但是丰台金茂广场、保利佲悦大都汇为商业楼无法进行比较，所以选择投发展臻御府进行比较。

小区周边二手房的报价在5万/㎡-7万/㎡，其中中海御鑫阁和亿城天筑与京投银泰万科西华府小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。