近日，小编来到了紫芳园二区进行踩盘。之所以选择紫芳园二区，那是因为无意间听别人提到了这个小区，而且对这个小区的坏境加以称赞，这就勾起了小编的兴趣，决定亲自去看一看。小编上网查阅后发现里面的花园就是一道风景线，旁边的树木把凉亭围成了一个天然的阴凉地，而且，小区附近就有地铁站，最主要的是，在地图上搜索的时候，整个紫芳园小区只有紫芳园二区带了香园二字，既然如此，那小编得带大家去看看这个香园具体“香”在哪了。

亮点一：小区绿化优美，植物种类多

小编走进小区的时候，首先映入眼帘的便是小区的花园，走进花园，花香扑面而来，仿佛置身花的海洋，黄色和红色的花朵争相开放，衬托着小区绿意盎然。

再往里面走，就是一个供人们休息的小凉亭，周围枝繁叶茂的树木让这里变成了一个天然的阴凉地，在这里休息乘凉，微风吹来，甚是惬意。而且小编还发现这里凉亭周围有许多的石子路，方便让各个楼栋的居民沿着小路来这里休息乘凉。

亮点二：小区环境卫生干净整洁

在小区转了一圈后，小编发现这个小区的垃圾分类设施非常的完善，每栋楼楼下都有垃圾箱，最重要的是，垃圾桶旁边并没有特别浓重的味道。而且，小区单元门门口的台阶和无障碍通道都没有被挡住，也没有闲杂物品的堆放。走进楼内，小编发现楼道内非常的干净整洁，而且没有任何的小广告，就连电梯也十分的干净。

走进楼内，小编发现楼道内非常的干净整洁，而且没有任何的小广告，就连电梯也十分的干净，小编认为电梯最能体现居民的对生活的热爱。

亮点三：小区交通便利

一开始小编打算开车去小区，但是担心路上会堵车，于是选择了地铁。从地铁站出来，步行了没几分钟就到达了小区门口。这对于小编来说是非常惊喜的，没想到地铁离小区如此的近，小区居民乘坐地铁去往各个地方也很便利。

在路上走的时候，小编还发现了公交站牌，旁边的公路上还有多路公交车从这里经过，这么多的公交也使得小区的交通更加便利。这就不禁让小编想起自己的家乡寥寥无几的公交，与这个小区形成了鲜明的对比。对于小区居民来说可谓十分便利了。

亮点四：小区周围商业配套齐全

在小编溜达的时候，小编发现这个小区里并没有底商，但是，这并不表示小区里的居民买东西困难。从小区门口出来，走几分钟的路程就能发现多种多样的商店，涉及的方面也非常广。居民们能在这里买到大部分的生活必需品。附近1公里内就有中国工商银行、方庄时代购物中心等商业设施，更加方便了小区居民的日常生活。

槽点一：小区内路面差，有施工情况，设施有损坏

小编在小区内走的时候，发现这个小区的路面是真的叫人不敢恭维。小编感觉这个小区的路面全部都没有进行维修，严重影响小区居民的日常出行。最重要的是，由于路面不平整，也带来了一些安全隐患。

小编还发现小区内有施工情况，因为施工的原因把小区的一个十字路口给堵住了，给居民的日常出行带来了困扰。而且，施工垃圾随处堆放，影响了小区的美观不说，也破坏小区居民的好心情。

小编发现，在小区大门口旁的一个电子屏幕已经损坏很久了，但是并没有要修理的迹象。而且电子屏幕周围的杂草也无人清理，显得这个电子屏幕格外的凄凉。

槽点二：小区内车辆乱停乱放

据小编了解到，这个小区是人车分流的。但是还有部分车辆停在了道路的两边，这就使得原本宽敞的道路变得拥挤，人们的出行变得不方便。同样虽然小区里有专门停放电动车和自行车的地方，但是仍然出现了自行车停在楼道里的情况，让本来就不宽敞的楼道变得更加拥堵，让居民的上下楼也变得危险了。

这一天的踩盘让小编充分了解了紫芳园二区。小区里的绿化建设、花园美景都能在一定程度上满足居民对居住环境的要求的，但是小区路面的问题很严重，是一个扣分项。小区楼栋都是非常干净的，而且单元门门口没有车辆乱停放的现象，楼道内也是非常的干净。

小编觉得这个小区的房子还是很值得购买的，无论是居住环境，还是楼道内卫生情况都能让人眼前一亮。如果以后修完路面，能让小区环境更上一层。小区周边的配套也很齐全，能满足居民的生活需求。小区的交通也很便利，附近就有地铁站和公交站。而且小区主要以大户型为主，在方庄商圈内属于上等水平，更适合改善人群购买。

方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、商业体系完善，周围就有中国工商银行、方庄购物中心等，基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物，十分便捷。

2、小区为多以板楼为主，一梯两户设计得房率高，私密性较好，居住品质较好。

3、小区出门有公交站，并且距离地铁14号线方庄站也比较近，交通相对来说比较便利，很适合对地铁依赖性程度较高的人群。

4、小区安保管理严格，陌生人很难能进小区内部，保证小区居民的安保问题。

据幸福里APP2021年7月18日数据显示，该小区7月挂牌均价80039元/㎡，环比下降1.13%，从最近6个月的价格走势来看，价格有变动，但变动幅度不大。小区目前挂牌房源有122㎡-123㎡的两居、138㎡-196㎡的三居、174㎡-289㎡的四居，总价在998万-1628万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型169㎡的三居室为例，报价1450万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房首付为580万，二套首付为1160万。

目前小区有22套挂牌房源，有122㎡-123㎡的两居、138㎡-196㎡的三居、174㎡-289㎡的四居，主要以大户型为主。

小区户型有138㎡的三室两厅。

户型优点：卧室、客厅朝南，采光采阳好；客厅面积大，有更多的使用空间；客厅有阳台，有单独晾晒区域。

户型缺点：门厅过大，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性较差。

其他户型有122㎡的两室两厅。

户型优点：主卧朝南，采光采阳好；客厅带有阳台，能作为单独的晾晒区域；主卧采用套间设计，居住适宜。

户型缺点：客厅到入口的距离过长，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性较差。

楼栋选择方面，小区共有6栋栋住宅楼，小区只有一个西门，其中4号楼、5号楼、6号楼距离小区门口较近，出行方便，推荐上班人群入住这几栋楼。小区的北面、东面都是公路，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在1号楼、2号楼、3号楼、6号楼。

1、采用一梯两户设计，都带有电梯，得房率高、私密性好，适合对居住品质要求高的人居住。

2、小区以大户型为主，环境优美，适合改善人群居住。

3、小区环境较好，邻里相识度较高，社区氛围较好。内外配套齐全，日常生活便利，适合养老人群居住。

方庄板块内有一个新盘是首开璞瑅公馆，截止到2021年7月均价为10.6万/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，紫芳园二区目前均价为8万/㎡，有289㎡的四居户型，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，紫芳园二区不受首开璞瑅公馆新盘的影响。

距离紫芳园二区最近新盘是成寿寺板块的合生·金茂东叁金茂府，截止到2021年7月均价为11万元/㎡，有三居、四居户型，其中175㎡四居总价1900万/套，紫芳园二区目前均价8万元/㎡，有三居、四居户型，其中四居户型为289㎡，从均价到户型分布再到居住品质具对比性，故紫芳园二区受合生·金茂东叁金茂府新盘的影响。所以拿合生·金茂东叁金茂府新盘与紫芳园二区做对比。

紫芳园二区周边二手房的报价在5.2万元/㎡-9.7万元/㎡，其中紫芳园二区和紫芳园五区与紫芳园六区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。