由于天气原因，小编无法踩盘，打着伞走在回家的路上，这时后边有人拍了小编一下，说：“哥哥，你好，你是这个小区的住户吗？我想问一下这个小区怎么样。”小编抬头看了一眼小区，被楼栋的外立面吸引了，再往里面看去，道路两边种满了树，环境也不错。在小编和对方的谈话中，雨渐渐停了，小编打开手机开始搜索小区的相关信息。由此，身为职业踩盘人的小编，决定去怡锦园小区一探究竟。

亮点一：楼栋建筑品质好

在小编还没进入小区的时候就看到了几栋高耸的楼栋，红色外立面搭配新颖建筑风格深深的吸引了小编的眼球。经过小编查找发现，小区建立于2003年，虽然小区建立时间已经快20年了，但是外观看起来就像新建成的一样。

看完楼栋外边，小编再来带大家看看楼栋内部品质。首先看到的是小区的单元门上边搭配避雨装置，刷卡进入单元门，在下雨时候你刚好又没有带卡，那你也不必担心被雨淋到。

进入楼栋里，可以看到白色的墙砖在灯光的照耀下，格外明亮，让人看了很养眼，心情也很愉悦。

亮点二：小区环境好，社区生活氛围浓厚

走着走着小编便来到了小区的公园，公园位于小区的中心。公园的灌木丛里种着一朵朵小花，花香四溢，可以一边散步一边尽情的欣赏着花园的景色。

公园周边还配有凉亭和儿童娱乐设施，走累的小编坐在凉亭里休息，看着在滑梯上玩耍的小孩子，心里可美了，迎面清风徐来，消除了一天的疲惫。

从凉亭里出来，小编看到在树下下象棋的大爷大妈，社区生活氛围浓厚。

亮点三：小区周边配套完善

小区周边配套比较完善，底商有超市、理发店、餐馆、银行、便利店等，可以满足人们的基本生活需求。

小区周边有大型商场，距离小区1.6公里，骑车大约11分钟就能到达万达广场，可以满足居民的需求。

交通方面，出小区后左转步行不到两分钟，就能到达温泉公寓公交站；距离科怡路地铁站729米，步行大约3分钟就能到达，其中科怡路地铁站可换乘地铁9号线，交通便利。

医疗方面，小区距离北京丰台医院1.4公里，驾车大约需要5分钟。北京丰台医院是一所二级甲等医院，医院科室丰富，对于有老人和孩子的家庭来说可以算上一个福利了。

小区附近还有丰台公园，平时可以去公园里散步和划船。

亮点四：小区停车位充足

小编在小区里踩盘时发现，小区内一辆车没有，后来小编询问物业后得知，小区人车分流，全部为地下停车位，车位数量充足，对于有车一族来说，出行较为方便。

槽点一：非机动车乱停乱放

小编走进小区里面，看到小区楼下和小区单元门口，停放着一些停放的非机动车。然后小编便在小区里四处转了一下，发现不止这两处有，在健身器材、公园和居民休息的地方都能看到非机动车的身影。

但是小区里明明有非机动车停放的亭子呀，后来小编发现原来是非机动车比较多，停车位都已经被放满了，可以说物业管理还不到位，乱停乱放的车子还有可能对在公园里玩耍的小孩子造成安全隐患。

槽点二：垃圾堆放

小编在踩盘的过程中发现，小区内有许多垃圾分类的设施，但是小编还是发现了有垃圾堆放在角落里，而且门还是敞开的状态，这不仅看起来不美观，还会影响小区的整体形象。

总的来说，这次踩盘，小编对小区整体是不错的，小区内有公园、凉亭、健身设施，绿化好，可供人们休息、健身和娱乐，平时还会有老人下象棋，社区生活氛围浓厚。小区无论从楼栋品质、基础设施和周边配套都比较完善。虽然小区所在的玉泉营板块还是处于一个中等偏上的水平，但是小区周边的地铁站和公交站比较多，交通比较便利，对依赖公共交通的上班人群及给父母买房子的人群来说是一个不错的选择。

但是小区非机动车停车位不足，如果不考虑这方面的话，选择这个小区是不错的。

玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。

目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。

家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。

作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内部环境好，有公园、健身设施、凉亭，可供居民休息和健身。

2、小区地理位置优越，周边配套齐全，有餐馆、超市、小型商场、药店和医院，居民日常生活方便。

3、小区离地铁16号线和地铁4号线换乘站科怡路站只需步行9分钟，而且小区么门口还有公交站，出行交通便利。

4、小区户型种类多，主要为两居室，价格适中，方便人们选择。

根据幸福里APP显示，该小区在2021年7月份的挂牌价格为56390元/㎡，环比增长0.28%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型107㎡的二居室为例，报价505万，参照北京市现行的现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房房源首套首付为202万，二套首付为404万。

小区的户型有3种，有一居、两居和三居的户型。

小区的主力户型有101㎡的两室一厅

户型亮点：

1、有单独的储物间，实用性强

2、主卧、客厅有窗户，空气流通好，采光较好

3、厨房带阳台，空气流动好，实用性强

户型缺点：

1、卫生间为暗卫，通风性较差，空气潮湿，容易滋生细菌

2、餐厅到厨房的过道过大，造成空间浪费

小区的户型还有72㎡的一室一厅

户型亮点：

1、主卧、次卧均有窗户，有利于空气流通，且采光较好

2、厨房带阳台，有利于油烟驱散，实用性强

3、动静分区，私密性好

户型缺点：

1、卫生间为暗卫，通风性较差，空气潮湿，容易滋生细菌

2、主卧、次卧窗户朝西，存在西晒问题

怡锦园小区共4栋楼，均为塔楼。其中怡锦园1号楼距离小区南门近，南门附近底商较多，买菜，进出方便；2号楼、3号楼、4号楼靠近公园，后边是绿化管理处，环境相对安静美好适合老年人居住。

1.小区建筑品质好，有大户型，适合需要的改善人群。

2.小区内部环境好，有公园、健身设施和休闲休憩区，邻里关系和睦，适合对休闲配套有要求的人群。

3.小区离地铁16号线和地铁4号线换乘站科怡路站只需步行9分钟，出行交通便利，适合以地铁16号线和地铁4号线为主要通行方式的上班人群。

玉泉营板块内有新盘在售——中海甲號参院

中海甲號参院是由北京中海鑫海房地产开发有限公司打造的别墅项目，目前均价为10.8万元/㎡，有三居和四居，总价最低为1600万/套起。怡锦园总价为550万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营板块二手房市场造成冲击。

怡锦园小区周边二手房的报价在4.5万元/㎡-6.1万元/㎡，其中育芳园小区和宝丰大厦与怡锦园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。