小编今天要踩盘的小区是位于丰台区宋家庄的政馨园二区，之所以要来这个小区，是因为上次踩盘经过这个小区时，注意到小区内部的绿植较多、楼栋的外立面较好，给人较为不错的整体印象，且小区距离地铁站、公交站较近，交通方便。回到家后，小编经过一番仔细的查询，得知这个小区的评价还是不错的。话不多说，现在就让小编来带大家看看这个小区。

亮点一：楼栋外立面维护好

小区建成已有将近20年了，经历了多年的风吹雨打，小区楼栋的外立面还是较完好的，没有明显的损坏现象，说明小区外立面的维护还是较好的。在阳光的照耀下，外立面给人较好的视觉感受，小编对这个小区的第一印象还是较为不错的。

亮点二：小区绿化好

小编刚进入小区后，就被一片绿色吸引了视线。茂盛的树木，长势喜人的草坪，看起来充满了生机与活力。这些绿植遍布在楼栋的周围，让小编感受到了大自然的气息，小区呈现出清新舒适的氛围。

也有小区居民在树下乘凉、聊天，呈现出起一幅其乐融融的景象，邻里和睦。小编觉得这较好的绿化景观确实为居民提供一个比较舒适的生活环境。

亮点三：小区车位充足，停车方便

小编在踩盘时发现有不少空余的车位，在与小区居民的交谈中得知，小区的停车位还是较充足的。居民没有较大的停车烦恼，小区内部也没有机动车乱停乱放的现象。小区交通顺畅的同时，居民的人身安全也有了一定的保障。

亮点四：内部配套设施齐全

小区内部就设有卫生服务站，居民的身体健康有一定的保障。当小区居民的身体患有小问题时，可以就近治疗，居民生活的更加安心。

小区底商种类较为多样，小区居民在楼下就可以买到新鲜的水果、蔬菜、烟酒等物品，居民的日常生活较为方便，对腿脚不便的老年人较为友好。小编觉得这方面是较为不错的，居民可以体验到便利的生活环境。

小区的内部设施完善，在日常生活中，小区居民取快递较为便利，同时居民也可以将自己的旧衣物放置在旧衣物回收箱，给那些需要的人们。

电动车充电柜紧挨着停车棚，居民充电方便。对于小区内部配套设施方面的建设，小区整体来说还是不错的，为居民提供了一个较为便利的生活环境。

亮点五：周边商业设施齐全

小编注意到小区周边2公里范围内有首开福茂、京城大集生活广场等大型购物中心，居民购物较为方便。店铺的种类较为多样，基本上可以满足小区居民的日常购物需求。居民就近就可以有不错的购物体验，小编认为这是一个不错的加分点。

购物中心里餐饮店的种类更是繁多，可以满足不同居民的口味，方便居民的日常饮食，让小区居民有一个较好的生活体验。

槽点一：楼道环境较差

小编进入楼道后发现楼道内环境较其他地方稍差，楼道内贴有大量的小广告，且住户门前堆放着一些私人杂物。小区楼道整体给人一种较为不好的视觉感受，也可能会影响其他居民的心情。

还有的住户将自己的非机动车放置在楼道内。这些物品的随意放置，会影响到其他住户的居住体验，同时也占用了楼道的空间，可能存在一定的安全隐患，使居民的人身安全受到危害。

槽点二：非机动车随意停放

小区内设有停车棚，但仍有非机动车随意停放的现象，这不仅影响了小区的整体美观，而且也会给居民的人身安全带来隐患。此外，小区内部也有随意堆放杂物的现象，占用了公共空间。小编认为这些问题并不是很难解决，希望物业单位有所行动，为小区居民营造一个更加舒适的生活环境。

总体来说，这个小区还是不错的，接下来让小编为大家详细总结一下政馨园二区。这个小区的内部配套设施较为完善，底商的种类较多，为居民的日常生活提供了方便。小区的绿化做的比较好，居民的生活环境较为舒适，小区的停车位较为充足，居民不必过于担心停车问题。但小区的部分区域存在杂物堆放的现象，影响小区的整体美观。整体来看，小区的各方面还是可以的，且小区的单价较低，适合刚需人群。

政馨园二区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1. 小区内部配套设施齐全，电动车充电站、旧衣物回收箱、快递柜等，为居民的日常生活提供了便利。

2.小区绿化好，种有大片的草坪、树木，居民的生活环境较舒适。

3. 小区紧邻地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，地铁出行便利。

4.小区周边商业配套比较完善，有购物中心、超市、药店、餐饮店等商铺，居民日常生活方便。

政馨园二区经幸福里APP于2021年8月1日日查询的挂牌价格为53765元/㎡，环比上月上升0.00%，挂牌房源以79㎡-120㎡两居室居多，总价在379万-510万之间。根据幸福里APP显示，从近6个月的价格走势图来看，与上月持平，价格波动在合理区间。

举例：具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售户型79㎡两居室为例，报价为379万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为132.7万，二套首付为227.4万。

小区的户型有38㎡-67㎡一居、79㎡-120㎡两居、122㎡-130㎡三居。

其中主力户型有120㎡两居

户型亮点：主卧朝南，采光好；客厅带阳台，可作独立晾晒区；有储物间，便与储存物品；明厨设计，通风好。

户型缺点：暗卫设计，易滋生细菌；动静不分区，影响休息。

其他户型有57㎡一居

户型优点：卧室带阳台，可作独立晾晒区；会客路线短，私密性较好。

户型缺点：过道面积大，浪费空间；暗卫设计，易滋生细菌。

政馨园二区共2栋楼，由17层、20层的板塔结合楼栋组成。其中2号楼距离临近道路、紧邻出口，居民可能受到噪音的影响，但出行方便。1号楼相对来说噪音的干扰更小，生活环境相对较好。

1.小区户型种类较多，其中小户型的总价较低，适合刚需人群。

2.小区内部的底商种类较多、涵盖面广，适合对生活便利性有要求的人群。

3.从小区步行5分钟可到达地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，适合以上述地铁为主要通勤方式的人群。

2021年7月份，宋家庄板块内有新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为10.3万/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而政馨园二区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为8.7万/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。而政馨园二区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目也不具可比性。

新盘预售，也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.3万/㎡-5.6万/㎡，其中政馨园一区和红狮家园与政馨园二区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。