周末假期小编和小伙伴们来到榴彩公园玩耍，打开地图猛然发现宋家庄板块内有一个大型社区—政馨园。政馨园分为三个区，小编在网上查阅资料后了解到一区是三个区中内部配套相对完善的小区，于是小编选择来到政馨园一区实地踩盘。

亮点一：小区楼栋外立面保护完善

与人身上的衣服一样，楼栋的外立面就是楼体的衣服，而这件“衣服”的样子，将决定整栋楼的“气质”。政馨园一区建成于2004年，但是外立面依旧崭新，瑕疵比较小，有的楼栋甚至像刚刚粉刷过一样。“气质”丝毫不差，就像一个富有内涵的“绅士”。小编从楼下向上仰望，简直是“强迫症”患者的福音，因为无论是小区楼栋的排列还是外立面的涂料，都是那么的整齐、干净，想必住在这里的人一定会感觉到较为舒适吧。

亮点二：小区环境优美，邻里相处融洽

小编在进入政馨园一区的时候，首先映入眼帘的是楼栋周围的花坛和高大树木，还有围绕在花坛外侧的石凳和长椅，这个设置可以说是比较人性化了。

走到小区中心还能看见一个简约唯美的中心花园，小编在花园长椅上稍作休息了一会儿，就看到不少老人带着小孩在花园内相互交谈，有说有笑，不得不说，小编真是被小区居民融洽的氛围给暖到了。

亮点三：小区内配套齐全

小编在进入小区20米后左转发现了一条小型商业街，这整条商业街差不多将近200米，沿街的店铺各式各样：从普通的小超市到美容馆，甚至连理发店都配备了两家，社区还有专门的社区养老服务驿站。业主真正做到了“足不出院生活还有滋有味”。

社区商业街除了品类齐全让小编心动外，最让小编惊艳的还是亲民的价格，小编去购物的时候发现几乎所有商品都是市场价，有的甚至比市场价还低，大大减少了业主的生活成本。

亮点四：周边配套齐全

小编从小区大门往东走就是紧贴小区的一条商业街，其中有口腔诊所、药店，还有各式各样的饭店、美容美发店、台球俱乐部等休闲娱乐场所。

小区门口就有南窑公交站，往西步行6分钟就能看到宋家庄公交站、宋家庄地铁站，单论交通方面可谓是比较便利了。

继续步行就能看见中国建设银行、卫生服务站等便民机构，步行约15分钟就能到达大型商场首开.福茂(宋家庄店)，商场里面有中国银行、李宁等各大知名品牌的店铺，每逢周末可以领着自己的好友，一起来吃喝玩乐。想想都觉得美妙，让小编都羡慕了！

槽点一：私人物品胡乱堆放

小编走进楼内首先注意到的就是肆意堆放在楼道内的私人杂物，小编第一眼看到如此之多的杂物也是愣了一下，往里走去，还发现有的住户甚至将电动车放在本就狭小的楼道内，这些在影响楼内居民的居住体验的同时，也带来了一定的安全隐患。

通过楼道的时候，小编使尽浑身解数也是无从落脚，不禁紧紧皱起了眉头。看到这里小编还是觉得大家不要私自占用公共资源，无论是谁看到这些都会影响心情吧，建议物业能够加强这方面的管理，共同维护家园的环境。

槽点二：小区人车不分流

小编发现小区有地上车位和地下车位，人车不分流，行人、车辆出行存在一定的安全隐患。踩盘中就发现，有居民在前面走着，身后的车一会儿一辆，很容易发生危险，还有噪音、尾气污染的问题也很让人头疼。此外，还有一些非机动车见缝插针，从小编身边穿过，惊出小编一身冷汗。

槽点三：小区卫生环境一般

小编在小区随便逛的时候发现小区设置了不少分类垃圾桶，但是仍发现了不少地方堆放的杂物，并且垃圾桶四周也有些许垃圾。

有的垃圾桶早已溢出却无人打理，使得垃圾桶四周散发着阵阵恶臭，让小编头晕目眩，更何况垃圾桶还设在住户楼的拐角处。这不禁使小区卫生环境在小编的心中大打折扣，建议物业能够加强这方面的管理。

槽点四：门禁如同虚设，门口岗亭保安不负责

小编没进入小区之前，远远望去小区岗亭保安在里面值班，就有点“望而却步”了。小编以为会被保安“拒之门外”，谁知小编在通过小区门的时候竟如入无人之境，门口的保安人员也是看看不做任何的阻拦。

进入小区后小编才发现原来不止小区门口能够随意进出，单元门口门禁也如同虚设，竟能让小编这样一个外来人员来去自如，小区安保这么不负责，让小编不禁为小区业主们财产安全和人身安全担忧。

一天的踩盘任务终于结束了。接下来，让小编为各位总结一下政馨园一区，小区的楼栋外立面、环境氛围较好，舒适度较高适合人们居住。小区的内部配套和周边的商业配套也比较齐全，基本能满足居民日常所需。另外，政馨园一区距离地铁站近，适合以地铁10号线、5号线及其换乘线路为主要通勤方式的人群。

总体而言，小区的单价相对较低，适合急需上车的刚需人群。但小区的物业管理较差，也确实影响居住品质。

政馨园一区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。

目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区均为高层板楼且带有电梯，采用一梯两户的设计，私密性较好，宜居性强。

1、小区户型的覆盖面较广，可选择性强。一居到四居的户型都有，其中小面积段的户型居多，大四居的户型较少。

3、小区周边已经形成了完善的商业配套，内部市场和外部底商满足生活各个方面，距离小区最近的购物中心是约720米处的首开福茂，能满足不同人群的购物需求。

4、小区临近地铁10号线和5号线的换乘站宋家庄地铁站，日常出行快捷且便利。

经幸福里APP2021年7月3日数据显示，政馨园一区7月挂牌价格为53061元/㎡，挂牌房源以47㎡-77㎡一居室和57㎡-120㎡两居室居多，总价在255万-680万之间。小区当前环比上月增长0.12%，近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常范围内，购房者不用担心小区有较大浮动的价格变动。

举例：购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准来看，小区内大多数二手房为普宅，普宅商贷首套首付35%，二套首付为60%。如果是71㎡的二居室，首套首付为150万，二套首付为210万。

楼栋选择方面，小区共有5栋住宅楼，户型多样，客户选择性广泛，小区整体居住品质差异不大。

小区底商主要分布在1号楼，且位于小区外围，小区外有建筑工地，因此可能会有点嘈杂，但想要生活便利的人可以选择。其中4号、5号楼位于小区中间位置，相对来说比较安静，面向小区内花园，视野较好，适合喜欢安静的人、家中有老人的家庭选择。

1.小区户型多样：小面积段的户型，总价在250万/套起（2021年7月8日幸福里app房价），适合刚需人群。大四居的户型，更适合改善人群选择。

2.小区绿化不错，居住环境相对较为安静，适合有喜欢安静的人群选择。

3.小区距离地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站约900米，适合依赖地铁10号线、5号线出行的上班族选择。

2021年7月份，宋家庄外板块内有新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为10.3万元/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而政馨园一区在售的最大户型也仅有120㎡的三居，总价为471万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为8.7万元/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。而政馨园一区在售的最大户型也仅有120㎡的三居，总价为471万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目也不具可比性。

新盘预售，也不会对宋家庄外板块二手房市场造成冲击。

政馨园一区周边二手房的报价约在4.4万/㎡-7.2万/㎡之间，其中政馨园一区与政馨园二区和政馨园三区均价整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。